崔建远 清华大学法学院 教授




关键词: 一般法定的解除条件 从给付义务 不可抗力 合同目的
内容提要: 违反从给付义务必须达到相对人的合同目的因此而落空的程度才允许解除合同。不可抗力致使不能实现合同目的作为合同解除的条件，尚无废除的必要。不能实现合同目的可被解释为严重影响订立合同所期望的经济利益。在金钱给付作为合同标的场合，付款迟延情况下的解除合同必须从严把握。


关于合同解除，笔者先后发表过数篇论文，涉及法定解除的条件，提出了意见。随着时间的推移，实务的发展，研究的深化，又有新想法产生，兹提出来就教于大家。

一、关于违反从给付义务与合同解除

合同解除的条件中，有些是违约行为，即违反合同义务的行为。众所周知，合同义务分为主给付义务、从给付义务和附随义务等类型。违反主给付义务且达到一定程度，《合同法》第94条等条文明确规定，可以解除合同，这无疑问。需要讨论的是，违反从给付义务是否允许解除合同。对此，我们通过一件案例加以分析。

2000年11月21日，出租人甲和承租人乙签订了《房屋租赁合同》，由一个前言和9个条文组成。其前言的主要内容是，出租人承诺对所出租的楼层依法享有所有权，依法出租。合同的第1条规定，出租楼层座落的方位、建筑面积和出租楼层的用途。第2条规定，租赁期为10年，从出租人将出租楼层装修完毕，承租人验收合格当日起计算。第3条规定，自双方在本合同上签字盖章之日起3日内，承租人向出租人支付定金60万元人民币。在承租人对租赁物A房予以验收并认为合格时，该定金转为第一年的部分租金，第一年租金的不足部分，承租人在验收合格后3日内付齐。出租楼层的租金在第一年为每平方米4．8元人民币，从第二年起每年递增2%。从第二年起，租金按半年支付，承租人应于每半年的第一个月内付清。第4条规定，出租人负责装修工作及费用，装修方案由承租人决定。装修标准由双方共同商定(见装修合同)，装修工期二个月，费用50万元人民币，交工时能满足乙方开始工作要求。出租人应为承租人提供2个停车位，费用由出租人负担。第5条规定，在租赁期限内如一方违约，除赔偿守约方实际损失外还需支付违约金120万元人民币，但因不可抗力造成的不能履行除外。如在本合同签订30日内，出租人不能出示所出租楼层的所有权证证明，视为出租人违约。第6条规定了争议的解决方式。第7条规定了本合同的份数。第8条规定了本合同自双方签字盖章后产生法律效力。第9条规定了本合同的附件范围。

《房屋租赁合同》签订的当天，承租人向出租人支付定金60万元人民币，其后又支付40万元的款项作为租金。但在合同签订后30日届满时，出租人未能提供所出租楼层的房屋所有权证，自合同签订后140天，承租人通知出租人，如果再不出示房屋所有权证，将解除合同。出租人出示了出租人的法定代表人对所出租楼层的所有权证。承租人再次通知出租人，如不能出示出租人对所出租楼层的所有权证，会解除合同，并请求出租人支付120万元的违约金。出租人以正在办理所出租楼层的所有权移转手续为由，拒绝了承租人的请求。承租人除了支付40万元的租金，出租人以60万元的定金冲抵了部分租金外，一直以出租人严重违约为由拒付其余的租金。于是，承租人于2003年6月15日不再使用A房，声称已经解
除了合同，理由是出租人违反了主要条款规定的重要义务，且经催告仍未履行。

笔者认为，双方当事人在合同中约定，出租人对于租赁物必须享有所有权，且应当在租赁合同签订30日内，向承租人出示对租赁物的所有权证证明，这应当属于主要条款。但主要条款不一定产生主给付义务，换句话说，主给付义务与主要条款并非是一一对应的关系，主给付义务的认定标准，不在于合同当事人对某项义务重视与否，而是它必须是合同关系所固有、必备和决定合同类型内容。由于《合同法》第212条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同;第224条第1款规定，承租人经过出租人同意可以转租;由租赁合同不同于买卖、互易、赠与合同之处，主要在于不移转租赁物的所有权，可知系争案件的出租人对于租赁物享有所有权并非租赁合同必须具备的条件，且租赁合同不会因出租人对租赁物有无所有权而发生类型的变化，因此，出租人对于租赁物享有所有权的义务不符合主给付义务的规格。

