四川省泸州市人民政府


泸市府函〔2007〕81号



泸州市人民政府关于批转《泸州市物业服务收费管理办法》的通知



各区、县人民政府，市级各部门：

市物价局、市规划建设局《泸州市物业服务收费管理办法》已经市政府第2次常务会议讨论通过，现批转你们，请结合实际认真贯彻执行。







二○○七年七月十五日









泸州市物业服务收费管理办法

市物价局 市规划建设局



第一章 总 则



第一条 为规范物业服务收费行为，维护正常的价格秩序，保障业主和物业管理企业的合法权益，促进物业管理事业的健康发展，依据《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》、《四川省物业服务收费管理细则》等有关法律、法规、规章，特制定本办法。

第二条 本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

第三条 本办法适用于本市行政区域内经工商行政管理机关登记注册，建设行政主管部门资质认定的物业管理企业对各类物业实施管理提供服务的收费行为。

第四条 政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业，鼓励物业管理企业开展正当的竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。



第二章 物业服务收费管理



第五条 市物价局会同市建设行政主管部门负责泸州市三区范围内物业服务收费的监督管理和对各县物业服务收费监督管理的指导工作；各县价格主管部门会同同级建设行政主管部门负责本县区域内物业服务收费的监督管理工作。

第六条 物业服务收费应当遵循费用与服务等级水平相适应的原则，合理、公开。

第七条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。

普通住宅物业服务收费实行政府指导价，普通住宅以外的物业服务收费实行市场调节价。普通住宅范围由建设行政主管部门依照相关规定进行认定。

第八条 物业服务收费贯彻按质论价、优质优价原则。政府指导价的物业管理服务收费实行服务等级定价制度。服务等级根据物业管理企业为业主提供的服务项目、服务质量、服务深度等因素确定。

第九条 市、县价格主管部门会同同级建设行政主管部门根据物业管理企业提供的服务等级标准等因素，结合成本监审情况，制定、调整普通住宅物业管理各服务等级的政府指导价标准，并定期向社会公布。

第十条 前期物业服务收费按规定实行招投标，其服务内容、服务标准、服务等级、物业收费标准、计费方式及计费起始时间等内容在招投标文件中予以明确，开发建设单位在售房前应与中标物业管理企业签订前期物业服务协议，前期物业服务协议应作为房屋销（预）售合同的附件内容。

第十一条 前期物业服务结束后的普通住宅物业服务收费，根据各服务等级的政府指导价标准，由业主委员会经业主大会同意后，与物业管理企业在物业服务合同中约定具体的收费标准。

第十二条 对不具备聘请专业物管企业实施物业管理的分散居民住宅楼，可由街道社区牵头组织成立社区物管，物业服务内容、项目、收费标准（参照最低服务等级和指导价标准）由社区物管与业主在签订的物业服务合同中自主协商约定。

第十三条 服务等级原则上每年由物业管理企业负责组织业主测评一次，业主委员会监督测评情况。经测评多数业主不满意的，物业管理企业应予以整改。



第三章 物业服务项目和服务成本



第十四条 物业服务项目包括：

（一）房屋共用部位、共用设施、设备的使用管理和维护，指负责管理范围内供配电、给排水、消防、水泵、公共卫生间、公共照明等设施设备的日常维修和保养。
（二）物业区域的清洁服务、生活垃圾清运，指包括区域内道路、公共场地及楼内公共楼梯、走道等公共部位的清扫保洁和生活垃圾清运。

（三）公共绿地、花草树木的养护管理，指负责管理范围内绿化物的定期修剪、施肥、浇水、治虫、适时补种，保持环境优美。

（四）物业区域的公共秩序维护和安全防范，指按相应服务等级要求实施保安值班巡视制，负责管理区域内公共安全秩序的维护。

（五）车辆停放秩序及公共场地秩序管理，指做到车辆停放有序，有明显的车辆行走、停放标志，机动车、非机动车分别指定场地停放，无乱停乱放现象。

第十五条 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等，指物业管理企业按规定发放给在物业区域内服务的从业人员的工资总额（包括基本工资、奖金和津贴等）及按规定提取的福利费、缴纳的各项社会保障费支出。社会保障费包括医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费和住房公积金等。

（二）物业共用部位、共用设施、设备的日常运行、维护费用，指为保障物业管理区域内消防、排污、监控、道路、照明等共用部位的正常运转、维护保养所需的日常运行费用；不包括保修期内的维修费、应由物业维修专项资金支出的中修、大修和更新、改造费用。

