交通部关于发布《汽车零担货物运输费收结算试行办法》的通知(已废止)

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交通部关于发布《汽车零担货物运输费收结算试行办法》的通知(已废止)

交通部


交通部关于发布《汽车零担货物运输费收结算试行办法》的通知

1989年5月5日,交通部

各省、自治区、直辖市交通厅(局)、各计划单列市交通局:
为了适应汽车零担货物运输发展,统一全国汽车零担货运费收结算方法,我部在广泛深入调查研究和总结分析全国各片区省际零担货运费收结算方式的基础上,制定了《汽车零担货物运输费收结算试行办法》,现予发布,自一九八九年十月一日起施行。
费收结算工作是汽车运输企业经营活动的一项重要业务。零担货运中转环节多,各项费收结算频繁,必须切实加强管理。望各省、自治区、直辖市交通厅(局)抓紧做好施行前的各项准备工作,组织各级运价、运务、财务等有关业务人员学习该《办法》,并将施行中的情况和出现的问题,随时报部。

汽车零担货物运输费收结算试行办法

第一章 总 则
第一条 为促进汽车零担货物运输发展,统一费收结算方法,简化手续,加速资金周转,提高工作效率,根据《中华人民共和国交通部汽车零担货物运输管理办法》、《中华人民共和国交通部公路汽车货运站费收规则》以及汽车零担货物运输的特点,制定本办法。
第二条 凡办理省内、省际汽车零担货物运输,起运、中转和到达站之间,承运人和货运站之间,发生运输业务费收结算关系者,均按本办法办理。
第三条 零担货物运输中转环节多,各项费收结算频繁,汽车货运站和汽车运输企业必须设有专人负责费收结算管理工作,建立健全岗位责任制。结算单位之间,货运站内部各部门、各环节之间,应当密切衔接,防止费收、承运脱节,做好结算凭证传递和收款工作,结算中的问题应当及时处理,不得延误和拖欠。

第二章 结 算 费 目
第四条 货运站与承运人结算的费目:
(一)货物运费,由始发站至到达站的全程运费,包括中转区段各程运费。
(二)过桥、过渡、过隧道、过路(收费公路)费。
(三)组货劳务费,由受理站从运费中提取。
(四)车辆站务费,由承运人直接交付。
第五条 货运站之间结算的费目:
(一)仓储理货费,直达零担货运由到达站向起运站收取;发生中转的由到达站向中转站收取;发生两次中转的,第二程中转站向第一程中转站收取。
(二)中转换装包干费,由中转站向起运站收取;发生两次中转的,类同第一款办理。

第三章 费 收 结 算
第六条 结算方法
汽车零担货物运输费收的结算,采取“统一收费,逐站结算,分段计收,委托收款”的办法。即由受理站收费后,按货物运送方向,逐站扣除本站应得费收后,将应付承运人的运杂费和到达站或中转站的站务费收(包括由中转站依次下移的全部运费和站务费收在内)分别开具结算清单,承运人和中转站或到达站凭此单编制汇总结算清单,通过开户银行分别向前方站(或该站所属企业)委托收取本次运杂费、应得站务费收和应下移的运费及站务费收。
第七条 结算凭证
汽车零担货物运输费收结算,采用下列三种统一的结算凭证:
(一)汽车零担货运直达(或中转)结费清单
根据货票,按承运零担货物车辆填列,是起运、中转和到达站之间办理运杂费及站务费收结算的原始凭证。结算清单一式六联。
(二)汽车零担货运汇总结算单
根据零担货运结算清单,按合同规定结算期限,汇总填列,是收款人向银行办理委托收款的结算凭证。汇总结算单一式四联。
(三)汽车零担货运结算订正单
由发现费收计算错误的站方或承运人填列,作为订正运杂费和站务费收差错的凭证。订正单一式三联。
第八条 结算程序
汽车零担货运费收结算程序,采用由起运站开始逐站填列结算清单,下站向上站逐站委托收款结算的方法。具体结算程序如下:
(一)结算清单填列和传递
货物起运前,起运站依据货票开具结算清单,业务人员填列结算清单中有关本区段运费计算部分的栏目,财务人员填列结算清单的其他部分栏目。根据货物直达或中转的不同,分别填列直达或中转结算清单。对同一运次相同中转或到达站的货物,合并开具结算清单;对不同中转和到达站的货物,不得合并填列同张结算清单。
结算清单的传递程序:第一联起运站业务存查;第二、三联由起运站业务人员上交本单位财务部门;第四、五、六联随货同行,由承运车辆驾驶员携带交付中转站或到达站,经车站业务人员签收后,第四联由驾驶员上交承运单位财务部门;中转站或到达站业务人员负责将收到的结算清单,按单据号码顺序分线进行登记,第五联转交本单位财务部门,财务收到单据后,即在单据号码本上签字,第六联由中转站或到达站存查。
(二)收款
1.承运人财务部门接到结算清单第四联后,核对结算清单中的本次运费,凭此联作为分期编制零担货运汇总结算单的依据。以汇总结算单第三、四联和结算清单第四联,通过开户银行向起运站收款。
2.中转站或到达站财务部门接到结算清单第五联后,进行核实,凭此联作为编制全部应结算运费和站务费收的汇总结算单的依据。以汇总结算单第三、四联和结算清单第五联,通过开户银行向起运站收款。
(三)付款
起运站财务部门接到承运人和中转站或到达站的结算付款凭证后,将收到的结算清单第四、五联和本站已入帐的结算清单中的第二、三联核对无误后,将汇总结算单第四联分别寄回收款单位,并由开户银行付款。
(四)订正。
起运站、中转站或到达站和承运人财务部门核对结算清单或汇总结算时,发现差错应逐笔查对、核实,并填列汽车零担货运结算订正单,说明订正数额和原因。订正单随需要订正的结算清单或汇总结算单传递,经对方认定后,按订正数付款。
第九条 公路、铁路或公路、水路零担货物联运费收的结费。
公路、铁路或公路、水路零担联运费收结算,涉及铁路、水路运输部门的费收结算办法。公路汽车货运站应与铁路、水路运输部门共同协商解决。一般采用以下两种结算方法:
(一)公路、铁路或公路、水路全程一次收费
由起运站一次向托运人核收各种运输方式全程运费和其他费收,对公路、铁路或水路各段的运费和各站(港)其他费收,实行代收代支。
(二)公路、铁路或公路、水路分别计费
按照不同运输方式的起运站或到达站(港)的不同,采用不同的结算方法。
起运站是公路,到达站(港)是铁路或水路,公路起运站向托运人核收公路区段运费和公路汽车货运站的有关费收;零担货物经铁路或水路转运至到达站(港)后,由铁路到达站或水路到达港向收货人核收铁路或水路运费和港站的有关费收,即“公路起收,铁路或水路到收”的结算方式。
第十条 结算凭证印制应当按照本办法规定的统一格式,由各省、自治区、直辖市交通厅(局)负责安排印制。各汽车运输企业、货运站必须建立结算凭证的登记、领发、交接、注销制度,并指定专人负责管理,做到数据正确,帐实相符。已使用过的结算凭证,根据会计凭证归档保管的规定,期满时按法定程序销毁。

