谨防买卖停车位的房地产消费陷阱

邓光达


商家未取得住宅小区停车位的《房地产预售许可证》或《房地产证》，而售卖住宅小区停车位，或将住宅小区停车位与房屋单元捆绑出售的现象，在房地产消费市场中司空见惯，众多的房地产消费者、商家、专家、官员以各自的认识、利益和立场，做出不同的判断和结论。
对此，常见有以下二种截然相反的房地产消费观：
一种消费观认为：买入住宅小区停车位，早买早受益，还有保值和投资的价值。一是商家愿卖，消费者愿买，谁投资谁拥有，谁购买谁受益，买入的小区停车位还具有保值和投资的价值。二是商家售卖小区停车位的产权或使用权具有天然的合法性与合理性，有关行政管理部门对此状况没有查处的先例，并将期待通过地方立法、地方规章或规范性文件，将住宅小区停车位的买卖合法化就是一个很好的佐证。
另一种消费观认为：除计算建筑容积率独立建设的多层经营性停车位外，住宅小区停车位依法不能买卖，买入住宅小区停车位要承担法律风险，得不偿失。一是住宅小区停车位依法不能取得《房地产预售许可证》或《房地产证》，不能买卖。商家没有小区停车位的房地产权凭证，其出租小区停车位的使用权违反法律规定。二是住宅小区停车位的物权是一项民事财产权，依据《中华人民共和国立法法》的规定，民事基本制度由法律规定。因此，地区立法、地方规章或规范性文件不得违反《民法通则》和《中华人民共和城市房地产管理法的规定》等法律规定，无权对住宅小停车位的产权或物权做出违反上位法的规定。三是现行房地产的法律制度规定土地使用权与上盖建筑物所有权在转移时，不能分离，土地使用权发生转移时，土地使用权与上盖建筑物所有权的权利主体，即房地产权主体必须一致。由于住宅小区停车位的建筑面积不计算建筑容积率，因此，住宅小区停车位不能按份摊分得到所在地块的共用土地使用权，不享有独立的房地产权，其是一项从物，其法律权利归属于该地块计算建筑容积率的房屋单元，即住宅小区停车位的法律权利归属于住宅小区全体业主共有。商家售买住宅小区停车位的行为，违反现行法律的强制性规定。四是消费者购买住宅小区的停车位，不能合法拥有停车位的产权或使用权，其支付买卖停车位的金钱，被贪婪般的黑洞所吞噬，而且其与商家共同侵害了住宅小区全体业主的合法权益，要承担赔偿住宅小区停车位共有人经济损失的法律风险。
那么，在现行法律制度下，买卖住宅小区架空层停车位、地下停车位是否合法和合理，消费者的合法权益是否得到有效的维护，人们不妨根据住宅小区停车位的物权特点和相关的法律制度予以判断。
一、对未取得《房地产预售许可证》或《房地产证》售卖住宅小区停车位的行为，法律规定房地产管理部门应予查处。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第一款第（四）项、第三十七条第一款第（六）项和第六十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条（四）项和第三十九条、《广东省房地产开发经营条例》第十八条、《深圳经济特区房地产转让条例》第三十四条、第三十条和第五十九条、《商品房销售管理办法》第六条第一款和第三十八条等规定，商家预售或现售住宅小区的停车位，应取得停车位的《房地产预售许可证》或《房地产证》后，才能进行房地产买卖活动，否则，不得买卖。
法律禁止没有取得住宅小区停车位《房地产证》，而现售住宅小区停车位的行为。对未取得住宅小区停车位《房地产预售许可证》的违法买卖行为，由县级以上房地产管理机关责令其停止预售活动，没收非法所得，并可并处罚款。
二、商家故意隐瞒售卖住宅小区停车位没有取得《房地产预售许可证》或《房地产证》的真实情况、诱导消费者作出错误判断的，构成民事欺诈。
在买卖住宅小区停车位时，商家通常隐瞒没有合法预售手续和房地产权利凭证的真相，或自称其合法出售停车位产权或使用权，诱导消费者购买，诱使消费者作出购买住宅小区停车位产权或使用权的错误判断，签订买卖住宅小区停车位合同或把住宅小区停车位与房屋单元捆绑买卖的合同条款，支付价款，从而获取非法的商业利益。