（三）清洁卫生费用，指公共区域卫生清扫、经常性的保洁所需费用，包括购置工具、劳保用品、消毒费、化粪池清掏、清洁用料、垃圾清运、环卫所需等其他费用。

（四）绿化养护费用，指管理、养护绿化设施的费用，包括绿化工具购置费、农药化肥费、补苗费、花草修剪、绿化用水等。不包括开发商支付的种苗种植费和前期维护费。

（五）公共安全秩序维护费用，包括器材装备费、保安人员人身保险费和由物业管理企业支付的保安服装费等。

（六）办公费用，指物业管理企业为保障维护区域正常的物业管理活动而用于办公所需的费用，包括办公用品费、交通费、水电费、通讯费、书报费、符合规定的管理费分摊、财务费用等其它费用。　　

（七）物业管理企业固定资产折旧，指按规定折旧方法计提的物业服务固定资产的折旧金额。物业服务固定资产指属于物业管理企业的资产，在物业服务区域拥有的与物业服务直接相关的使用年限在一年以上的资产，包括办公用房、交通工具、通讯设备、办公设备、工具维修设备及其他设备等。不属于物业服务主要设备的物品，单位价值在2000元以上，并且使用期限超过两年的，也应当作为固定资产。固定资产折旧按照《企业财务通则》规定年限的中值采用年限平均法计提。产权属业主所有的物业服务用固定资产不得计提折旧。闲置固定资产不得提取折旧。固定资产提足折旧后，不论是否能继续使用，均不再提取折旧；提前报废的固定资产，也不再补提折旧。

（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用，指物业管理企业为物业区域办理物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用，以物业管理企业与保险公司签定的保险单和所交纳的保险费为准。

（九）经业主同意的其它费用，指按规定程序，经业主委员会或业主大会同意由物业服务费开支的费用。

第十六条 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应通过专项维修资金列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。



第四章 物业服务收费及计费形式



第十七条 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式确定物业服务费用。

包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指物业服务资金中除按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者补足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

第十八条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务费用属于代收性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

物业服务收费采取酬金制方式的，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业资金的收支情况进行审计。

物业管理企业应当向全体业主或者业主大会公布物业服务费用年度预决算，并必须做到每半年公布一次物业服务费用的收支情况。

第十九条 实行政府指导价的物业服务收费，由业主和物业管理企业按照市、县价格主管部门会同同级建设行政主管部门制定的指导价标准，在物业服务合同中约定服务等级和收费标准。同时，应将物业服务等级内容及收费标准报同级价格、建设行政主管部门备查。

第二十条 实行市场调节价的物业服务收费，由物业管理企业依据服务成本与业主在物业服务合同中协商约定，并将收费项目和收费标准报同级价格主管部门备案。

第二十一条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业利润。

实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。



第五章 实 施



第二十二条 物业管理企业在物业服务中应遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的等级服务。

第二十三条 业主应当按照服务合同约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应负责督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。

第二十四条 纳入物业管理范围已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。

第二十五条 业主、使用人自办理物业交付使用手续之日起，应按物业服务合同约定的时间交纳物业服务费用。物业出租或以其他方式交他人使用的，物业服务费用由业主或使用人按约定交纳，但业主负最终交纳责任。物业服务收费按法定产权面积计算（以房屋产权证登记建筑面积计费，未办产权证的以售房合同建筑面积计费），一般按每月每平方米计收。除另有约定外，不得提前预收。

第二十六条 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。



第六章 相关价格、收费管理



第二十七条 物业区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受相关企业委托代为收缴的，不得向业主收取手续费等额外费用。由物业管理企业负责代收的，应按月将代收的水、电、气费及分摊明细情况及时进行公布，并接受业主的查询、监督。

第二十八条 物业区域内取得资质的停车场，车辆停放服务费实行政府指导价，按规定报价格主管部门审批。对没有取得资质的停车场，其收费标准由停车场产权所有者与业主协商确定，但不得高于政府指导价标准。对利用物业共用部位进行临时停车收费的，收费标准由业主大会或业主委员会商物业管理企业确定，但收费标准不得高于政府指导价标准。

进入物业区域内临时停车对下列情形不得收取机动车停放服务费：

（一）执行公务的军用车辆和警用车辆；

（二）正在执行任务的供水、供电、供气等抢险工程特种车辆；

（三）进入物业区域临时上下客的出租车辆。

第二十九条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主、业主委员会和物业管理企业的同意，并按照规定办理有关手续后才能进行。所得收益属业主所有，主要用于补充专项维修资金（产权属物业管理公司的除外），也可按照业主大会的决定使用。

第三十条 物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。



第七章 监督与检查



第三十一条 物业服务收费实行明码标价制度。物业管理企业必须将收费项目、收费标准和提供相应的服务内容、服务质量等在物业区域内的显著位置按统一格式上墙公示。

第三十二条 物业管理企业在接受物业管理委托服务活动中，必须和业主委员会或业主签订物业服务合同，明确收费标准和服务内容，并严格按合同的约定提供服务并收取费用。

第三十三条 对违反本办法规定的行为，由价格主管部门和建设行政主管部门依照《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、国务院《物业管理条例》等有关法律法规定予以处罚。