第四章 汽车零担货运差错的费收结算
第十一条 在货物交接时,中转站或到达站发现票货分离,有票无货,应在货物交接清单和结算清单上签注“××号货物未随车发运,有票无货”字样,作未到达货物处理。中转站或到达站和承运人不得向起运站收取本运次的运费和站务费收。
第十二条 在货物交接时,中转站或到达站发现有货无票,货物标签注明到站相符,则应在货物交接清单和结算清单上签注“有货无票”字样,作已到达货物处理。车站收货后补开计算货物运费、站务费收等各项费收的结算清单,向起运站补办收款手续。
第十三条 在货物交接时,发现货物错运,费收结算按以下办法处理:
(一)货物流向错运,到达站应将错运的货物及其货票、运单退回错发的起运站。同时,要单独填写回运的结算清单,注明“退回错发运货物”字样,对错发回运货物可视作中转的货物,在结算清单的付款单位上填写错发货物的起运站单位名称。结算清单经承运车辆驾驶员签证后,到达站凭此单第五联向货物错发站收取该批货物的中转换装费与仓理费的差额。
承运车辆的驾驶员将错发货物运回,经错发站在结算清单上签收后,承运人凭此单收取本次运费。
(二)货物越站错运,到达站应将货物连同货票、运单一并退回货物的中转站或转运至终点站。在回运或转运时,到达站应单独填列结算清单,注明“退回越站错发货物”,经承运车辆驾驶员签证后,凭此单第五联向货物错发站收取从货物到达站至中转站或终点站应补收的错运和回运或转运区段的运费和站务费收。结算清单的付款单位上填写错发货物的起运站单位名称。
承运人和终点站按正常结算程序向前方原错运的到达站收取本次运费和站务费收。
第十四条 凡由于货运站或承运人责任而造成货运差错的一切费用支出,均由责任方负担。
第十五条 货物运输过程中,由于道路阻塞而造成运输阻滞时,托运人要求退运,办理货物退运的货运站,在退运给托运人未完成路段的运费时,不得向货物受理站收取受理站已提取的货物未完成运输路段的组货劳务费。

第五章 附 则
第十六条 本办法由中华人民共和国交通部负责解释。
第十七条 本办法自一九八九年十月一日起施行。

附:汽车零担货运结算清单
一、式样:见附表一、二。
二、表式尺寸:长×宽(24cm×18cm)16开纸型。
三、印制规格:汽车零担货运结算清单,为薄纸复写式,用28克白色打字纸印制,表式字样采用宋体字。统一加印顺序号,顺序号码为六位数,由000001--100000号,并以A、B、C、D……循环。顺序号码前冠印经营单位简称(例:京A000001)。每组一式六联,第一联黑线黑字,右侧框外加印“存据”;第二联红线红字,右侧框外加印“站务费收报核”;第三联蓝线蓝字,右侧框外加印“运货报核”;第四联黄线黄字,右侧框外加印“承运人结算凭证”;第五联绿线绿字,右侧框外加印“中转站或到达站结算凭证”;第六联紫线紫字,右侧框外加印“到达站存查”。
每50组为一本,左侧胶边装订。
四、使用方法:结算清单是零担货运经营单位之间运杂货和站务费收结算的依据,按直达与中转货物分单逐项填写。不同到达站不得合用一单。结算清单的移交程序详见本办法第八条。

附表一 ××省汽车零担货运直达结算清单 A000001
----------------------------------------------------------
|起运站 (盖章) |
|------------------------------------------------------| 收款单位----------------
|到达站 | 19 年 月 日
|------------------------------------------------------| 付款单位----------------
|运 距 (公里) |
|------------------------------------------------------|----------------------------------------------------
| 货票 | | 运输 | 包 | 件 | 计费 | 运价率 | 运费 | 站务费
| | 货名 | | | | 重量 | (元/吨 | | 计费
| | | | | | | | | 重量
| 号码 | | 号码 | 装 | 数 | (千克)| 公里) | (元) | (千克)
|----------|----------|----------|--------|--------|----------|------------|------------|------------
| | | | | | | | |
|----------|----------|----------|--------|--------|----------|------------|------------|------------
| | | | | | | | |
|----------|----------|----------|--------|--------|----------|------------|------------|------------
| | | | | | | | |
|----------|----------|----------|--------|--------|----------|------------|------------|------------
| | | | | | | | |
|----------------------------------|--------|--------|----------|------------|------------|------------
| 合 计 | | | | | |
|------------------------------------------------------------------------------------------------------------
| 备 注 | |到达站|
| | |签 收| 19 年 月 日
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------
| 仓理费 | 过桥费 | | 小计 |
| | | | |
| | | | |
| (元) | (元) | | (元)|第
|------------|------------|--------|--------|一
| | | | |联
|------------|------------|--------|--------|存
| | | | |根
|------------|------------|--------|--------|
| | | | |
|------------|------------|--------|--------|
| | | | |
|------------|------------|--------|--------|
| | | | |
|------------|------------|--------|--------|
| | | | |
|------------|------------|--------|--------|
| | | | |
|------------|------------|--------|--------|
| | | | |
|------------|------------|--------|--------|
| | | | |
|------------|------------|--------|--------|
| | | | |
|------------|------------|--------|--------|
| | | | |
|------------|------------|--------|--------|
| | | | |
|------------|------------|--------|--------|
| | | | |
|------------|------------|--------|--------|
| | | | |
|------------|------------|--------|--------|
| | | | |
------------------------------------------------|
|
|
--------------------------------------------------
承运车号 驾驶员 配装 制单
附:(1)粗线框以外各栏由起运站业务填列,框以内各栏由财务填列。
(2)过桥费包括过桥费、过渡费、过隧道费、过路(指收费公路)费。