三、住宅小区停车位是不计算建筑容积率的建筑物，其仅是一项从物，只具有从物的相关法律权利。
依据现行建设规划设计制度和房地产权登记制度规定，住宅小区架空层停车位、地下停车位的建筑面积均不计算建筑容积率（建筑容积率=建筑面积/土地使用权面积），不能摊分所在地块的土地使用权，没有独立的房地产权，因为房地产权是土地使用权与土地上建筑物所有权合二为一的法律权利，所以住宅小区架空层停车位、地下停车位占有、使用、收益的财产权利及其他的相关法律权利从属并依附于计算建筑容积率而取得房地产权的房屋建筑物，房屋建筑物的房地产转移，则停车位的法律权利同转移。
由此可见，在房地产二级市场上，住宅小区停车位依法不能取得《房地产预售许可证》或《房地产证》。
四、买卖住宅小区停车位，违反了法律有关不允许二级市场将土地使用权与房屋所有权分离的强制性规定。买卖该类停车位的合同或条款无效。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。第四十一条规定：房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条规定：土地使用权转让时，土地上盖的建筑物、附属物同时转让。建设部发布的《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定：房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。第六条规定：房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。《广东省城镇房地产转让条例》第四条第二款规定：房地产转让时，建筑物、附着物的所有权应当与该建筑物、附着物所占用土地的使用权同时转让、不得分割。《深圳经济特区房地产转让条例》第五条规定：房地产建筑物、附属物转让时，该建筑物、附属物的土地使用权同时转移，不得分割。
由此可见，在房地产二级市场上，商家售卖住宅小区架空层停车位、地下停车位的行为及或将住宅小区停车位与房屋单元捆绑出售的合同条款均违反上述法律强制性规定。
对此，消费者可根据法律规定，提请人民法院或仲裁机构依《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，确认买卖住宅小区停车位合同或将住宅小区停车位与房屋单元捆绑售卖的合同条款无效。在买卖住宅小区停车位合同或条款被确认为无效的情况下，根据《中华人民共和国合同法》和司法解释，商家应承担不超过消费者已付购房款一倍的赔偿责任。
五、售卖和买入住宅小区停车位，要承担侵权损害赔偿的法律风险。
由于商家和买入停车位的消费者并不能合法拥有住宅小区停车位的物权，因此，其共同侵害拥有住宅小区停车位财产权共有人的合法权益的结论显而易见，买入住宅小区停车位的消费者除需向商家支付一笔为数不菲的金钱外，还需与商家一起承担由此来引发的民事侵权法律责任。
六、住宅小区停车位作为一项财产，其财产权利规范由法律规定，其他下位法不得违反法律的规定。
有关财产设定、取得、转移等法律制度，是民事基本制度，依据《中华人民共和国立法法》第八条第七项的规定，民事基本制度由法律规定，以图规避现行的房地产管理法律规定，通过地方立法和规章、或规范性文件重新设定住宅小区停车位财产权利归属及界定的行为，违反《立法法》的规定。
地方性法规和规章、规范性文件对住宅小区停车位法律权利保护，不应违反《民法通则》和《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、行政法规的规定。
谨防买卖停车位的房地产消费陷阱，保护房地产消费者的合法权益是全社会的共同责任，只有商家诚信经营，消费者依法维权，行政机关依法行政、司法公正，侵害房地产消费者合法权益的现象才能得有效遏制。


