这份意向书有效吗？

杨红良


　　商品房买卖特别是二手房转让过程中，在正式签订房屋买卖合同之前，转让方和买受方往往会就签订正式买卖合同订立一份《房屋买卖意向书》。而在标的房屋有多个权利人的情况下，又往往只由其中一个权利人出面签署这份《房屋买卖意向书》。那么，这样的《房屋买卖意向书》的效力如何？下面，就以本人最近代理的一个案件说起。
　　在该案中，我方当事人是一套二手房的买受方，而该房屋的权利人共有两人。在中介公司的介绍下，我方当事人、中介公司和其中一名权利人三方共同签署了《房屋买卖意向书》，约定了房屋价款、支付方式等买卖房屋的必备条款，并约定了半个月后正式签署房屋买卖合同。为确保正式房屋买卖合同的如期签署，我方当事人根据意向书的约定，当场向签署该《房屋买卖意向书》的权利人支付了五万元的定金，对方收取了钱款并开具了收据，明确此笔款项为“定金”，同时在收据上还特别声明：“若除本人外，尚存在该房地产权属证明上记载的或非该房地产权属证明上记载的任何第三人对该房地产出售之权利，则视作本人已经取得该任何第三人关于出售该房地产的同意，并代表该任何第三人签署本收款收据。”
　　但是，收受了五万元后，对方事后以房屋另一权利人不同意出售房屋为由，最终没有按照约定和我方当事人签署正式房屋买卖合同。
　　为维护自己的合法权益，我方当事人依据《房屋买卖意向书》的仲裁条款，向上海仲裁委员会申请仲裁，被申请人为收取定金的对方当事人一人，请求裁定其双倍返还定金，理由是双方已经签订了购房预约合同，其中有定金条款并实际支付了定金，现对方因自身原因不同意签署正式房屋买卖合同，应当承担相应的民事法律责任。
　　立案两个月后进行了开庭。开庭审理时，对方辩称标的房屋系他和另一权利人所有，在另一权利人没有授权的情况下，他一人擅自与我方当事人签署的《房屋买卖意向书》应属无效，故只同意退还已经收取的五万元，不同意双倍返还。
　　开庭后等待了三个半月，我们收到了仲裁委寄来的裁决书。裁决书认为：本案中《房屋买卖意向书》的性质是我方当事人和对方当事人之间为未来签订正式房屋买卖合同而达成的预约合同。如果该意向书成立，双方由此而负有的合同义务是共同促成正式房屋买卖合同的订立。但是该意向书产生约束力的前提是意向书可以被实际履行。本案中，该意向书约定内容是未来签订标的房屋的正式买卖合同，必然涉及到对该房屋所有权的处分，获得被申请人和另一权利人两个房屋共有人的一致同意是处分该房屋所有权的先决条件。既然意向书的签订是为了促成正式房屋买卖合同的签订，而正式买卖合同又必须有房屋共有人的一致同意，故意向书有房屋共有人一致同意也就成为该意向书有效成立的必要条件。否则，在缺乏另一权利人对被申请人授权同意的情况下，意向书仅对被申请人产生约束力，另一权利人并无与申请人签订正式买卖合同的义务，这对将来正式买卖合同的有效订立——亦即意向书的实际履行——是法律上的重大障碍。鉴于另一权利人并未委托被申请人代理签订意向书，因此，仲裁庭认为，未经另一权利人的同意或者授权，申请人与被申请人签订的《房屋买卖意向书》无效。
　　基于对该《房屋买卖意向书》的无效认定，裁决书自然没有支持我方要求对方双倍返还定金的主张，而只是裁决对方返还已经收取的五万元。
　　由于本案实行仲裁，而我国对仲裁裁决尚未规定有实体救济的途径，所以本人在对本案裁决结果持保留态度的情况下，在此提出自己的观点，以求教于方家，争取对房屋买卖中这一普遍实行的做法在法理层面开展一次有益的探讨。
　　本人认为：本案中申请人和被申请人签订的《房屋买卖意向书》合法有效，被申请人在收取定金却反悔的情况下，应当承担双倍返还定金的法律责任。
　　理由如下：
　　第一，《房屋买卖意向书》不同于正式房屋买卖合同，两者不能混淆。
　　正如裁决书所言，申请人与被申请人签订《房屋买卖意向书》的目的是在约定的时间、地点，按照已经约定的买卖条款签订正式房屋买卖合同，对标的房屋的转让来说，这属于“预约合同”。签订该《房屋买卖意向书》的我方当事人是房屋的买受人，另一方是标的房屋的两个权利人中的一人，他收取了五万元、开具了收据，同时声明在当时情形下可视作其已取得另一权利人之同意。这份《房屋买卖意向书》既然已由我方买受人和房屋的一个权利人共同签署，自然应当对他们两人产生法律约束力（裁决书认定“意向书仅对被申请人产生约束力”，推而言之则对另一房屋权利人不产生约束力，是对的）。买受方的义务是按照约定的时间和地点和房屋的权利人签署正式买卖合同，而收取了五万元定金的那一名房屋权利人的义务是确保自己和另一权利人共同按照约定的时间和地点签署正式买卖合同。正是在这个意义上，应当说这份《房屋买卖意向书》已经成立并生效，其中的定金条款由于定金已经实际交付而同样生效。
　　进一步而言，《房屋买卖意向书》具有自身的独立性，其生效与否不应当受制于其是否已得到标的房屋所有权利人的签署的影响，也不受制于日后没有在该《房屋买卖意向书》上签名的房屋其他权利人是否同意出售该房屋的意志的影响。本案裁决书认为，该《房屋买卖意向书》应当以“房屋共有人的一致同意”为其有效成立的“必要条件”，实际上是混淆了《房屋买卖意向书》和正式房屋买卖合同的本质区别。因为，正式的房屋买卖合同是对标的房屋所有权的直接处分，应当获得原所有权利人的一致同意，但《房屋买卖意向书》并非能够对房屋所有权作出直接的处分，故不应当以全体权利人是否同意出售为其生效要件。
　　第二，本案中不具备认定《房屋买卖意向书》无效的法定情形。
　　我国《合同法》第五十二条明确规定了合同无效的法定情形：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。对照这一规定，本案中当不具备认定《房屋买卖意向书》无效的法定情形。
　　另外，值得一提的是，在本案裁决书中，对裁决结论据以作出的法律依据表述为“依据《上海仲裁委员会仲裁规则》第五十七条第三款及《中华人民共和国合同法》有关规定。经查，“《上海仲裁委员会仲裁规则》第五十七条第三款”为“仲裁庭由一名仲裁员组成的，裁决由仲裁员直接作出”，而至于“《中华人民共和国合同法》有关规定”具体指哪些法律条款呢，不得而知。也即是说，这份裁决书中，对依据什么具体的法律条文裁决《房屋买卖意向书》无效，实际上并没有阐述，这又难免让人颇费思量。
　　第三，认定该《房屋买卖意向书》无效，与社会实践实际不符，并且有害。
　　按照本案裁决书的推理逻辑，日后在二手房转让中应当如下操作，才能保证《房屋买卖意向书》的有效，并在此基础上确保正式房屋买卖合同的签订，即：标的房屋的所有权利人共同与买受人签订《房屋买卖意向书》并共同签收定金，或者至少由其他所有权利人共同委托一名权利人对外签署《房屋买卖意向书》并签收定金。
　　但是，如果这种要求确实成为法律规定的话，则无疑将极大地增加有关当事人的磋商和交易成本，与目前二手房交易实践中多数只有房屋权利人中的一人对外签署《房屋买卖意向书》的通常做法相悖，于法于理都是弊大于利。正如上海协成房地产经纪有限公司刘姓经理所言：“如果这样规定的话，我们使用了多年的《房屋买卖意向书》都是无效的，但这份意向书是在房地局正式备案过的。”
　　综上所述，《房屋买卖意向书》仅为确保房屋买卖双方签订正式买卖合同而用，应当在实际签约双方间产生约束力，在没有特别约定的情况下，一旦签署即告成立并生效，其法律效力不应受标的房屋其他权利人是否在其上签署或其日后是否同意出售房屋的意志的影响。