附表二 ××省汽车零担货运中转结算清单 A000001
--------------------------------------------------------
| 起运站 | (盖章) |
|--------------|------------------------------------|
| 到达站 | | 19 年 月 日
|--------------|------------------------------------|
| 运 距 | 公里 |
|--------------------------------------------------------------------------------------------------
| | | | | | | | | |
| 货票 | 受 | | 运输 | | 件 | 计⌒ | 运 价 率 | 本 |
| | 理 | 货名 | |包 装| | 费千 | | 次⌒ |
| 号码 | 站 | | 号码 | | 数 | 重克 |(元/吨公里)| 运元 |
| | | | | | | 量∨ | | 费∨ |
| | | | | | | | | |
|----------|--------|----------|--------|------|--------|--------|--------------|--------|
| | | | | | | | | |
|----------|--------|----------|--------|------|--------|--------|--------------|--------|
| | | | | | | | | |
|----------|--------|----------|--------|------|--------|--------|--------------|--------|
| | | | | | | | | |
|----------|--------|----------|--------|------|--------|--------|--------------|--------|
| | | | | | | | | |
|----------|--------|----------|--------|------|--------|--------|--------------|--------|
| | | | | | | | | |
|--------------------------------------------------|--------|--------|--------------|--------|
| 合 计 | | | | |
|--------------------------------------------------------------------------------------------------
| 备 注 |
| |
----------------------------------------------------------------------------------------------------
收款单位------------------
付款单位------------------
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
| | | 应 下 移 运 杂 费 (元) | |
站务费 | 本 次 | 本 次 |----------------------------------------------------------------------| 应下移 |
计费重量| 中转费 | 过桥费 | 终 | ∧ | | 中 转 | 仓 | | | 过桥费 |
(千克)| (元) | (元) | 点 | 运公 | 运费 |----------------| 理 | | 小计 | (元) |
| | | 站 | 距里 | | 次数 |中转费| 费 | | | |
| | | | ∨ | | | | | | | |
--------|----------|----------|------|--------|--------|--------|------|------|------|--------|----------|
| | | | | | | | | | | |第
--------|----------|----------|------|--------|--------|--------|------|------|------|--------|----------|
| | | | | | | | | | | |一
--------|----------|----------|------|--------|--------|--------|------|------|------|--------|----------|
| | | | | | | | | | | |联
--------|----------|----------|------|--------|--------|--------|------|------|------|--------|----------|
| | | | | | | | | | | |存
--------|----------|----------|------|--------|--------|--------|------|------|------|--------|----------|
| | | | | | | | | | | |根
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|
|到达站| |
|签 收| 19 年 月 日 |
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
承运车号 驾驶员 配装 制单
附:(1)粗线框以外各栏由起运站业务填列,框以内各栏由财务填列。
(2)过桥费包括过桥费、过渡费、过隧道费、过路(指收费公路)费。

附:汽车零担货运汇总结算单
一、式样:见附表三。
二、表式尺寸:13cm×10cm(32开纸型)。
三、印制规格:汽车零担货运汇总结算单为薄纸复写式,用28克白色打字纸印制。表式字样采用宋体字,统一加印顺序号,由000001--100000号,并以A、B、C、D……循环。顺序号码前冠印经营单位简称。每组一式四联,第一联黑线黑字,第二联红线红字,第三联蓝线蓝字,第四联黄线黄字;各联右侧框外分别加印:“第一联存查”,“第二联报核”,“第三联付款单位记帐凭证”,“第四联结算回执凭证”的字样。
每100组为一本,上沿胶边装订。
四、使用方法:详见本办法第八条。

附表三 × ×省汽车零担货运汇总结算单 A000001
(19 年 月份)
付款单位: 收款单位:
----------------------------------------------------------------------------------------------
| | 结算金额 | 提取比例 | 提 取 额 | 实收金额 |
| 结算项目 | | | | |
| | (元) | (%) | (元) | (元) |
|----------------|----------------|----------------|------------------|----------------|
| 本 |运 费 | | | | |
| |--------|----------------|----------------|------------------|----------------|
| 次 |仓理费 | | | | |
|------|--------|----------------|----------------|------------------|----------------|第
| 应 |运 费 | | | | |一
| |--------|----------------|----------------|------------------|----------------|联
| 下 |中转费 | | | | |存
| |--------|----------------|----------------|------------------|----------------|查
| 移 |仓理费 | | | | |
|------|--------|----------------|----------------|------------------------------------|
| 过 |本 次 | | 结 算 清 | |
| 桥 |--------|----------------| | |
| 费 |应下移 | | 单 张 数 | |
----------------------------------------------------------------------------------------------
----------------------------------------------------------------------------------------------
| |
| 备 |
| |
| 注 |
| |
|------------------------------------------------------------------------------------------|
| | |
| 实收运杂费 | |
| |拾 万 千 百 拾 元 角 分|
| 合 计 | |
| | |
----------------------------------------------------------------------------------------------
财务科公章 科长 复核 制单
制单日期 年 月 日

汽车零担货运结算订正单
一、式样:见附表四。
二、表式尺寸:24cm×18cm
三、印制规格:汽车零担货运结算订正单,为薄纸复写式,用28克白色打字纸印制,表式字样采用宋体字。统一加印顺序号。由000001--100000号,并以A、B、C、D……循环。号码前冠印经营单位简称。每组一式三联,第一联黑线黑字,第二联红线红字,第三联蓝线蓝字;各联右侧框外分别加印:“第一联存查”,“第二联订正单位记帐凭证,”“第三联收款单位记帐凭证”。
每50组一本,左侧胶边装订。
四、使用方法:详见本办法第八条。

