司法解释中对举证规则规范分析/李俊杰

作者:法律资料网 时间:2024-07-23 03:00:46   浏览:8923   来源:法律资料网
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司法解释中对举证规则规范分析

李俊杰


  从我国法律对举证责任倒置的规定看,民法通则曾经在“民事责任”一章中通过规定特殊的侵权行为责任对举证责任倒置问题做了较为详细的规定。此后,最高人民法院于1992年7月通过的《关于适用民事诉讼法若干问题的意见》第七十四条规定,以下案件可以实行证明责任的倒置:1、因产品制造方法发明专利引起的专利侵权诉讼;2、高度危险作业致人损害的侵权诉讼;3、因环境污染引起的损害赔偿诉讼;4、建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落致人损害的侵权诉讼;5、饲养的动物致人损害的侵权诉讼;6、有关法律规定由被告承担举证责任的。2001年12月6日最高人民法院制订了《关于民事诉讼证据的若干规定》(以下简称“规则”),为了进一步完善举证责任倒置的制度,“规则”第四条具体列举了八种举证责任倒置的情况,“规则”第五条、第六条进一步对合同纠纷和劳动争议中的倒置问题作出了规定。“规则”的上述规定,较之于以前关于举证责任倒置的规定有几点变化:第一,扩大了举证责任倒置的范围,不仅将原来实体法已经规定的倒置情形在该条中进一步作出了规定,而且还增加了因为医疗行为引起的侵权诉讼的倒置情形、有关合同纠纷中的举证责任倒置问题、劳动争议中的举证责任倒置问题等。第二,对一些特殊侵权责任中的倒置内容更加细化,并作出了界定,明确了在实行举证责任倒置的情况下,反对的一方即倒置承受者一方所应当反证证明的内容,这比以前关于举证责任倒置的规定更具有操作性。“规则”总结了目前现有各级各地人民法院的证据规则的经验,弥补了现行民事诉讼法有关证据制度的缺陷。“规则”作为我国民事证据法制度的主要渊源,其颁布对于保障司法公正、提高司法效率、抢劫司法改革具有重要意义。该“规则”也是完善我国有关证据方面的民事实体法和程序法的重要规则。但对“规则”中所确立的有关举证责任倒置规则,有如下问题值得进一步讨论:
  第一,关于一些特殊侵权责任的举证责任倒置问题,与实体法不一致。从实体法来看,实行举证责任倒置的主要是一些特殊侵权行为,即实行严格责任的侵权行为。倒置的目的是加重行为人的责任,限定过错责任的适用范围,从而使受害人获利更多的补救机会与可能。严格责任之所以是严格的,主要是因为法律上对行为人提出抗辩的事由进行了严格限定,从而使其难以被免除责任。一般来说,举证责任倒置应当由实体法加以规定,且主要应当限定在特殊侵权的范畴。但“规则”并没有将举证责任倒置完全限定在特殊侵权。例如,关于共同危险等并不属于特殊侵权的范畴,在立法政策上考虑不应加重行为人的责任,因此从证据法的角度来看是否应当适用举证责任倒置,值得研究。
  第二,如何确定举证责任倒置的内容,值得探讨。
  如前所述,举证责任倒置是为了加重行为人的责任,对行为作出抗辩的事由,实体法上应当作出严格限定,即反对一方证明的事实是由实体法加以明确限定的,实体法设置举证责任倒置制度,根本的原因在于在某种特殊的侵权行为发生以后保护受害人的利益。但“规则”中有关倒置的内容的规定,仍有待于进一步的研究。例如,关于共同危险行为,“规则”第四条第七款规定“因共同危险行为人致人损害的侵权诉讼,由实施危险行为的人就其行为与损害结果之间不存在因果关系承担举证责任。”这是值得商榷的。因共同危险行为致人损害的侵权诉讼,实施危险行为的人不能仅仅就其行为与损害结果之间不存在因果关系就可以被免除责任,而必须要证明谁是真正的行为人。因为一方面,如果行为人都证明自己的行为与损害结果之间不存在因果关系就可以被免除责任,就没有人对其共同危险行为赞成的损害后果负责,而只能由无辜的受害人承担损害后果,这对受害人来说是极不公平的;另一方面,共同危险行为人毕竟实施了共同危险行为,此种危险行为的实施使他人置于一种极有可能遭受损害的危险之中,这表明共同危险行为人是有过错的,如果共不能证明谁是真正的行为人,就应当共同对危险行为赞成的后果负责。这一观点也为许多国家的判例和学说所采纳。
  关于建筑物倒塌致人损害的责任,民法通则第一百二十六条规定:“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的,它的所有人或者管理人应当承担民事责任,但能够证明自己没有过错的除外。”“规则”第四条第四款照搬了上述规定,这本身并没有什么不妥之处,但问题在于,民法通则第一百二十六条作为严格责任的规定是不恰当的。因为过错的范围非常广泛,在建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的,其所有人或者管理人只要能够证明自己的,其所有人或者管理人只要能够证明自己没有过错,就可以被免除责任,这显然不利于保护受害人的利益。所以,对抗辩事由,也就是举证责任倒置的内容要作进一步的限定。一般来说,中有在因不可抗力或者受害人自身的原因或第三人的原因造成损害时,所有人或管理人才能够被免除责任。例如,大风将墙吹倒致人损害,所有人或管理人虽然没有过错,但还要承担责任。因为大风将墙吹倒是意外事件,不是不可抗力,不能因此而使所有人或管理人被免除责任。