广东省广州市人民政府


广州市人民政府令

第87号



　　《广州市市级重要商品储备实施办法》已经2012年8月22日市人民政府第14届31次常务会议讨论通过，现予以公布，自2013年1月1日起施行。



市长　陈建华
2012年9月19日


广州市市级重要商品储备实施办法



第一章　总则

　　第一条　为加强我市市级重要商品储备规范化、制度化管理，根据省人民政府有关规定，结合我市实际，制定本办法。

　　第二条　本办法所称市级重要商品，是指粮食、食油、猪肉、食糖、化肥、农药和市人民政府确定的其他重要商品。

　　第三条　市级重要商品储备管理，包括确认承担储备任务的企业和储备商品的品种、数量、购进、储存、轮换、动用、费用补贴等环节。

　　第四条　从事市级重要商品储备管理、承储活动的单位应当遵守本办法。

第二章　储备原则和方法

　　第五条　市级重要商品储备是市人民政府为有效调控市场、应对重大自然灾害、动物疫情或者其他突发事件引起的市场异常波动而建立的专项物资储备。

　　第六条　市级重要商品储备数量，应当保持相对稳定。对需要调整储备的品种、数量，由市重要商品储备主管部门商有关部门，并报市人民政府批准后执行。

　　第七条　市级重要商品储备参照政府采购办法采取社会公开招标、竞争性谈判或者单一来源方式确定承担储备任务的企业。

　　第八条　市级储备商品分常年储备商品和季节性储备商品。常年储备商品包括粮食、食油、猪肉、食糖、农药，季节性储备商品指化肥(以每年11月至次年7月为储备期)。

　　常年储备商品要求常年保持计划储备数量，季节性储备商品储备的数量，可根据淡储旺吐和有利稳定市场供应、保持社会物价相对稳定、节省财政补贴的原则确定。

第三章　职责划分

　　第九条　市经济贸易部门为猪肉、食糖、农药、化肥等市级重要商品储备工作的主管部门，负责协调、监督、检查市级储备商品的落实、使用，并会同市发展改革部门编制和调整储备计划，协调和安排落实储备贷款资金计划。

　　市发展改革部门为粮食、食油等市级重要商品储备工作的主管部门，负责市级重要商品总量平衡和宏观调节，指导、监督重要商品储备工作，统筹相关粮油储备管理。

　　市储备粮管理中心负责具体实施全市储备粮油管理，组织、协调和落实储备粮油任务，接受市发展改革部门的监督与检查。

　　市财政部门会同有关部门核定市级储备商品的费用补贴，落实补贴资金来源，安排具体补贴工作，并监督补贴资金使用。

　　第十条　被确认为承担储备任务的企业，应当与市重要商品储备主管部门签订承储合同，明确承储权利和义务。

第四章　购进

　　第十一条　承担储备任务的企业应当根据储备计划要求，积极、及时组织市级储备商品的购进。

　　购进市级储备商品时，国家有定价的，按国家定价购进；已经放开价格的，按市场价格购进。

　　第十二条　在正常情况下，市级储备商品购进以及轮换的购销价格，由企业自主掌握，自负盈亏。储备粮食、食油轮换时产生的新旧差价管理按市发展改革部门有关规定执行。如因货源紧缺、进货价高、经营风险大，企业难以按计划完成时，经市重要商品储备主管部门同意可以调整储备执行计划。

第五章　储存和保管

　　第十三条　市级储备商品实行专仓(或专堆、专罐)定点管理，并在仓库入口处挂牌标明存放市级储备商品的品种、数量、入库时间。仓库应当建立市级储备商品的专账，记录进出仓时间、品种、数量和轮换情况，账物相符，保证能随时接受检查和动用。

　　第十四条　承担储备任务的企业在确保落实储备任务的前提下，可以将市级储备商品和自营商品结合进行经营运作，以利市级储备商品轮换更新，确保市级储备商品质量。市级储备商品的质量标准，按国家行业主管部门的规定执行。