附表四 × × 省 汽 车 零 担 货 运 结 算 订 正 单 字第000001
订正单位 年 月 收款单位:
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------
| | | | | | | | | | |
| | 结单 | 结单 | 起 | 到 | 运∧ | 运价率 |运费计 | 本次 |站务费 |
| | 算号 | 算顺 | 运 | 达 | 公 | |费重量 | 运费 |计费重量|
| | 清码 | 清次 | 站 | 站 | 距里 |(元/吨公里)|(千克)|(元) |(千克)|
| | | | | | ∨ | | | | |
| | | | | | | | | | |
|----------|--------|----------|--------|------|--------|--------------|--------|--------|--------|
| 原票 | | | | | | | | | |
|----------|--------|----------|--------|------|--------|--------------|--------|--------|--------|
| 订正 | | | | | | | | | |
|----------|--------|----------|--------|------|--------|--------------|--------|--------|--------|
| 原票 | | | | | | | | | |
|----------|--------|----------|--------|------|--------|--------------|--------|--------|--------|
| 订正 | | | | | | | | | |
|----------|--------|----------|--------|------|--------|--------------|--------|--------|--------|
| 原票 | | | | | | | | | |
|----------|--------|----------|--------|------|--------|--------------|--------|--------|--------|
| 订正 | | | | | | | | | |
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------
| 原票 | | | | | | | | | |
|----------|--------|----------|--------|------|--------|--------------|--------|--------|--------|
| 订正 | | | | | | | | | |
|----------|--------|----------|--------|------|--------|--------------|--------|--------|--------|
| 原票 | | | | | | | | | |
|----------|--------|----------|--------|------|--------|--------------|--------|--------|--------|
| 订正 | | | | | | | | | |
|----------|--------------------------------------------------------------------------|--------|--------|
| | 应 退 (补) 金 额 小 计 (元) | | |
|----------|--------------------------------------------------------------------------|--------------------
| | 应 退 (补) 金 额 合 计 (元) | |
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
| | 应 下 移 运 杂 费 (元) | | |
本 次| 本 次 |----------------------------------------------------------------------| 应下移 | |
仓理费| 过桥费 | 终 | ∧ | | 中 转 | 仓 | | | 过桥费 | 备 注 |
(元)| (元) | 点 | 运公 | 运费 |----------------| 理 | | 小计 | (元) | |
| | 站 | 距里 | | 次数 |中转费| 费 | | | | |
| | | ∨ | | | | | | | | |
--------|----------|------|--------|--------|--------|------|------|------|--------|----------|----------|
| | | | | | | | | | | |
--------|----------|------|--------|--------|--------|------|------|------|--------|----------|----------|
| | | | | | | | | | | |
--------|----------|------|--------|--------|--------|------|------|------|--------|----------|----------|第
| | | | | | | | | | | |
--------|----------|------|--------|--------|--------|------|------|------|--------|----------|----------|一
| | | | | | | | | | | |
--------|----------|------|--------|--------|--------|------|------|------|--------|----------|----------|联
| | | | | | | | | | | |
--------|----------|------|--------|--------|--------|------|------|------|--------|----------|----------|存
| | | | | | | | | | | |
--------|----------|------|--------|--------|--------|------|------|------|--------|----------|----------|查
| | | | | | | | | | | |
--------|----------|------|--------|--------|--------|------|------|------|--------|----------|----------|
| | | | | | | | | | | |
--------|----------|------|--------|--------|--------|------|------|------|--------|----------|----------|
| | | | | | | | | | | |
--------|----------|------|--------|--------|--------|------|------|------|--------|----------|----------|
| | | | | | | | | | | |
--------|----------|------|--------|--------|--------|------|------|------|--------|----------|----------|
| | | | | | | | | | | |
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|
万 千 百 拾 元 角 分 ¥------------------------ |
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
财务科公章 科长 复核 制表
附:本表只需填写结算清单号码和需要更正的栏目。 19 年 月 日



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典权制度的价值复兴及其发展

杨昕宇


内容摘要:
典权是我国民法上一项特有的制度,在民法典的制定过程中围绕这一制度的性质、价值有过诸多争论。本文对典权的历史发展及其性质的历史变迁提出了笔者自己的观点,论证了随着经济与社会环境的发展,典权制度在不动产的用益与流转方面的独特价值战胜了其他属性,使得用益物权的属性成为其性质中起支配作用的方面。并围绕在市场经济体制初步建立的今天,如何看待典权制度的性质,自身的独特价值,及其与其他国家相关立法制度相比较的优势,从而挖掘典权制度这种古老的产权制度在新时期的意义与价值这一命题来进行,并不揣冒昧地提出将典权制度推广到土地使用权流转领域的制度发展建议。