上海市金茂律师事务所
杨红良律师
2009年10月27日

联系地址：上海市愚园路168号世界环球大厦18楼
联系电话：021-62496040
邮政编码：200040

国家工商局


工商行政管理机关检查处理投机倒把违法违章案件程序的规定（试行）

1987年5月12日，国家工商局

为了加强检查处理投机倒把违法违章（以下简称投机违法）案件工作，提高办案质量，特制定本规定。

管辖和立案
第一条 对投机违法案件的检查处理，由先查获地的工商行政管理机关负责。需要有关地配合协助的，有关地的工商行政管理机关应当积极给予支持。
案件查获地的工商行政管理机关不便查处时，经上一级工商行政管理机关批准后，应将案件连同所查获的财物一并移交主要作案地的工商行政管理机关检查处理。
牵涉几个地区的案件，可以共同协商联合查处或者分别查处。发生争议时，由各方直接上级工商行政管理机关协商指定查处单位；协商不成时，由各方共同上级工商行政管理机关指定查处单位。
第二条 工商行政管理机关检查处理投机违法案件的来源：
一、机关、团体、企业、事业单位和个人检举的；
二、当事人主动交代的；
三、上级领导机关交办的；
四、有关部门移送的；
五、工商行政管理机关在工作中发现的。
第三条 工商行政管理机关对投机违法案件的材料，应当及时进行审查。对有投机违法事实需要处罚或有较大嫌疑需要调查处理的，应当立案。
立案标准，由各省、自治区、直辖市工商行政管理局具体规定。
第四条 立案应当填写立案报告表，由县以上（包括县及相当于县的市和区，下同）工商行政管理局局长审查批准后，指定专门办案人员负责调查。
经调查，没有投机违法事实，或者投机违法事实轻微，不需要处罚的，经县以上工商行政管理局局长批准，应当将原案撤销。
第五条 对正在进行的投机违法活动可立即查处，但事后应当补办立案手续。