  第三,关于医疗纠纷。“规则”第四条第八款规定:“因医疗行为引起的侵权诉讼,由医疗机构就医疗行为成损害结果之间不存在因果关系及不存在医疗过错承担举证责任。有关法律对侵权诉讼的举证责任有特殊规定的,从其规定。”我认为,该条规定将因果关系和过错完全倒置给医疗机构,这对于保护患者的利益是十分有利的,从这个意义上说,该“规则”对保护公民的合法权益具有积极的意义。但该条规定将因果关系倒置给医院,容易给人产生一种误解,似乎原告就因果关系的问题都不必要举证,而应当由被告反证证明因果关系不存在。事实上,在医疗纠纷案件中,原告到法院起诉,至少必须要证明损害行为与后果存在事实因果关系,也就是说,被告的行为对原告的损害具有原因力。一方面,原告必须证明其遭受了损害;另一方面该损害是被告行为引起。这一点是不能倒置的,否则,作为诉讼主体之被告资格如何确定?例如,在医疗事故中,原告首先要证明损害是在作为被告的医院中产生的,是在医疗过程中发生的。至于医院是否具有过错,则应由医院举证证明。当然,这种因果关系不一定是直接的因果关系,可能只是一种间接的因果关系,比较遥远,但约不是说,因果关系不需要证明。“规则”第四条第八款规定容易使人产生误解。该“规则”颁布布以后,在医疗服务系统引起了很大反响,社会各界众说纷纭,也与这种容易导致误解的解释不无关系(参见“众说纷纭医患诉讼新规”,载《京华时报》2002年4月4日A12版)。
第四,“规则”第四条第六款规定:“因缺陷产品致人损害的侵权诉讼,由产品的生产者就法律规定的免责事由承担举证责任。”此处仅仅只是规定了对产品责任诉讼应当由生产者负举证责任,但事实上,产品责任不限于生产者的责任。根据民法通则第一百二十二条的规定,在产品因存在着缺陷而造成他人财产或人身损害的,产品的销售者也应当承担侵权责任。受害人既可以要求生产者也可以要求销售者承担产品责任,当然,也可以要求其二者共同承担责任。但在受害人选择销售者承担侵权责任时,如何确定举证责任的分配呢?按照上述规定,其本意是对于销售者不实行举证责任倒置。这显然是不恰当的,因为销售者的责任和生产者的责任并没有本质区别。
  第五,关于合同纠纷中的举证问题。“规则”第五条规定:“在合同纠纷案件中,主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任;主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的,由负有履行义务的当事人承担举证责任。”这一观点实际上是受到了罗森贝克规范说的影响。罗森贝克认为,应当区分权利发生的规范和权利妨害的规范,对权利发生,应当由原告举证;对权利妨害,由被告举证。对罗森贝克的这一理论的采纳,便形成了上述解释。这一解释有一定的道理,但是不完全。一方面关于主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任;主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。这实际上就是一个“谁主张谁举证”的问题,这种规定从效果上看并没有太大的现实意义。另一方面,“对合同是否履行发生争议的,由负有履行义务的当事人承担举证责任。”我认为这一规定是值得商榷的。因为我国的合同责任并非单一的严格责任,在合同法中尽管总则规定了严格责任,可是岔中却有大量的条款规定了过错责任,这就决定了对不履行合同的责任很难完全实行举证责任倒置。尤其需要指出的是,在对合同履行发生争议的情况下,原告首先要证明自己已经履行了合同,然后,再证明被告是否违反了履行义务。因为合同关系大多是双务合同,需要双方同时或异时作出履行,有履行义务的一方不履行未必就构成违约,关键在于其是否有相应的抗辩权。如果一方连自己是否履行了合同都无法证明,如何能够要求对方作出履行?因此,不能简单地说,对合同是否履行发生争议的,由负有履行义务的当事人承担举证责任。还应当看到,在某些特殊的情况下,如果合同规定的是不作为的义务,也不好说是应当由未履行义务的一方来承担举证责任。此时,原告本身就应当负有证明对方违反不作为义务的举证责任。
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青岛市城市规划条例(修正)