这样界定主给付义务，是否违反建设部于1995年颁行的《城市房屋租赁管理办法》第6条关于“未依法取得房屋所有权证的房屋，不得出租”的规定?回答是否定的，因为该项规定固然使得出租人负担了一项法定义务，但主给付义务、从给付义务及附随义务的区别根据，不在于义务产生于法定抑或约定，而在于它们在合同关系中所具有的地位和所起的作用。此其一。附带指出，站在立法论的立场，《城市房屋租赁管理办法》的该项规定，以及第3条第1款、第4条的规定所流露出来的出租人为租赁物所有权人的倾向，尽管有尽量减少纠纷、周到保护承租人的良好意图，但是，它们一不符合租赁合同的特质及功能，二不完全符合社会生活的实际。例如，在公房改制中，单位将房屋出售给了职工，但至今尚未办理过户登记手续的不在少数，否定这些房屋的租赁，显然不合时宜。此其二。

出租人对于租赁物享有所有权的义务，要么是从给付义务，要么是附随义务。由于该项义务是当事人双方约定的，而非基于诚实信用原则产生的，不属于《合同法》第60条第2款、第68条和第69条等规定的通知、协助、保密等义务的类型；由于它可以独立以诉的形式请求履行；由于它不是为了确保承租人的固有利益不受损害，而是具有给付的内容，笔者确信它是从给付义务，而非附随义务。

出租人违反从给付义务，确实构成了违约。但并非只要当事人一方违约，对方当事人即可解除合同，解除权的产生必须符合《合同法》第94条第2项至第4项以及其他法律及其他条文所规定的条件。在系争案件中，出租人从未明确拒绝过办理出租房屋的所有权移转登记手续，没有将出租房屋毁损灭失，也未将它出卖、赠与、置换，故不符合《合同法》第94条第2项规定的条件，承租人不得援用该条项主张 解除合同。

承租人一再催告出租人出示出租房屋的所有权证证明，援用《合同法》第94条第3项关于“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合 理期限内仍未履行”的规定，主张解除系争合同。笔者认为，该项主张不应得到支持，因为该条项所谓“主要债务”，主要指双务合同中立于对价关系的债务，即给付义务，〔1〕606此类义务应为主给付义务。违反从给付义务，只有在使承租人的合同目的落空或遭受重大损失的情况下，才能产生解除权。在系争案件中，承租人一直利用租赁物从事营业获利，且生意兴隆，谈不上目的落空及遭受重大损 失，故承租人尚无基于《合同法》第94条第3项的规定而产生的解除权。

从给付义务被违反，一般不产生解除权。对此，有通过合同约定予以明确的。例如，某《房屋租赁合同》第7.5条规定：“出租人应在租 赁房屋的改造工程交接日起2个月内向承租人提供合法有效的该租赁房屋的权属证明、改造工程监理报告、消防验收意见书和电气检测意见书等作为本合同的附件。如因出租人不按照本条的约定提供相关的合法文件，致使承租人无法按期开业，甚至导致合同无法履行的， 出租人应向承租人承担违约责任。”联系该合同将该条款放置于第7章“交房时间和交房条件”之中，另设第17章“本合同的生效、变更 、终止和解除”，其中于第17.3条至第17.6条、第17.11条规定本合同的解除及其原因，于第17.7条、第17.8条规定本合同的终止 及其原因，进行体系化的解释，可知上述第7.5条规定的并非本合同解除的条件，而是表达出这样的意思：当事人违反从给付义务、附随 义务的，产生违约责任，但一般不产生解除权。当然，在笔者看来，该约定仍有可完善之处，即应承认例外却未承认。从最佳的设计来说，该合同应当这样约定：出租人不按照本条的约定提供相关的合法文件，构成违约，出租人应承担违约责任，但不得据此解除本合同。 不过，出租人不按照本条的约定提供相关的合法文件，导致合同无法履行的，承租人有权解除本合同。