第八章 其 他



第三十四条 本办法由泸州市物价局、泸州市规划建设局负责解释。

第三十五条 本办法自发布之日起30日后施行。




吉林省辽源市人民政府


辽源市价格调节基金征收使用管理办法

第68号


《辽源市价格调节基金征收使用管理办法》已经2010年8月11日市政府六届十七次常务会议讨论通过，现予发布。





代市长　姜有为



二0一0年八月二十七日　　　　











辽源市价格调节基金征收使用管理办法



第一条 为适应我市经济发展需要，建立和完善价格宏观调控机制，增强政府调控市场能力，有效应对市场价格异常波动，保持市场价格基本稳定，根据《中华人民共和国价格法》及《国家发展改革委关于运用价格调节基金加强和改善价格调控的通知》（发改价格〔2005〕928号）精神，结合我市实际，制定本办法。

第二条 本办法所称价格调节基金，是指市政府多渠道筹集，用于稳定和调控与人民生活关系密切的重要商品价格的政府性基金。

第三条 本办法适用于我市行政区域内价格调节基金的征收、使用、管理和监督工作。

第四条 市政府统一领导全市价格调节基金工作。为切实做好此项工作，市政府成立辽源市价格调节基金领导小组。领导小组组长由市政府分管价格工作的副市长担任，副组长由分管副秘书长担任，成员由市发展改革、财政、审计等部门主要负责人组成。领导小组办公室设在市价格调节基金行政主管部门，市价格调节基金行政主管部门负责价格调节基金的征收、使用和管理等工作。

第五条 征收范围：我市行政区域内所有工商企业，行政事业性和经营性收费单位，从事生产（劳务）经营活动个人，经批准提高价格、收费标准的项目。

第六条 计征标准：

（一）实行政府定价、政府指导价、与人民群众生活密切相关的资源性产品、公用事业和公益性服务价格，凡经批准提高价格、收费标准的，从调价之日起按其一整年所增加收入总额的8%计征。

行政事业性以及经营性收费单位按收费总额的1%计征。

（二）房地产开发企业按销售收入额的2‰计征；各类建筑、安装、装潢、施工企业，按承揽工程总造价的2‰计征。

（三）工商企业（含中省直企业、外地住辽企业、三资企业、外商企业和私营企业）按产品、商品销售收入额的0.5‰计征。

（四）宾馆、旅店、招待所按营业收入额的1%计征。月征收额不足100元的按每月100元计征。

（五）餐饮业（饭店、酒吧、酒家、酒店、餐厅、咖啡厅、茶座、冷饮厅等）按营业收入额的5‰计征。无法计算营业额的按其纳税额的20%计征。

（六）营业性歌舞（餐）厅、夜总会、台球厅、电子游艺厅、录像厅、网吧、美容美发、音像出租、洗浴中心（含各类浴池）、健身房、游泳室（池）等营业性文化娱乐场所，按营业收入额的2%计征。

（七）广告、中介、社会培训办班、租赁业等服务性行业，按其营业收入额的1%计征。

（八）金融（信用社）、证券、保险业按其营业（业务）收入总额的1‰计征。

（九）营运小客车、中客车、大客车每辆每月分别按10元、15元、20元计征；货运车辆按其额定载重吨数，每吨每月按1元计征。

（十）机动车维修行业，按其营业收入额的1%计征；机动车配件销售行业按销售收入额的5‰计征。

（十一）不易计算营业收入的个体工商户，按每户每月10元计征；流动摊贩按每人每月5元计征。

（十二）旧车交易按交易总额的1%计征。

第七条 价格调节基金应按月缴纳，不宜按月份计算的，可按季或年度一次性缴纳。

第八条 价格调节基金可由市价格调节基金行政主管部门直接征收，也可委托财政、税务、交通运输、公安等部门代征。

第九条 有下列情形之一的，经批准可以减征、免征或缓征价格调节基金：

（一）财政预算内全额拨款的事业单位予以免征；

（二）停产企业予以免征；

（三）非盈利性社会福利企业予以免征；

（四）国家规定减免流转税的企业依据实际情况，予以减征或免征；

（五）科教文卫等系统兴办的社会公益事业予以减征或免征；

（六）市政府决定减征、免征和缓征的。

第十条 符合减免条件的单位和个人，应当持有关文件或相关证明材料申请办理减免手续。申请减免价格调节基金的单位和个人，须填写统一印制的《价格调节基金减免审批表》报市价格调节基金行政主管部门审定后，提交市政府价格调节基金领导小组批准后执行；未经批准的，任何单位和个人不得拒交价格调节基金。