山东省青岛市人大常委会


青岛市城市规划条例(修正)

2000年11月17日青岛市第十二届人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过 2000年12月22日山东省第九届人民代表大会常务委员会第十八次会议批准 2000年12月22日青岛市人大常委会公告公布 自2001年4月1日起施行

根据2004年5月11日青岛市第十三届人民代表大会常务委员会第十一次会议《关于修改〈青岛市单位内部治安保卫工作条例〉等十九件地方性法规的决定》修正


  第一章 总  则

  第一条 为了科学地制定城市规划,加强城市规划管理,保障城市规划的实施,依法建设城市,根据有关法律、法规的规定,结合本市实际,制定本条例。
  第二条 制定和实施城市规划,在城市规划区内进行建设,必须遵守本条例。
  第三条 城市规划和建设应当遵循可持续发展原则,促进经济、社会、人口、资源与环境的协调发展。
  城市规划和建设应当保障国家与社会公众利益,体现社会公平原则。
  城市规划和建设应当坚持新区开发和旧区改建统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则。
  第四条 城市规划应当依法制定,未经法定程序任何单位和个人不得更改或者废止。
  第五条 城市总体规划应当和土地利用总体规划相协调。
  城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划,服从城市规划管理。
  第六条 城市规划管理工作实行建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程规划管理验收合格证制度。
  城市规划、城市设计和重要建设工程设计方案实行竞选、专家评审和公众参与制度。
  第七条 市规划行政主管部门主管全市城市规划工作,负责青岛市城市规划区内规划的统一管理工作,其派出机构依照规定的权限负责辖区内规划的管理工作。
  市规划行政主管部门未设派出机构的区和县级市规划行政主管部门按照规定的权限负责本行政区域内的城市规划管理工作,业务上接受市规划行政主管部门的指导。
  各有关部门应当按照各自的职责,协同规划行政主管部门做好城市规划管理工作。
  第八条 市人民政府设立城市规划委员会,对重要的城市规划进行审议,其审议意见作为市人民政府决策的依据。市城市规划委员会的日常事务由市规划行政主管部门处理。
  第九条 市人民政府应当每年组织检查城市规划的实施情况,并向市人民代表大会常务委员会报告。
  规划行政主管部门应当依法对城市规划实施的有关活动进行监督检查,查处违法行为。
  第十条 规划行政主管部门应当将审批事项的内容、条件、办理程序和时限公示,接受监督。
  第十一条 任何单位和个人都有遵守城市规划的义务,有对城市规划的编制提出建议并对城市规划的实施进行监督的权利。
  第二章 城市规划编制与审批
  第十二条 青岛市城市规划编制分为总体规划、分区规划、详细规划三个阶段。
  各县级市、建制镇城市规划编制分为总体规划、详细规划两个阶段。详细规划可以分为控制性详细规划和修建性详细规划。
  第十三条 编制下阶段的城市规划,应当以上阶段的城市规划为依据。单独编制的各项专业规划应当与城市总体规划相协调。
  第十四条 编制城市规划应当以国家和省颁布的城市规划技术规范及市人民政府批准的本市城市规划技术标准为主要技术依据。
  编制城市规划应当采用规划行政主管部门认可的城市勘察、测量资料。编制城市规划所必需的基础资料,有关部门和单位必须提供。