二、关于不可抗力与合同解除

(一)不可抗力的内涵与外延

所谓不可抗力，《民法通则》第153条规定，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《合同法》第117条第2款完全重复了这种 界定。但如此界定并不完全合理，因为实际生活中有的客观情况虽未同时具备三个“不能”，也应当被认定为不可抗力。例如，甲将其座落于山坡上的A房出卖与乙，约定3月15日交付。3月10日气象台发布天气预报，称3月11日会发生特大山洪。此时，甲、乙均已预见到 该房可能被山洪冲毁，但无法避免，也不能克服。在该房被山洪毁灭时，仍应构成不可抗力致使甲不能履行。在这方面，有些商人就高明得多。如某《合同书》第8.1.2条约定：“不可抗力指自然力或社会动乱的破坏作用，如地震、台风、洪水、水灾、战争等，而这些又是一名有经验的承包商a）不能合理预见的b）能合理预见的但不能1）合理采取措施对此类损失或破坏进行防范，或2）合理地对下述进行保 险：（1）战争、敌对行动（无论宣战与否）、入侵、外敌行动，动乱、飞机或其他飞行装置的坠落和产生的压力波；（2）非合同双方所引起的 爆炸、火灾或其他事故。”

许多事实表明，对于不可抗力，完全不允许当事人约定，限制过死，有时不尽符合生活实际，结果不适当；若任凭当事人自由约定，就会混淆不可抗力和通常事变的界限，甚至于把当事人一方的过错行为约定为不可抗力，以逃避承担违约责任。看来，折衷较为合适，即， 允许当事人约定不可抗力的范围，但不承认约定改变不可抗力的质的规定性。

(二)不可抗力与合同效力之间的关系

不可抗力致使不能实现合同目的，该合同应该消灭。但通过什么途径消灭，各国立法并不一致。德国法系是采取合同当然且自动消灭的原则。基本上由债务人承担风险，而不是通过合同解除的方式。这种立法表面上看不拖泥带水，解决问题干脆利落，但实际上却没有顾 及到当事人如何采取救济措施，把损失降低到最低限度，有将复杂问题简单化之嫌。英美法系用合同落空原则解决不可抗力及其他意外事故致使合同不能履行的问题，确认合同解除。但这种解除不经过固有意义上的程序，即不是通过当事人的解除行为，而是由法官裁决 。我国《合同法》允许当事人通过行使解除权的方式将合同解除（第94条第1项）。最高人民法院通过司法解释予以贯彻，如法释〔2003 〕7号规定，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或定金返还买受人（第23条第2款）。实务中，有的合同直接贯彻了这种精神，采取了这种模式。例如，某《经销协议》第18.4条规定：“在不可抗力存在之时，本协议不终止。”

应当指出，法释〔2009〕5号将不可抗力导致合同履行困难、继续履行显失公平的情形排除于情事变更原则适用范围，造成法律漏洞，显然不适当。

(三)学术论争

有学者对于中国《合同法》将不可抗力作为解除权产生的条件提出批评：《合同法》第118条已经规定，因不可抗力而不能履行合同的一 方当事人应当及时通知对方当事人，这样，是否还有必要再通过普通的解除权行使的方式解除合同呢？既然合同目的已经不能实现，这时让当事人享有解除权，从反面讲是赋予其权利保持合同效力（即不行使解除权），而这样做实际上已经没有意义了，而通过自动解除的方 式结束合同关系，或许更好。〔1〕595