检查和调查
第六条 办案人员在执行检查和调查任务时，应当出示国家工商行政管理局统一颁发的检查证，必要时还应当出示县以上工商行政管理机关的证明文件。
第七条 需要当事人到指定地点接受询问的，应当发出通知书，当事人无正当理由不到，可请公安机关给予协助。
询问当事人时，办案人员不得少于二人。
第八条 办案人员询问当事人时，应当允许当事人进行陈述或辩解。
第九条 询问当事人应当有笔录，必要时可以录音或录像。询问笔录应当交当事人核对；对于没有阅读能力的，应当向其宣读。笔录如有差错、遗漏，应当允许当事人更正或补充，经核对无误后，由当事人逐页在笔录上签名或盖章。办案人员亦应在笔录末页签名。当事人拒绝签名或盖章的，应当在笔录上注明。
需要当事人写出书面材料的，应当由当事人书写；书写有困难的，可找人代写。当事人要在材料上签名或盖章。
第十条 办案人员可以对当事人的财物进行检查。必须进行人身搜查时，应当由公安机关进行，工商行政管理机关予以协助。
第十一条 询问证人，应当个别进行。询问前，应当告知证人要如实地提供证据。询问时，办案人员不得少于二人。
询问证人应当有笔录。询问笔录应当交被询问人核对；对于没有阅读能力的，应当向其宣读。笔录如有差错、遗漏，应当允许被询问人更正或补充，经核对无误后，由被询问人签名或盖章。询问人和记录人员亦应在笔录末页签名。
第十二条 调查案件的函件应当由县以上工商行政管理局签发和受理。受理单位应当认真调查，及时复函。
外出调查案件，不得少于二人。在调查中发现新线索需要到其他单位调查时，可由当地县以上工商行政管理局转为介绍。
调查的材料，应当注明来源和出处，并由被调查人和所在单位签名、盖章。
第十三条 需要冻结违法单位的银行存款时，由县以上工商行政管理局局长批准，按有关规定执行。一般只准冻结其相当于违法金额的数目，冻结期限不得超过三个月。需要延长冻结期限的，必须另办手续。
第十四条 扣留当事人的财物时，应当开具扣留单据，并交给当事人一份。
对扣留的财物，应当妥善保管，严禁动用、调换或损毁。经查明确实与案件无关的，应当迅速退还原主。对容易腐烂变质的物品，在及时征得当事人同意后，可以先行处理；无法找到当事人的，经县以上工商行政管理局局长批准，也可以先行处理。
第十五条 检查处理外省过境物资，应当执行国家的有关统一规定。
第十六条 需要对当事人的住处或其他地方进行搜查时，由县以上工商行政管理局局长审核，并经县以上公安局局长批准，由公安机关执行，工商行政管理机关予以配合。
对当事人交代出来的存放他处的违法物品和现金，工商行政管理机关可以派人会同必要的见证人与当事人同往，着其取出。
第十七条 需要对当事人进行收审、拘留时，由县以上工商行政管理局局长审核，并经县以上公安局局长批准，由公安机关执行。收审、拘留期间的审查工作，由公安机关负责，工商行政管理机关配合。对不追究刑事责任的，由工商行政管理机关处理。
第十八条 办案人员有下列情形之一的，应当回避：
一、本案当事人或者当事人的近亲属；
二、与本案有利害关系；
三、与本案当事人有其他关系，可能影响对案件公正处理的。
办案人员的回避，应当由县以上工商行政管理局局长决定。