关键术语:典权、用益物权、担保用益、不动产质

典权制度是我国民法物权法上的一项非常独特而有价值的制度,它在不动产所有权与用益权的协调上,与其他国家民事立法上类似制度相比较有着更为灵活的作用,更加有利于达到法律关系双方利益与需要上的双赢结果。在市场经济时代“典”这种古老的物权制度必将重新活跃于不动产流转领域,并被时代赋予新的内涵,从而获得其完全超越以往的第二次生命。
一、典制的历史研究及其性质的历史变迁
在经济发展过程中,各国均发现不动产作为价值相对稳定、巨大,且可以直接予以利用以获得收益的财产,非常适于作为抵押或担保来保证债权的实现,但是其所担保的金额必然将非常巨大,涉及到债权关系双方的重大切身利益。然而债权对债权人的保护与如此大的金额所带来的风险相比显然偏于弱小,因此各国在民法中均设定了涉及不动产担保的债权关系的物权制度来强化对双方,特别是权利方利益的保护,比如德国的担保用益制度,法国、日本的不动产质等制度,当然本文所论述的典权制度是这些制度中有着突出的特点和自身优越性的一种。
一种制度的产生是与其所处的社会背景密切相联的,而笔者认为制度的发展的规律似乎可以作这样的描述:在社会需要的刺激与推动之下,制度的外在价值不断内化为其自身性质,再产生新的外在价值——这样一个周而复始的循环过程,因此设立某项制度的初衷并不一定与该制度显示的性质及表现出来的外在价值相一致,但一种制度发展的历史过程中的每一次这样的循环都将对其后来的性质发展打下深刻的烙印,也将对后世对制度的理解产生重大的影响。之所以在这里阐述笔者关于制度发展规律的这种尚不成熟的观点,是因为为了理解目前学界关于典权制度的性质的各项争议,进而正确理解典权的性质与现实意义,必须在这有限的篇幅中对我国典权制度的发展予以赘述:
在研究典权制度的过程中,我们可以发现很有意思的是它并不全然是产生于经济发展的需要,而是与我国古代绝大多数民事制度一样和我国的传统伦理联系在一起。学界一般认为:“典权之所以兴起,乃因我国传统认为变卖祖产尤其是不动产,乃是败家之举,足使祖宗蒙羞,为众人所不齿,故绝不轻易从事,然又不能不有解决之计,于是有折衷办法出现,即将财产出典于人,以获得相当于卖价之金额,在日后又可以原价赎回。如此,不仅获得资金以应急需,又不落得变卖祖产之讥。”①但是,笔者认为这种认识并没有完全解释典权制度的完整发展过程,这里所讲典权已经是与其现代意义相近的制度,而不是本原意义上的典权了,实际上这只是典权制度发展到比较成型,实现了其雏形蜕变的第一次飞跃过程。
笔者认为我国古代律学研究中起主导作用的是实用主义思想,因而只要实践当中行得通,立法上并不深究制度的性质与具体术语或相关制度之间的关系,这在典权制度中尤其表现明显,我国法律制度史上曾经先后出现过典质、典当、典卖并行的情况,直接导致了后来关于其性质认识的混乱,一直到民国民法典修订的时候,“典”才作为完全独立的物权制度在民法典中出现。
就笔者认为典权制度的发展大致经过这样几个阶段:“典”这一术语,在其产生之初是作为尚未从债法中独立出来的担保制度出现的,从字源上来看,“典”最初与“质”最为相近,均有为担保之意,但其更偏向财保。“质”是我国最初的担保形式,先秦时代主要是人质,秦律中明确禁止人质后,虽然汉、晋时代仍有人质情况发生(如《晋书·桓冲传》“彝亡后,冲兄弟并少,家贫,母患须羊以解,无由得之,温乃以冲为质”),但随着汉语双音化的发展趋势,典、质两个同源字的合并既保留了其原有的担保债权之意,同时也以“典”的财产性质改造了以人作担保的原始状态,实现了担保制度的第一次救赎。《旧唐书·册140》中称:“节度使姚南仲先寓居郑州,典质良田数顷” 此为典质并用之始①。应当说,这一过程完成于唐,对后世影响深远经唐、五代至宋,直到金大定13年间,“闻民间质典利息,重者至五六分,或以利息为本,小民苦之”。显而易见,此时“典”仍然以为债权担保为前提,以债的本金及利息的清偿为返还原物的代价,因而从形式上看权利人给付的仍然是借贷资金,无法与典质的标的价值产生联系。
与这一过程几乎同时的另一制度“当”的出现和发展,对典权制度的形成同样具有巨大的推动作用。与“典”不同,“当”的意义变化不大:“当”用于不动产时,指不转移占有的担保,与现行抵押权相近;用于动产时,则指转移占有的担保,与现行质权相当。②“典”与“当”在担保上的相近作用,有时人们将这两种制度以双音字术语的方式连结在一起,唐代大诗人杜甫有诗云“朝回日日典春衣”,这里的“典”显然应作“当”解。当这一制度从唐代开始逐渐发展繁荣起来,它对于典权制度的最大贡献在于:由于“当物”的经常性不回赎,而逐渐在“当价”与“当物”的实际价值之间建立了关联。这一形式上的关联由于典当的连用也逐渐由“典”所吸收,这对于现代意义的典权制度的雏形,即典卖制度的形成有着更为直接的决定性影响。同时,“当”还为后来的典卖制度提供了许多操作性的规定。
宋代至明代在典权制度的形成中是最为关键的时期,这是由于在这一时期现代意义的典权制度的直接渊源——“典卖”制度逐渐产生、完善并推广起来。在这里就不得不提到我国古代法典礼法合一化的过程在唐代已经完成,儒家思想对法律制度的广泛的、根深蒂固的影响完全地建立起来,并通过法典予以推行。而商品经济的发展,导致土地兼并的加剧及社会阶级的进一步分化,这与变卖祖产的伦理压力及闲置土地买卖的法律要求产生了冲突。而此时已经吸收了“当”的形式价值关联的“典”再一次应时而出,由于“典”与“卖”形式上都表现为支付对价、转移占有、用益不动产,而“典”本身有保留着形式上的担保意义,因而将“典”与“卖”联系在一起,将“卖”改造成为一种附条件的出卖,同时保留对土地的所有权,在约定的期限届满时回赎。这一“雏形”制度对与现代意义的典权制度产生的重大意义在于:此时,出典人所得到相当于或略少于土地实际价值的对价已经基本上摆脱了“借贷”的形象,出典人不必再支付利息,从而强化了“典”的用益意义,使其逐步背离其本意,产生了新的内涵,从这个意义上说这是其发展过程中的一次飞跃、质变,为近代意义的典权制度的最终确立奠定了坚实的基础。但是,应当看到,此时的“典”也不可避免的受到“卖”的制约,民间所谓“一典千年活”的原则正是产生于这一时期,这一原则的存在表明:此时的“典”实际上不过是“卖”的遮羞布,随时可以回赎代表可以一直不回赎,再加上在这个时代出典人往往在经济上处于弱势地位,真正能够回赎的是少数,此时的权利人可能更多的是出于以较低价格取得土地所有权的考虑而适用典卖制度,这极不利于保护出典人的利益,也使得所有权长期处于不确定的状态,不利于经济的发展。
清代中期至民国民法典的制定最终确立了我国的典权制度,表现在:其一,为典权设定了期限,乾隆年间所订户部则例规定;“民间活契,典当田房,其契载10年以内者,概不纳税。”此项规定,是以不纳税为手段,鼓励缩短典期。该则例又规定:“民人典当田房,其契载年份,统以10年为率,倘于契内多载年份,一经发觉追缴税银,照例治罪”③这是对典期最高年加以硬性规定。这一规定将典与卖彻底地决裂开来,彰显了典权制度中所固有的促进不动产流转、利用的积极价值;其二,在1930年民国民法典中正式规定了独立的典权制度,其重大意义还在于精辟地分析了其性质、内涵,并确立了一整套制度构造,并基于这些认识在民国民法物权编立法原则中,否定了引自日本的不动产质制度在我国的可行性,给予典权制度优越性的充分评价。从此以后我国的典权制度基本定型,目前《中国民法物权编草案建议稿》仍基本沿用之。
综上,我们可以对我国典权制度的发展规律作以清晰、简单地归纳:“典”脱胎于借贷担保这一债的附庸制度,在其发展中受到传统伦理观念的影响,在与“当”、“卖”等制度的相互融合、影响之下逐渐排斥了其法律关系当中“债”的决定作用,从而扬弃其本原意义上的担保意义,转向注重其在不动产的用益与流转领域的独特价值;“典”从依附于其他制度,到吸取其他制度的优势成分,逐渐发展成为集“质”、“当”、“卖”等数种制度之所长的关于不动产的灵活、简便的独立物权制度;在典权人作用主动化的同时,弱化了其对出典人的压制与盘剥,逐渐转向互利、公平的方向。