四川省人大常委会


四川省涉案财物价格鉴证管理条例

　　
　　1999年10月14日四川省第九届人民代表大会常务委员会第十一次会议通过
　　根据2004年9月24日四川省第十届人民代表大会常务委员会第十一次会议《关于修改〈四川省涉案物品价格鉴定管理条例〉的决定》第一次修正
　　根据2009年9月25日四川省第十一届人民代表大会常务委员会第十一次会议《关于修改〈四川省涉案物品价格鉴定管理条例〉的决定》第二次修正
第一章　总　　则
　　第一条　为了保护公民、法人和其他组织的合法权益，保障司法、行政执法公正进行，规范涉案财物价格鉴证行为，根据《中华人民共和国价格法》等法律法规，结合四川实际，制定本条例。
　　第二条　四川省行政区域内涉案财物价格鉴证适用本条例。
　　第三条　本条例所称涉案财物价格鉴证，是指县级以上人民政府价格主管部门设立的价格鉴证机构对司法机关、行政执法机关（以下简称办案机关）提出的涉案财物进行价格鉴定和认证。
　　本条例所称涉案财物，是指办案机关在办理刑事、行政执法案件中涉及的各类有形财产、无形资产及财产性权益。法律、行政法规另有规定的从其规定。
　　第四条　办案机关在办理案件中，对价格不明、价格有争议或价格难以确定的涉案财物，应依法进行价格鉴证。
　　第五条　县级以上人民政府价格主管部门负责本行政区域内涉案财物价格鉴证工作的监督管理，其设立的价格鉴证机构是办理办案机关涉案财物价格鉴证的专门机构。
　　第六条　涉案财物价格鉴证应遵循公平、公正、科学的原则。
第二章　价格鉴证机构
　　第七条　价格鉴证机构应当具备下列条件，并取得国务院或省人民政府价格主管部门颁发的价格鉴证机构资质证。
　　（一）具有法人资格；
　　（二）有与涉案财物价格鉴证工作相应的管理制度；
　　（三）有三名以上取得价格鉴证师执业资格证书或涉案财物价格鉴证员岗位证书的人员；
　　（四）法律、法规规定的其他条件。
　　不具备涉案财物价格鉴证资质的机构，不得从事涉案财物价格鉴证，办案机关不得委托没有涉案财物价格鉴证资质的机构进行涉案财物价格鉴证。
　　第八条　有下列情形之一的，价格鉴证人员和价格鉴证机构负责人应当自行回避：
　　（一）与涉案当事人有亲属关系，或与该鉴证事项有利害关系的；
　　（二）与涉案当事人有其他关系，可能影响到鉴证结论公正性的。
　　第九条　涉案当事人申请价格鉴证人员回避的，按照有关法律法规的规定由价格鉴证机构负责人决定；涉案当事人申请价格鉴证机构负责人回避的，由其同级价格主管部门决定。
　　当事人对回避决定不服的，可以向价格鉴证机构的上一级价格主管部门提出复议。
　　第十条　价格鉴证机构、价格鉴证人员不得泄露价格鉴证涉及的国家秘密、商业秘密和个人隐私。
　　第十一条　价格鉴证机构经费纳入同级财政预算。
第三章　价格鉴证程序
　　第十二条　涉案财物价格鉴证应当按下列程序进行：
　　（一）办案机关提出；
　　（二）价格鉴证机构受理；
　　（三）价格鉴证机构进行勘测、检验、确认、鉴定；
　　（四）价格鉴证机构出具价格鉴证结论书。
　　第十三条　办案机关提出涉案财物价格鉴证时，应当出具价格鉴证委托书,并载明下列内容：
　　（一）价格鉴证目的和要求；
　　（二）价格鉴证范围及基准日；
　　（三）价格鉴证事项名称、种类、数量、来源等基本情况；
　　（四）其他有关情况和资料。
　　价格鉴证机构应当对价格鉴证委托书载明情况进行核对；如有异议，应当与办案机关共同确认后，方可进行鉴证。
　　第十四条　价格鉴证机构受理价格鉴证后，应当指定两名以上价格鉴证人员，依法开展价格鉴证工作。
　　价格鉴证人员在价格鉴证工作中，凭价格鉴证机构出具的介绍信和本人有效执业证件，可以查阅与价格鉴证有关的账目、资料等。
　　第十五条　价格鉴证机构对价格鉴证的文物、邮票、字画、贵重金银饰品、珠宝及其制品等特殊财物，应当委托有关法定机构作技术、质量鉴定，并根据其提供的依据，作出价格鉴证。
　　第十六条　价格鉴证机构应当在受理之日起七个工作日内作出价格鉴证结论书；与办案机关另有约定的从其约定；法律、法规另有规定的从其规定。