审批和定案
第十九条 案件调查终结后，承办人应当写出案件处理意见报告，并填写案件处理报批表，按审批规定连同案卷一并上报审批。
案件处理意见报告内容包括：案由、案件性质、当事人基本情况、投机违法事实、牟利金额、当事人陈述、处罚依据、建议处理意见等。
第二十条 各地工商行政管理机关立案查处的非法所得在十万元以上或非法所得不足十万元情节特别严重的案件，立案和结案的材料应当及时书面报送国家工商行政管理局备案。
第二十一条 国家工商行政管理局认为需经其审批后才能处理的案件，应当在接到报送的立案材料后十五天内，通知立案查处的工商行政管理局及所在的省、自治区、直辖市工商行政管理局按本规定第十九条上报国家工商行政管理局审批；未经批准，不得自行处理。
第二十二条 各省、自治区、直辖市工商行政管理局应当制定相应的案件审批规定。
立案单位按规定需要上报的案件，不得隐瞒不报。经上级审批的案件，必须执行。
第二十三条 案件经过调查，证据确凿，事实清楚，当事人交代与查证的材料基本一致，按规定程序批准后，即可定案处理。
当事人隐瞒事实，拒不交代，但证据确凿，主要情节已经查清，经批准后也可以定案处理。
第二十四条 定案处理的案件，应当由承办案件的工商行政管理局做出书面处理决定。书面处理决定内容包括：当事人的基本情况、投机违法事实、技术鉴定结论、案件性质、处理依据、处罚结论、申诉期限。
第二十五条 书面处理决定应当送达当事人，抄报上级工商行政管理机关；必要时抄送有关地的工商行政管理机关。

复 议
第二十六条 当事人对工商行政管理机关的处理决定不服的，在接到书面处理决定后十五日内，可以向上一级工商行政管理机关申请复议。
第二十七条 当事人向上级工商行政管理机关提出复议申请，应当同时将申请书的副本送交原处理机关。原处理机关应当将申请书连同案卷送上级工商行政管理机关。
第二十八条 上级工商行政管理机关接到当事人的复议申请后，应当就原处理机关认定的事实和适用的法律、法规或规章进行全面审查，及时做出书面复议决定，送达当事人，同时抄送原处理机关。
复议期间，原处理决定暂不执行。
第二十九条 上级工商行政管理机关对下级工商行政管理机关查处或复议的案件，国家工商行政管理局对各级工商行政管理机关查处或复议的案件，发现确有错误，有权指令下级工商行政管理机关予以纠正，或责成下级工商行政管理机关重新复议。

执 行
第三十条 处理决定发生效力后，原处理机关必须执行。
第三十一条 具备下列条件之一的处理决定发生效力：
一、当事人收到处理决定书后，已过规定期限，没有按本规定申请复议的；
二、上级工商行政管理机关做出的复议决定。
第三十二条 经审查当事人没有投机违法行为或经批准免除处罚的，其被冻结或扣留的财物，应当立即解冻返还。
第三十三条 需要作罚款或没收财物处理的，应当向当事人出具罚款、没收单据。
第三十四条 被处罚的单位拒绝缴纳罚没款的，工商行政管理机关可按有关规定通知银行办理划拨手续。
被处罚的个人拒绝缴纳罚没款的，工商行政管理机关可通知其所在单位从个人收入中扣缴，或请有关部门强制缴纳。
第三十五条 没收的物品，由县以上工商行政管理局按以下办法处理：应当归口的，交归口经营单位按国家规定价格收购；无法归口的，交由信托商店收购或寄售；归口经营单位和信托商店不收购或寄售的，可以委托其他零售商店销售。
没收的票证交有关部门统一处理。
经鉴定需要销毁的物资，有规定的按规定办理；没有规定的由县工商行政管理局局长核定后，报上一级工商行政管理机关批准，派人监销。
处理的物资，均需填写处理物资清单存档。
第三十六条 没收、处罚的现金和物品的变价款，按有关规定上交财政，任何单位和个人不准挪用。
第三十七条 对依法追回的被骗取的财物，结案后六个月内能查明原主的，按有关规定退还原主；不能查明原主的，其现金和物品的变价款上缴财政。
第三十八条 当事人遗弃的财物，工商行政管理机关应当认真清点登记。除容易腐烂变质的物品，经县以上工商行政管理局局长批准可以先行处理外，其他财物保留六个月。逾期无人认领的现金和物品的变价款，上缴财政。
第三十九条 扣留的财物，在通知当事人后，超过六个月不来领取的，其现金和物品的变价款上缴财政。
第四十条 办案人员应当严格遵守法纪，秉公执法，不得徇私舞弊。禁止乱扣乱罚、打人骂人、侮辱人格或逼供信；违者给予行政处分，构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
第四十一条 工商行政管理机关对单位和个人处罚错了的，应当予以纠正，退还罚款及没收的财物。
第四十二条 案件处理决定或复议决定执行完毕后，即可结案。案件材料应当及时归档。
第四十三条 对阻碍办案人员依法执行公务的，移送政法机关处理。
第四十四条 对检举揭发或者协助办案有功的单位和个人，应当按有关规定给予适当奖励，并为其保密。

其 他
第四十五条 本规定所说当事人，是指进行投机违法活动的单位和个人。
第四十六条 工商行政管理机关查处投机违法案件的程序，除另有规定的以外，适用本规定。
第四十七条 本规定自一九八七年七月一日起实施。