  第十五条 编制城市规划,应当运用城市设计的方法,综合考虑自然环境、人文因素、居民生活和经济发展的需要,对城市空间环境作出统一规划,提高城市的环境质量、生活质量和城市景观艺术水平。
  第十六条 编制城市总体规划应当根据城市发展战略确定的城市性质、发展目标和发展规模,对城镇发展体系、城市规划区内的城市发展形态、功能分区、城市建设用地布局、交通运输系统及全市性基础设施的布局、环境保护、城市历史文化和城市风貌保护以及风景旅游资源的开发利用等进行总体部署,并确定各项专业规划的基本框架。
  第十七条 青岛市城市总体规划由市人民政府组织编制,经市人民代表大会或者其常务委员会审查同意,按规定的程序报批。
  县级市城市总体规划由该市人民政府组织编制,经同级人民代表大会或者其常务委员会和青岛市人民政府审查同意,按规定的程序报批。经批准的县级市城市总体规划应当报市规划行政主管部门备案。
  青岛市城市规划区范围内的建制镇总体规划应当纳入编制分区规划的范围,由所在镇人民政府组织编制,经同级人民代表大会和区、县级市人民政府审查同意后,报青岛市人民政府审批。其他区域的建制镇总体规划由所在镇人民政府组织编制,经同级人民代表大会同意后,报县级市人民政府审批。经批准的建制镇总体规划应当报市规划行政主管部门备案。
  第十八条 青岛市城市分区规划由市规划行政主管部门或者区人民政府按分工组织编制,报市人民政府审批。
  第十九条 控制性详细规划由规划行政主管部门组织编制,按规定权限由市或者区、县级市人民政府审批。
  修建性详细规划由规划行政主管部门组织编制;经规划行政主管部门同意,也可以由建设单位根据规划行政主管部门提出的规划设计条件,委托城市规划设计单位编制。重要的修建性详细规划按规定权限由市或者区、县级市人民政府审批,其他的修建性详细规划由规划行政主管部门审批。
  第二十条 单独编制的历史文化名城保护规划、风景名胜区规划等,按有关规定审批。
  有关主管部门编制的各项专业规划,由同级规划行政主管部门综合协调后,报同级人民政府审批。国家和省另有规定的,从其规定。
  第二十一条 下列规划,应当经市城市规划委员会审议:(一)青岛市城市总体规划、分区规划和青岛市城市规划区范围内的控制性详细规划;(二)历史文化名城保护规划、风景名胜区规划;(三)各项专业规划;(四)其他重要规划。
  市城市规划委员会在审议前款所列的各项规划前,应当将规划内容公开展示,并通过专家咨询、座谈会、听证会或者论证会广泛听取社会各界的意见。
  第二十二条 经批准的城市规划应当公布,公众可以对其查询。
  第三章 建设用地规划管理
  第二十三条 在城市规划区内进行建设使用土地的,应当向规划行政主管部门申请办理并取得建设项目选址意见书和建设用地规划许可证后,向土地管理部门申请办理土地使用手续。
  第二十四条 建设项目选址意见书和建设用地规划许可证的办理程序,按国家、省和本市的有关规定执行。规划行政主管部门应当在四十日内核发建设项目选址意见书和建设用地规划许可证。经审核不同意的,给予书面答复。
  第二十五条 国有土地使用权的出让、转让,应当符合城市规划。
  出让国有土地使用权,必须由规划行政主管部门提供出让地段的规划设计条件及附图后,方可出让。受让方应当在签订国有土地使用权出让合同后,向规划行政主管部门申请办理建设用地规划许可证。受让方在取得建设用地规划许可证后,方可到土地管理部门办理土地使用权权属证明手续。
  国有土地使用权符合法定转让条件进行转让的,受让方应当执行原出让合同中规定的规划设计条件,并由受让方持转让合同向规划行政主管部门申请换领建设用地规划许可证。国有土地使用权转让合同,应当附有原出让合同中的各项规划要求及附图,原出让合同中的规划设计条件不得擅自变更。