　　第十七条　价格鉴证结论书应当载明下列内容：
　　（一）价格鉴证范围、基准日；
　　（二）价格鉴证依据；
　　（三）价格鉴证方法和过程；
　　（四）价格鉴证结论；
　　（五）对价格鉴证结论需要说明的其他事项。
　　价格鉴证结论书应当附价格鉴证机构资质证复印件和价格鉴证人员证书复印件。
　　价格鉴证结论书由价格鉴证人员和价格鉴证机构负责人签名、注明日期、加盖价格鉴证机构公章后生效。
　　第十八条　省人民政府价格主管部门设立涉案财物价格鉴证复核裁定机构和分支机构，根据国家涉案财物价格鉴证复核裁定有关规定进行复核裁定工作。
　　第十九条　办案机关收到价格鉴证结论书后，应当依法将结论书告知涉案财物当事人。涉案财物当事人对价格鉴证结论有异议的，自接到价格鉴证结论书之日起五个工作日内，可申请办案机关提出补充鉴证、重新鉴证或复核裁定；办案机关确认异议理由成立的，应当自收到申请之日起五个工作日内，向原价格鉴证机构提出补充鉴证或向上一级价格鉴证机构提出重新鉴证，也可向具备复核裁定资质的机构提出复核裁定。
　　办案机关对价格鉴证结论有异议的，自接到价格鉴证结论书之日起十个工作日内，可向原价格鉴证机构提出补充鉴证或向上一级价格鉴证机构提出重新鉴证，也可向具备复核裁定资质的机构提出复核裁定。
　　价格鉴证机构或复核裁定机构应当在受理补充鉴证、重新鉴证或复核裁定之日起十五个工作日内，作出补充鉴证或重新鉴证结论书或复核裁定结论书，并送交办案机关。与办案机关另有约定的从其约定；法律、法规另有规定的从其规定。
　　第二十条　跨地区涉案财物价格鉴证由共同上一级价格鉴证机构鉴证或由共同上一级价格鉴证机构授权相关价格鉴证机构鉴证。
　　第二十一条　有下列情形之一的，该行政区域内的涉案财物价格鉴证由上一级价格鉴证机构进行：
　　（一）价格鉴证机构未设立的；
　　（二）价格鉴证机构未取得价格鉴证机构资质证的；
　　（三）价格鉴证机构因违法被责令整改的；
　　（四）价格鉴证机构被吊销价格鉴证机构资质证的。
　　第二十二条　价格鉴证过程中，涉及到政府定价、政府指导价的，按政府定价、政府指导价进行计算，属于市场调节价的，按照当时、当地市场的中等价格计算。
第四章　法律责任
　　第二十三条　违反本条例第七条规定，未取得价格鉴证资质的机构擅自进行价格鉴证的，其出具的鉴证结论无效，由价格主管部门予以警告;有违法所得的,没收违法所得,并处以违法所得一倍以上五倍以下的罚款;无违法所得的,并处以2000元以上一万元以下的罚款。
　　第二十四条　价格鉴证机构违反本条例，导致价格鉴证结论失实或不公的，由其同级价格主管部门宣布其价格鉴证结论无效；情节严重的，由有关机关给予价格鉴证机构负责人和直接责任人行政处分；造成严重后果的，由省人民政府价格主管部门依法责令其整改，或吊销其价格鉴证机构资质证，或建议颁证机关吊销其价格鉴证机构资质证。
　　第二十五条　价格鉴证人员违反本条例规定，应当回避而未回避的，由该价格鉴证机构的同级价格主管部门责令改正。
　　价格鉴证人员违反本条例规定，玩忽职守、徇私舞弊、失密泄密、索贿受贿的，由该价格鉴证机构的同级价格主管部门宣布其价格鉴证结论无效，并由有关机关根据情节轻重给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第二十六条　办案机关及其工作人员违反本条例规定，委托没有涉案财物价格鉴证资质的机构进行涉案财物价格鉴证的；提供虚假情况和资料，或非法干预价格鉴证，导致价格鉴证结论失实的，由同级价格主管部门宣布价格鉴证结论无效；情节严重的，由有关机关给予直接责任人行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第二十七条　价格鉴证机构及其价格鉴证人员、办案机关及其工作人员违反本条例规定，给当事人造成损失的，应根据其过错依法承担赔偿责任。
第五章　附　　则
　　第二十八条　本条例自2000年1月1日起施行。