二、典权的性质研究
笔者之所以在有限的篇幅之内将典制的发展进程不厌其烦地予以论述其原因并不仅仅在于表现笔者历史研究的成果,真正的目的在于厘清典权的性质,从而解释典制在当代的价值、功能及其现实意义。
应该说笔者之前的历史研究主要着眼于典制本质、内涵的变化,及典制与其他制度的独立的层面,并未拘泥于具体制度的限制。纵观学界对典权性质分析的各种学说:用益物权说、担保物权说,以及相当于折衷说的担保与用益两者兼而有之的特种物权说争论的焦点在于对与典价性质、及典物的地位的认识冲突。担保物权说认为:典价是债权人借贷给出典人的金钱,典物是移转占有的担保财产,相当于质权标的,只能收取其孳息;用益物权说的典型观点为“所谓典权,指支付典价,占有他人不动产而为使用收益的权利”“典价为典权人为对他人不动产占有、使用、收益而付出的对价”①,权利人;折衷说则各取一半,认为典价是债权人借贷给出典人的金钱,典物是移转占有的担保财产,但是权利人可以依自己的意思对该物进行占有、使用、收益。对于这几种观点,首先经过前面对“典”的含义的历史变迁的分析,笔者可以肯定典权的用益物权性质,这里就不再赘述。但由于其所脱胎的担保制度的影响,使得其它两说似乎也具有一定的合理性,对它们如何认识,并反驳其强烈的质疑成了我们的首要任务,这里对于用益物权论学者们关于典权性质业已提出的众多法律制度论证本文不再赘述,在这里仅就争议的焦点的法理实质提出笔者的个人观点:
根据共知的经济学理论,实际上房屋与地产离开了房租与地租就会变得毫无价值,特别是在古代,而房租、地租是只有在经营、使用的过程中才会产生的收益,因此如果说仅以房地产作为借贷的担保,而否认其用益的权利,那么对于权利人来说既无利息可收,又无孳息可取,那么不是白白的支出了一大笔钱?这样就完全否定了典权人的利益,否认了其作为该民事关系主体的主动性。其实对于典权人来讲,其从事这一法律行为的目的在于通过经营移转而来的房地产,而获得房租或地租的收入,这一目的通过取得不动产的收益权(即房租、地租收取权),就能够实现,为保障这一权利的真正实现,就必须对该不动产进行事实上的占有与使用。当然,这必须要付出一定的代价,这就是支付典价。所以将典价的性质描述为“典权人为对他人不动产占有、使用、收益而付出的对价”是正确的。
担保物权说论者提出:“如果将支付的典价作为了占有使用收益他人不动产的对价,那么,在典期届满时只应由承典人向出典人返还典物而不能由出典人再向承典人返还典价。”②如何解决这个问题必须联系前面述及的典制的发展过程来看:其一、典制产生初期对于典期并无限制,因此成立典约则当然地要求典权人所支付的对价足以买断面向未来的典产的用益权;其二,即使在对典期有明确的限制之后,从典权人的心态来讲,其当然希望能够尽量长时间的保留用益权,而且出典人究竟能否在典期届满之时回赎以及用多长时间回赎仍难以确定,因此也要求典权人所支付的对价足以买断面向将来的典产的用益权。因此,实际上“回 赎”是基于其所有权,以典约成立之时双方约定的面向未来的典产用益权对价,将暂时让与典权人的用益权重新买回(因典约订立时已经约定,故此时“买回”行为是单方行为)。这就可以解释为何典价几乎总是低于典产的实际价值,也可以解释为何典权关系存续期间,典物灭失风险要有典权人来承担,以及在出典人得通过“找贴”来完全移转所有权,而典价高于典物实际价值时典权人不得要求返还差额。
由此可见,典权的性质应当是用益物权,作为用益权之一,与其他用益物权形式一样,典权亦是最大程度实现物之价值或取得物之最大利益的重要手段,所以它应是一个健全的物权制度中的必然组成部分;其二,我国正在发展市场经济,而典权作为一种用益方式,是融通社会成员之间既有的各种生产和生活资料,即实现所谓资源优化配置的重要途径,出典人得获得其所急需的流动资产或交易资本,而典权人则获得出典物上的用益。总之,它是市场经济不可缺少的“催化剂”或“推动剂”之一,保留并完善典权制度也具有十分重要的现实意义。