　　第十五条　常年储备的商品库存量不得低于下达的计划数，季节性储备商品按计划依时储足。市级储备商品大批量轮换期间，经报市重要商品储备主管部门同意，其库存可以略低于计划数，猪肉、食糖、农药、化肥等库存最低不少于计划数的70%，期限不超过1个月；粮食、食油等库存最低不少于计划数的75%，期限不超过3个月。

　　第十六条　市级储备粮是市人民政府常年储备重要战略物资，其储备规模、品种和布局原则，由市发展改革部门会同市财政部门根据省政府下达任务和粮食市场调控需要提出，报市人民政府确定。

　　第十七条　如遇不可抗拒的自然灾害导致市级储备商品损失的，经市重要商品储备主管部门、市财政部门核准，报市人民政府同意后由财政适当补贴。

　　第十八条　承担储备任务的企业，每月定期向市重要商品储备主管部门报告市级储备商品库存及商品市场变化动态等情况，并抄送市财政部门，报表和报告要做到及时、真实、规范。

第六章　动用和报告

　　第十九条　市级储备商品的动用权归市人民政府。未经市人民政府同意，任何单位和个人不得动用。

　　第二十条　遇市场价格异常上涨，为平抑物价需要动用市级储备商品时，应当由市重要商品储备主管部门提出动用建议，报市人民政府批准后，由主管部门具体办理。

　　因抢险救灾等紧急情况急需使用市级储备商品时，各专项应急领导小组可以临时调用，但应当及时补办审批手续。

　　第二十一条　承担储备任务的企业按照行政指令以低于销售成本的价格销售市级储备商品造成亏损的，由市财政部门会同市重要商品储备主管部门审核后给予补贴。

第七章　费用和资金管理

　　第二十二条　各项市级储备商品费用补贴的范围和标准，由市财政部门参照《广东省省级重要商品储备管理办法》有关规定，结合我市实际情况核定，列入年度财政预算。储备补贴费用标准，调整周期原则上不超过3年。

　　第二十三条　市级储备商品的费用补贴，由市财政部门分期预拨，年终或者储备期、合同期期满清算。清算拨补资金的拨付按财政有关规定办理。

　　第二十四条　新增加的常年储备、季节性储备商品或者大批量轮换的市级储备商品所需的贷款资金，由承担储备任务的企业提出贷款计划，报有关金融机构审定。

　　承担储备任务的企业要加强储备管理，确保储备专项贷款专款专用。

　　第二十五条　承担储备任务的企业按照市重要商品储备主管部门的要求完成动用工作后，在15日内，由承担储备任务的企业书面提出申请动用市级储备商品费用(包括动用各项商品的价差、运输费等费用)结算，报市重要商品储备主管部门和市财政部门审批，自上级主管部门批复之日起15日内办结费用结算手续。

第八章　法律责任

　　第二十六条　承担储备任务的企业在市级储备商品的购进、储存、轮换等工作环节中，因管理不善或者其他人为因素造成损失的，应当依法承担责任。

　　第二十七条　市重要商品储备主管部门及相关职能部门应当加强对承担储备任务的企业的监督检查，对未按合同规定履行义务的企业要责令限期整改。逾期不改的，市重要商品储备主管部门及相关职能部门有权拒绝支付或者追回已支付的储备费用，直至终止合同。

　　第二十八条　市重要商品储备主管部门及相关职能部门工作人员违反本办法规定，不履行监督检查职责或者发现承储单位未按合同规定履行义务而不及时纠正的，依法给予行政处分；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法处理。

　　第二十九条　市重要商品储备主管部门及相关职能部门工作人员违反本办法规定，滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守、索贿受贿的，对负有责任的主管人员和直接责任人员依法给予行政处分；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法处理。

第九章　附则

　　第三十条　承担储备任务的企业可以制定具体措施，报市重要商品储备主管部门备案。

　　区、县级市参照本办法执行。

　　第三十一条　本办法自2013年1月1日起施行。1998年3月17日起施行的《广州市市级重要商品储备实施办法》同时废止。