  第二十六条 需要改变原用地性质进行建设的,应当向规划行政主管部门重新申请办理建设用地规划审批手续后,按规定到土地管理部门办理有关手续。
  第二十七条 城市规划确定的城市公共用地和专业用地,未经法定程序批准,任何单位和个人不得擅自改变其用途和在用地内设置各种设施。
  禁止任何单位和个人占用高压供电走廊和占压地下管线进行建设。
  第二十八条 在实施城市规划过程中,根据城市发展和公共利益需要调整用地的,应当按规定程序报经批准。调整用地所涉及的单位和个人必须服从。
  第四章 建设工程规划管理
  第二十九条 一切新建、扩建、改建、翻修建设工程(包括地上、地下和水域的建设工程)应当符合城市规划的要求,并取得规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证或者临时建设工程规划许可证后,方可办理开工和占用、开挖道路及移栽、砍伐树木等施工手续。
  第三十条 规划行政主管部门应当依照城市规划的要求和标准,审查建设工程设计,严格控制建设项目的建筑密度、建筑高度、建筑间距、容积率、建筑后退用地界线和规划道路红线等。
  建设工程按照规定配建的绿地、停车场(库)、无障碍设施、道路管线、消防、环境保护、环境卫生和夜景亮化等公共设施,应当与建设工程统一设计、同步建设、同时交付使用,不得改作他用。
  在城市道路、广场等公共用地以及住宅区内,新建各类工程管线应当地下敷设;现有的架空管线,应当结合新的管线工程建设转入地下,同类管线应当合并。地下管线的布置应当符合有关规划和规范的要求。
  修建道路、桥梁时,有关市政管线设施应当按规划同步施工。
  第三十一条 设计单位应当按照城市规划和规划行政主管部门提出的规划设计要求和有关规范进行建设工程设计。
  建设、施工单位必须按照建设工程规划许可证及其附件、附图进行建设和施工,全面完成建设用地范围内的各项建设。
  任何单位或者个人不得擅自变更经批准的设计文件;确需变更的,必须按原审批程序办理变更手续。
  第三十二条 在建设过程中发现地下文物古迹、各种工程管线、测量标志等,应当立即停止施工,采取有效保护措施,并及时报告规划行政主管部门和有关主管部门。
  第三十三条 建筑物、构筑物和其他设施需要拆除的,应当经规划行政主管部门批准。
  在建设工程规划许可证核定的拆迁范围内,按规定应当拆除的原有建筑物、构筑物和其他设施,在规划行政主管部门进行验线前应当全部拆除;需要暂时保留或者作临时施工用房的,应当经规划行政主管部门批准方可限期保留使用,到期自行拆除。
  任何单位和个人不得擅自变更道路、管线的使用性质。确需变更的,应当向规划行政主管部门提出申请,经批准并办理有关手续后方可变更。
  第三十四条 规划行政主管部门应当对其批准的建设工程进行全过程规划管理。
  取得建设工程规划许可证并办理了开工手续的建设工程,应当经规划行政主管部门验线后方可建设。
  建设工程竣工,应当经规划行政主管部门进行规划管理验收。验收合格后,发给建设工程规划管理验收合格证。
  建设工程在规划管理验收前,必须拆除全部临时建筑,并由有相应资质的单位进行竣工测量。
  对未经规划管理验收或者虽经规划管理验收但没有取得建设工程规划管理验收合格证的建设工程,有关部门不予办理产权登记、营业执照等手续。
  建设工程竣工验收后,建设单位应当在六个月内按照规定向城市建设档案馆或者规划行政主管部门报送建设工程竣工资料和测量资料。
  第三十五条 临时建筑只能修建不超过两层且总高度不超过七米的简易建筑物。提倡设置可移动式的临时建筑。