第十一条 价格调节基金的使用要根据市场价格形势的变化，围绕价格调控这一中心任务进行。坚持“取之于民，用之于民”的原则，采取政策性补贴、补助和贷款贴息三种使用方式，平衡市场供求，稳定市场价格。

第十二条 价格调节基金的使用主要用于市区内与人民生活密切相关的重要商品价格的调控和稳定。

第十三条 价格调节基金主要用于以下七个方面：

（一）用于政策性价格补偿；

（二）用于平抑群众生活必需品价格异常波动；

（三）用于对低保群体的动态价格救助；

（四）用于政府重要商品储备；

（五）用于为保障供给、促进流通和结构调整进行的补助；

（六）用于市政府规定的价格调控和稳定价格项目；

（七）用于价格调节基金征收、管理的费用。

第十四条 申请使用价格调节基金的单位，须向市价格调节基金行政主管部门提供详细的申请报告及应附文件和相关资料，同时填写统一印制的《价格调节基金使用审批表》，履行审批程序。

第十五条 市价格调节基金行政主管部门接到使用单位的申请后，会同市财政部门对其申请的项目进行可性行分析和论证，并提出具体意见，由市价格调节基金行政主管部门审核，报市价格调节基金领导小组批准。

第十六条 凡经市价格调节基金领导小组最终批准的项目，在使用前必须履行全部手续。使用的价格调节基金由市财政直接划拨到使用单位，所履行的全部手续交市价格调节基金行政主管部门存档备案。

第十七条 申请使用省级价格调节基金的项目，由项目单位提出申请，报市价格调节基金行政主管部门。市价格调节基金行政主管部门会同市财政部门对项目进行考察测算后提出具体意见，报市价格调节基金领导小组审核。经审核同意后，上报省政府、省价格调节基金行政主管部门和省财政部门。

第十八条 价格调节基金由市财政部门进行监管和预算管理，实行收支两条线制度，专户存储、专款专用，当年价格调节基金节余部分结转至下一年度，任何部门和单位不得截留、挪用。

第十九条 征收价格调节基金应使用省财政厅统一印制的专用票据。价格调节基金征收专用票据的管理，按照《吉林省行政事业性收费票据管理办法》执行。

第二十条 市政府征收的价格调节基金免征一切税费，并且不参与财政预算外资金分成管理。

第二十一条 企业缴纳的价格调节基金，在账务处理时可列入企业管理费用。

第二十二条 市价格调节基金行政主管部门定期或不定期对价格调节基金缴纳人或征收单位的价格调节基金收缴情况进行检查审核；对价格调节基金使用项目的执行情况进行跟踪管理，实行日常监督检查和年度项目跟踪审计相结合的管理办法；对价格调节基金的前期使用效果进行评估，必要时可委托专业评估机构进行评估。

第二十三条 价格调节基金使用单位，必须按照批准用途专款专用，设立专门会计科目进行核算，不得截留或挪用，并按项目进度向市价格调节基金行政主管部门和市财政部门报送价格调节基金使用情况报告。

第二十四条 市财政部门可按当年价格调节基金征收总额的18%核拨征收劳务费，用于解决征收中发生的必要费用。

第二十五条 价格调节基金实行征收目标考核制。具体征收考核奖励办法由市价格调节基金行政主管部门提出意见，报市价格调节基金领导小组批准。

第二十六条 建立价格调节基金统计报告制度。市价格调节基金行政主管部门要定期将价格调节基金征收、使用、结存等情况进行统计，并定期报告市价格调节基金领导小组和省价格调节基金行政主管部门。

第二十七条 建立价格调节基金储备金制度。在未发生重大自然灾害、疫情、严重通货膨胀等突发事件情况下，每年征收价格调节基金总额不低于30%作为储备金积累留存，做到有备无患。

第二十八条 价格调节基金缴纳单位或缴纳个人未按规定期限缴纳价格调节基金的，征（代）收部门除限期责令追缴外，要按日加收应缴价格调节基金2‰的滞纳金。

第二十九条 缴纳单位逾期拒不缴纳价格调节基金的，市价格调节基金行政主管部门可申请人民法院强制执行，追缴其应缴纳的价格调节基金和相应滞纳金。

第三十条 价格调节基金使用单位不履行用款规定的，由市价格调节基金行政主管部门会同市财政部门责令其限期改正；情节严重的，终止拨款并追回已拨付资金，取消其使用资格。

第三十一条 对妨碍征收价格调节基金工作人员执行公务的，依照《中华人民共和国治安管理处罚法》进行处理；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

第三十二条 价格调节基金征（代）收、管理部门及使用单位的主管工作人员，在工作中弄虚作假，隐瞒、截留、挪用和滥用价格调节基金的，由其所在单位和上级行政主管部门或监察部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

第三十三条 本办法由市价格调节基金行政主管部门负责解释并组织实施。

第三十四条 本办法自2010年10月1日起施行。