三、典权制度的内在价值探讨
有些持典权否定说的学者主张:(1)典权之所以产生,在于中国传统观念认为变卖祖产属于败家,受人耻笑,而现今市场经济发达,人民观念改变,于急需资金时出卖不动产或设定抵押,为正常的经济行为,因此典权无保留的必要。(2)随着国际贸易的发展,国内市场与国际市场的沟通,导致民法物权制度的趋同,典权为中国特有的制度,现代各国无犹豫之相同者,为适应物权法国际化的趋势,宜予废止。
笔者认为这种认识有失偏颇,应但看到在典权产生的过程中,传统伦理价值观念的影响确实不可低估,但典权作为一种灵活简便的不动产流转用益制度,其自身具有的价值才是其逐渐发展成熟并最终得以成为普遍流行的经济制度的决定性基础与前提。随着人们观念的发展、变化,传统守业思想的影响已经逐渐削弱;而市场经济的人、才、物的必然流动使得典权作为独立的用益物权制度其本身所固有的价值得到更大程度的彰显。《中国物权法草案建议稿》起草过程中,学者们鉴于典权制度的独特作用,及其实践价值,在《建议稿》中设专节对于典权进行了规定,第399条规定“典权是指支付典价,占有他人不动产而为使用、收益的权利”①从而肯定了典权的用益物权属性。根据《建议稿》中第343-352条对典权当事人的权利、义务所作的规定,典权人的主要权利、义务为:(1)典物的占有、使用、收益权。(2)转让权。(3)抵押设定权。(4)转典权。(5)出租权。(6)优先购买权。(7)重建修缮权。(8)保管典物的义务。出典人的主要权利与义务为:(1)典物的处分权。(2)抵押设定权。②以这一建议稿所确立的典权制度为蓝本,我们可以将典权制度的内在价值作如下归纳:
1、典权的特殊双向用益性价值使其成为最大限度的挖掘物的价值潜力的重要手段。从经济学角度来看,资源永远是稀缺的,在这种情况之下如何对物进行更高效率的利用,将其用活、用透,成为挖掘其价值潜力的唯一途径。在典权法律关系中,出典人与典权人就设定典权关系达成一致时,直接产生一种双向的用益物权关系。基于这种关系,当事人双方均可实现其一定的用益目的:典权人获得出典物上的使用和收益,而出典人则获得可以立即投入利用的金钱或融资贷款。实际上,在此法律关系中,前者获得的是对典物的直接用益,后者获得的则是对典物的间接用益。基于这一目的,典权人支付典价后,可以依其意思以任何方式对该不动产进行经营、收益,同时还可以转让典权,在典价上设定抵押担保;出典人则可以将取得的典价用于其他事业投资,还可以在典产上设定抵押担保,并可以自由处分典产的所有权。这样,典产及典价得到了无法再进一步充分的利用,而在这过程中,原本仅有的一项不动产的价值却好像一夜之间翻了几番。从整体上看,它无疑可以提高整个社会的资本和财产利用效率或经济效率。
2、典权作为我国土生土长的民事制度,充分地体现了我国传统文化上整体观的观念,具有和谐性价值,其特点在于能够很好地协调主体自治和交易安全、风险共担的关系,使得双方能够各取所需并有所保障,表现了高度的法律智慧。因为它可以随时由典物所有权人根据自身需要予以设定,但又不影响其对出典物的最终处分权;与此同时典受人亦可以完全根据自己的需要决定是否并且以何种条件接受出典,从而设定典权关系。通过这种关系,双方都可立即有效地取得自己要求的用益及为此利用而产生的担保。典物移转占有之后,典权人得分担其意外毁灭的风险
3、典权内在的灵活性价值使其成为实现资源优化配置的重要途径。灵活性是典权制度赖以繁盛的基本属性,主要是指其适用起来的便利性与程序简化性。典权是一种可以直接实现的法益,而不是象担保物权那样只能通过扣押实现。适用这一制度省去了在担保物权制度中担保的设立、质物的变价优先受偿等繁琐的规则。出典人无力回赎时,只需放弃回赎权、或通过找贴就可以实现所有权的转移。不仅减少了中间环节的费用支出,而且程序简便易行,便于群众理解掌握。
4、典权具有内在的督促性价值,这也是源于其用益物权的性质。典权人之所以愿意为在典期内获得不动产的用益权支出一笔较大额度的资金,如前所述正是在于其认为用益该物所取得的收益应该大大高于这笔资金同一时期内的利息收入,即看好用益物的使用价值。然而,典权人为将这美好愿望转化为现实的利益则必须通过个人的艰苦努力;同时由于典权的有期性典权人不得不在有限的时间之内,利用典物的使用价值尽可能多的获得利益回报。因此这两方面的外在压力,必然督促典权人正当积极地行使自己的用益权,从而加速社会资源的开发、利用,以及社会财富的增值。
以上是典权制度的几种基本价值及其所派生的功能,当然其价值远不止这些,下面笔者将在与国外类似制度的比较中进一步阐述:
作为独立的用益物权制度“我国传统民法中的典权……与德国的担保用益(Sicherungsnieβbrauch)或利用质押,与法国和意大利的不动产质(anticresi)等,实际都是形式不同但功能基本一致的法律制度。”①典权制度除了具有一般用益物权形式所具有的价值之外,相对于这些功能相近的法律制度,还具有其特有的价值与功能,制度的优长只能在比较中直观的体现出来。
在德国,担保用益是用益权的表现形式之一,是指特定权利人(包括物权人和债权人,但通常是抵押权人)为了保证自己能确实而且及时地从抵押关系中获得利益,而与所有人(通常为抵押人)协议在某一物上(通常为抵押物上)设定用益,从而使其同时又成为用益权人。其与典权制度非常相象,因此有学者甚至将二者误认为是同一制度②,但笔者认为而这还是本质上不同的制度,相对于典权制度来讲,其不足之处在于:其一,德国民法上用益权是不能转让与继承的,这就大大地限制了其加速不动产流转利用价值的发挥,而我国典权则仍然可以转让,具有加速流转的价值;其二,这种制度具有用益与担保二元的性质,因此,债务人无力偿还时,债权人只是依占有而享有优先变价受偿的权利,而不能实现其保有不动产用益权的目的。在典权中,出典人无力回赎、不愿回赎时,典权人得通过“找贴”获得所有权,从而维护社会关系的稳定——已经长期占有、用益不动产的人拥有优先收购权显然有利于所有权属的稳定,保障正常的交易秩序,从这个意义上讲,典权还有稳定的价值。
关于法国的不动产质通说认为是债权制度,与典权制度相差悬殊这里不再赘述,日本民法上的不动产质作为一种担保物权其外在表现与功能于我国典权制度十分接近,在我国民国时期的民法典制定中,还产生了是引入不动产质制度还是保留原有典制的争论,因而有必要加以比较。事实上早在民国民法典起草之时,前辈们已经给出了比较圆满的答复:
民国民法物权编立法原则第十点对典与不动产质的关系作了精辟的分析:“我国习惯无不动产质权而有典,二者性质不同,盖不动产质为担保债权,出质人对于原债务仍负责任,苟质物价值低减不足清偿,出质人仍负清偿之责;而典则否。质权既为担保债权,则于出质人不为清偿时,只能将质物拍卖;就其卖得金额而为清偿之计算,无取得其物所有权主权利,典则用找帖办法,便可以取得所有权。” ①
“二者比较,典之习惯,远胜于不动产质。因:(1)出典人多为经济上之弱者,使其于典物价格低减时抛弃其回赎权,即免负担;于典物价格高涨时,有找贴之权利,诚我国道德上济弱观念之优点。(2)白卖手续既繁,而典权人均多年占有典物,予以找贴,即取得所有权,亦系最便利之方法,故于民法中应规定典权。至典权系以移转占有为要件,故又与抵押不同②”。
民法物权编典权章立法理由则称:“谨按我国之有典权,由来已久此种习惯,各地均有。盖因典仅用找贴之方法,即可取得所有权,非若不动产质于出质人不为清偿时,须将其物拍卖,而就其卖得价金内扣还,手续至为繁复。且出典物价格低减时,尚可抛弃其回赎权,于典物价格高涨时.可主张找贴之权利,有自由伸缩之余地,实足以保护经济上之弱者。故本法特设本章之规定。”民法物权编起草说明书亦说明“各国法律分质权为动产质、不动产质及权利质三种。详审我国质权习惯,只有动产质及权利质无不动产质。通常所谓不动产质,与法律上之典,用语混淆。典为我国固有之习惯,此编对于典权特设专章,故于质权章中,不另设不动产质之规定。③”民国民法物权编之所以将典权专列为一章,其立法理由就在于此。
这里所指出的区别主要有二:其一,期限届满而无法偿还回赎之时,二者解决方式不同;其二,此时的清偿责任是否受限制不同,从而得出了典权制度具有“济弱”、“便利”的价值。笔者认为,就那个时代而言,学者们的阐释是高屋建瓴的,但时至今日我们要更进一步的发掘其价值意义时,这样的分析还需要进一步丰富,而且时代的变迁也使得某价值,如“济弱”,有所削弱。
首先,我们应当补充这样一点:典权是一种可以直接实现的法益,而不是象担保物权那样只能通过扣押实现,这是典权和担保物权之间的基本区别。典权关系成立之时,即典权人获得利益开始之时。典权人在典权关系存续期间即已获得了他设定典权关系所要取得的利益。就此而言,典权甚至可以被看作是一种被担保的用益,更具有安全性价值。这也是典权关系能够始终存活的原因之一。
其次,笔者在这里想谈谈“济弱性”的问题。土地兼并使得农民流离失所,而典权在其发展过程中的一个阶段,成为了这一吃人现象的帮凶,从此典权便背上了“原罪”,至于建国之后在相当长的一段时间内我们不承认典制的存在与作用,只因为它是所谓剥削制度的一部分。其实,正如笔者在对典权进行历史分析的结论中所提到的,由于社会经济发展水平的不断提高,典制的作用更多地发挥于促进闲置物的流动,实现资源的高效、合理配置的领域。此时的出典人并不急于转让不动产的用益权求现,更注重维护自己的利益;而典权的用益物权性质决定典权人的注意力更多地投放到不动产的使用价值,由于不动产价值的暴涨,房地产业的风险不断上升,其投资也必将更为理性。双方的审慎、理性的态度必将使典约行为更加公平化、正当化,从而削弱、改变了其“济弱”的特性。这一特性的消亡也使得“典”这一古老的制度彻底的完成了现代化的过程,真正成为了能在高度发达的市场经济中充分发挥优化资源配置作用的制度化保障。正因如此,笔者才希望借自己的笔,加速“典制”的复兴的进程。