  第三十六条 建筑物的使用应当符合建设工程规划许可证核准的使用性质。需要变更建筑物使用性质的,应当报规划行政主管部门批准,办理有关手续,申请重新核发建设工程规划许可证或者其他批准文件。
  第三十七条 建筑立面和屋面以及围墙、建筑小品、各类构筑物的外装修设计及装饰材料和色彩的选用,应当报规划行政主管部门批准后方可实施。
  第三十八条 已建成并投入使用的建筑物,不得擅自改变建筑立面形式或者在建筑立面重新开设门、窗、洞等,确需改变的,应当报规划行政主管部门批准。
  第三十九条 在城市风貌保护区范围内进行建设活动,应当符合城市风貌保护的有关规定。
  在风景名胜区进行建设活动,应当符合该风景名胜区总体规划的要求。
  在近海海域和毗连的相关陆域、岛屿进行建设活动,应当符合海岸带规划和功能区划要求。
  在其他特定区域进行建设活动,应当符合有关法律、法规的规定。
  第五章 法律责任
  第四十条 未取得建设用地规划许可证占用土地的,占用的土地由县级以上人民政府责令退回。未取得建设用地规划许可证而取得建设用地批准文件或者土地使用权权属证明的,其批准文件或者权属证明无效,并由上级主管部门追究批准人的行政责任。
  擅自改变建设用地规划许可证核定的用地位置、面积或者使用性质的,或者非法转让建设用地规划许可证的,由规划行政主管部门责令改正。逾期不改正的,建设用地规划许可证自行失效,并由规划行政主管部门予以公告。
  第四十一条 擅自改变建设工程规划许可证核准的建筑物使用性质的,由规划行政主管部门责令改正,并按改变使用性质的建筑面积每平方米处以二百元以上、一千元以下的罚款。
  第四十二条 擅自改变建筑立面形式或者在建筑立面开设门、窗、洞的,由规划行政主管部门或者其派出机构责令改正,并处以三千元以上、一万元以下的罚款。
  第四十三条 对未取得建设用地规划许可证或者建设工程规划许可证进行建设的,或者未经验线开工建设的,规划行政主管部门可以责令其停止建设活动;拒不停止的,作出决定的规划行政主管部门可以查封其施工设施和建筑材料,并会同有关部门拆除其续建部分,拆除费用由当事人承担。
  第四十四条 对造成违法建设的设计、施工单位,由规划行政主管部门按以下规定处理:(一)设计单位违反本条例第三十一条第一款的规定进行设计的,给予警告、没收违法所得,并处以违法所得一至二倍的罚款;情节严重的,依照规定的权限降低其资质等级或者取消其规划设计资格;(二)施工单位违反本条例第三十一条第二款的规定进行施工的,责令停止施工,并处以一万元以上、十万元以下的罚款。
  建设单位违反本条例第三十一条第二款的规定进行建设的,按照《青岛市城市建筑规划管理办法》的有关规定处罚。
  第四十五条 拒绝、阻碍规划行政主管部门及其监督检查机构工作人员执行公务,依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定应予处罚的,由公安机关依法处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第四十六条 当事人对行政处罚决定不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。当事人逾期不申请复议、不起诉、又不履行处罚决定的,由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
  第四十七条 规划行政主管部门违反规划管理的规定审批的,由同级人民政府或者其上一级规划行政主管部门责令改正;规划行政主管部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第六章 附  则
  第四十八条 本条例自2001年4月1日起施行。


房 地 产 开 发 中 的 五 个 基 本 问 题

高原


由于我国某些政府主管部门的监管不力,相关行业的操作不规范(比如说金融机构的房地产金融业务),以及我国的房地产法制建设不太完善,使得中国的房地产市场向来问题突出。特别是少数房地产开发企业恶意侵害买受人合法权益事件屡见不鲜,给本来就信誉不佳的房地产业带来更大更坏的影响,甚至已经严重影响到了整个房地产行业的健康发展。不久前在广州市发生的“广地花园”事件,就是其中的一个典型表现(详细情况请在互联网上搜索及访问南方周末网站2003年12月4日等相关报道)。笔者现在仅就房地产开发过程中表现较突出的最基本的几个问题与大家共同探讨。

一、 怎样让房地产开发企业实际履行保修义务?
根据建设部发布的《房屋建筑工程质量保修办法》的规定,地基基础和主体结构工程的保修,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的保修,为5年;供热与供冷系统的保修,为2个采暖期、供冷期;电气系统、给排水管道、设备安装的保修为2年;装修工程的保修为2年。在现在的房地产开发中,很多投资者大多数是成立一个与自己独立的项目公司(也是其子公司)来对某一个具体的房地产开发项目进行房地产开发。《城市房地产开发管理暂行办法》也规定,以依法取得的土地使用权可以依照有关法律、法规的规定作价入股,合资、合作开发经营房地产。合资、合作双方应当在项目确定后,依法设立房地产开发企业。也就是说规定了在合作开发房地产时合作双方应当共同投资设立一个与各投资者都独立的房地产开发企业来进行房地产开发。这些规定本来是为了加强对房地产开发的监督与管理,但实践中却反而成了房地产开发企业逃避责任的手段。在现实的房地产开发中,很多项目公司往往在该商品房销售完毕后就予以注销,或者是故意创造条件让工商机关予以吊销。在这种情形时,不管是保修二年也好还是五年也好,房地产开发企业都不存在了,谁来给你保修呢?都只不过是一句空话而已。由于我国目前的公司法制度所采取的是较为严格的法人有限责任制度,当房屋质量或保修承诺等方面出现问题时很难追究到实际投资人的责任,现行的法人有限责任制度也就成了房地产开发企业逃避责任的重要方式,这也可能是劣质工程或者豆腐渣工程不断出现的一个重要原因。项目公司不存在了,也无法追究到实际投资者的责任,业主的权利如何真正保障呢?看来不仅仅是司法实践中面临的一个问题,也是我国房地产立法与管理等方面存在的一个重要问题。

二、 为什么会出现重复出售与抵押?
重复出售与抵押,本来是一件很容易管理与控制的事情。由于不动产出售与抵押在我国都是要式行为,必须履行一定的登记或备案手续。预售、现售与抵押都要办理登记,都有据可查,怎么会让买受人无法可查无处可查呢?房地产开发企业骗取了国有银行的资金,说不定会让全国的纳税人来承担这些损失,毕竟不是直接让买受人损失。但是如果骗取是某一个具体的公民的钱,可就很不一样了,要知道这些钱也许就是一个人或者一个家庭多少年来的所有积蓄,也可能是一角一元节约积攒起来的血汗钱啊。本来法律制度规定办理产权变动登记的一个重要目的就是公示,从而使有关交易相对人能够清楚知道该标的物的权利状态以及是否存在瑕疵,从而正确面对与预防风险。但是,我们的某些政府主管部门似乎并没有明白这法律制度的目的,也根本没有向老百姓负责的观念,故意或过失地忘记了自己的职责。一个只要认真的履行了自己的职责、稍加留意略想一些措施就能避免的小小问题,为什么竟然屡见不鲜的如此严重的出现了呢?难道我们的某些政府主管部门不能对其行为进行反思、不能从这类事件中得到一些启示吗?

三、 业主委员会是什么?享有什么权利承担什么义务?
我们都知道在物业管理中应当成立业主委员会,但是业主委员会有什么法律地位呢?从现有的规定来看,仅有《物业管理条例》中有所涉及。该条例第16条规定:业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。 而对于业主委员会是什么样的性质却未见任何法律、法规或规章提及。根据民法理论及民法通则的规定,在民事行为主体中,可大体分为公民、法人及其他组织,但是业主委员会显然不具备任何一种类型的特征与要求。它既不是经过工商管理部门登记成立的营利性组织,也不是经民政部门核准登记成立的非营利性组织(如社团法人等),因为向房地产主管部门备案并不能使其当然成为一个合法的民事主体。那么它与物业管理公司所签订的合同是否合法呢?其在诉讼中是否具有合法的民事主体资格呢?而且它与居委会又是什么样的关系呢?因此,对于业主委员会的性质与地位,现有的规定既不明确也不准确,操作性极差,也会给权利的行使带来负面的影响。

四、 如何正确、妥善处理房地产开发中的犯罪行为?
房地产开发中涉及到的犯罪主要为贷款诈骗罪与合同诈骗罪,前都主要是针对银行,后者主要是针对买受人,而犯罪者多数是房地产开发企业。由于现行的房地产管理制度、金融制度等各项原因都给房地产开发企业留下了实施犯罪的足够空间。试想一下,一家房地产开发企业可以用很少很少的资金以分期支付的方式取得土地使用权(也许取得土地使用权的价格也是很低很低),然后不仅可以把土地使用权抵押给银行融资,甚至在房屋刚破土动工后就又可以把房屋以各种形式各种名义(比如是内部认购啊等等)卖出去再从买受人那里得到首期购房款,根本就不必要自己拿出多少钱来,但这些似乎还不算过分。某些房地产开发企业更是疯狂的进行重复抵押与按揭,如果运气好,房卖了钱赚了,什么事都没有;如果运气不好,也早已携款潜逃,留下这些可怜的购房人给政府算了。万一被拘捕了,说不定也会有些地方政府总是想方设法不让这些人被判刑,否则谁来帮他们处理这一堆乱事谁替他偿还这些债务呢?说不定某些政府为了稳定大局,也可能会把某些纳税人的钱来替他们弥补这些损失呢,或者是采取其他方法来变相处理算了。就算是被判了刑蹲了监狱,反正有了足够多的钱,说不定在监狱里也会过得很痛快,也会比那些可怜的小业主日子过得好多了啊,所以也难怪他们乐此不疲如此“操作”。再加上刑法条款中对上述两种犯罪的认定也存在一定的困难,而且司法实践中的刑事责任民事处理化也比较普遍,的确无法让这些房地产开发商们望而却步。总的说起来原因大概就是一个:处罚得太轻了。如果给他重重的处罚,罚得让他们倾家荡产,罚得让他们不敢有这个想法,他们还敢这样去做吗?看来,不仅要完善相关的法律规定,也要让司法机关与政府部门切实按照法律规定来处理,以预防和打击房地产开发中的犯罪行为。

五、 政府主管部门及有关组织应当做些什么?
政府建设主管部门应当负责住宅和房地产行业管理,规范房地产市场建设活动;规范建筑市场,指导监督建筑市场准入、工程招投标、工程监理以及工程质量和安全;负责住宅和房地产行业管理等等。政府土地管理部门也应履行土地使用权的出让与管理、产权登记与备案等基本职责。简单的说就是管理、指导和监督。但是为什么还是会屡见不鲜地出现“广地花园”等现象呢?从现行法律规定来看,房地产开发经营本身就是一个需要审批才能经营的行业,并不是一个想经营就能经营的行业。而有些政府主管部门对于那些没有取得商品房预售许可的房地产开发企业的变相预售行为似乎无动于衷,对某些房地产开发企业发布的虚假广告也是充耳不闻,对某些房地产开发企业擅自挪用预售款项行为也监督不力,也许对于利用合同欺诈(甚至是诈骗)或者是运用不公平条款来损害买受人合法权益的行为也不理不睬,等等,任凭这些房地产开发企业胡作非为。而肩负维护整个行业整体利益的房地产业组织,也鲜见对这些事件作出正确的回应,实在是太不应该。我们知道,尽管是某一个或者是某一部份房地产开发企业发生了这些事情,但毕竟会严重影响到整个房地产行业的形象,以及公众对这个行业的整体评价。一个失去了诚信的行业,不正是面对着灾难的来临吗?所以,从整个行业的利益出发,作为其行业整体利益维护者的房地产业协会应当予以正确回应才行。因为这不仅是对业主负责,对市场负责,对国家负责,也是对其自身负责。同时,作为保护消费者合法权益的各级消费者组织也应积极行动起来,通过各种合法途径来维护消费者的合法权益,维护正常的房地产开发秩序,促进整个国民经济快速、有序、健康的发展。

由于业主在房地产开发的过程中总是处于弱势地位,因此其权利更容易受到侵害。建立一个健康的房地产业不仅仅是保护每个业主的合法权益的问题,更是关系到这个产业的健康发展问题,甚至可能是关系到局部的政治与社会稳定问题,绝对不能等闲视之。要想培育与维护一个良好的房地产市场体系,不仅需要完备的房地产法律体系,需要政府各主管部门严格的监督管理,需要金融行业热情的服务引导,更需要每一家房地产开发企业自身的规范经营。我们要严厉打击那些房地产开发中的害群之马,努力规范房地产开发行为,为社会各界提供更多更好的房地产产品,在满足日益增长的房地产消费需要的同时也给我国经济建设作出更大贡献。这样才是我们大家都希望看到的。