四、“典”在市场经济条件下的实践价值
在这里我不揣冒昧的提这样一个问题:我国物权法草案中为何仍将典权的应用限于建筑物,而不包括土地?①难道仅仅是由于我国土地均为国有或集体所有性质么?笔者认为这种认识亟待突破,典制在市场经济新时期的重要作用正是在于重新发挥其在土地流转方面的重要价值。
首先,在当代中国,所有制性质无论在哪一领域,都不应当成为经济发展的桎梏。而我国民法上为解决土地的流转煞费苦心的炮制了土地使用权的概念,仔细研究之后不难发现,此使用权非彼使用权,其内涵决不仅是一种权能,而是十分近似于所有权。根据《建议稿》第233条规定:“土地使用权是以开发利用、生产经营、社会公益事业为目的,在国家所有,或集体所有的土地上营造建筑物或者其他附着物并进行占有、使用、收益的权利。”此规定源于《城市房地产管理法》。从表面看这似乎将土地使用权定义为地上权,但是“土地使用权的内容要广于地上权的内容。例如,土地使用权人可以将土地使用权出租给他人使用,这在地上权中是不允许的。”“土地使用权更侧重于对土地使用经营权利的保护,更侧重于土地使用价值的实现”②而同时土地使用权人就该使用权可以为转让、出租、设定担保、占有、使用、收益,甚至可以投资、入股。从这些权能的列举来看,笔者认为除使用权有期之外与一般所有权并无多少区别,而该法第二十一条规定:“土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。”也就是说这里的有期也不是绝对的。而且,在所有权的基本权能中,核心是处分权,从实际情况来看,土地使用权人即使不是完全享有处分权,也差之不多。因而,就土地使用权的属性来看,是完全可以设定典权的,存在于土地流转领域恢复典制的可能性。

合肥市经济适用住房管理办法(废止)

安徽省合肥市人民政府


合肥市经济适用住房管理办法

政府令〔2005〕115号


《合肥市经济适用住房管理办法》已经2005年3月10日市人民政府第49次常务会议审议通过,现予发布,自2005年5月1日起施行。

                                       
市长 郭万清

                                      
二○○五年四月四日



合肥市经济适用住房管理办法

第一条 为规范经济适用住房建设、交易和管理,解决城市中低收入家庭的住房困难,根据国家有关规定,结合本市实际,制定本办法。

第二条 本办法所称经济适用住房,是指政府提供政策优惠、限定建设标准、明确供应对象、核定销售价格,具有保障性质的政策性商品住房。

第三条 本办法适用于本市市区范围内经济适用住房建设、交易和管理工作。

第四条 市房地产行政管理部门负责本市经济适用住房的管理工作,其所属的市经济适用住房建设发展管理机构(以下简称市经济房管理机构)具体负责日常工作。

发展计划、国土资源、规划、建设、价格、民政等部门按照各自的职责,负责做好经济适用住房管理的有关工作。

第五条 市房地产行政管理部门会同发展计划、规划、国土资源等部门在做好市场需求分析和预测的基础上,编制本市经济适用住房发展规划,报市政府批准后实施。

第六条 市发展计划部门会同建设、规划、国土资源、房地产等部门依据经济适用住房发展规划和项目储备情况,编制经济适用住房年度建设计划和用地计划。经济适用住房建设用地纳入年度土地供应计划。

第七条 经济适用住房的开发建设享受以下优惠政策:

(一)建设用地以国有土地使用权划拨方式供应;

(二)建设和经营中的行政事业性收费优惠征收(优惠征收的费用项目和标准见附表);

(三)建设项目小区外基础设施建设费用,由政府承担。

第八条 经济适用住房建设单位可以以在建工程向商业银行申请抵押贷款。

第九条 购买经济适用住房的个人向商业银行申请贷款的利率,执行中国人民银行公布的贷款利率。

住房公积金贷款应当优先向购买经济适用住房的个人发放。

第十条 经济适用住房开发建设按照政府组织协调、企业市场运作的原则,实行项目法人招标,参与投标的房地产开发企业必须具有与开发建设规模相适应的资质、资本金、良好的开发业绩和社会信誉。

经济适用住房项目法人招标工作由市房地产行政管理部门组织,市经济房管理机构具体负责,市政府相关职能部门参加,按照国家有关规定组织实施。

第十一条 经济适用住房规划设计应当坚持布局合理、规模适中、功能齐全、配套完善的原则,分为大、中、小套型,其中大套住房面积控制在建筑面积80平方米左右,中套控制在建筑面积60平方米左右,小套控制在建筑面积40平方米左右。

城市危旧房改造及市政重点工程建设中实行货币补偿的被拆迁人,其购买的经济适用住房每套面积控制在建筑面积110平方米以内。

第十二条 经济适用住房建设工程竣工时,建设单位应当按照规定组织验收,相关部门按照国家和省、市的有关规定予以备案。

第十三条 经济适用住房建设单位对其开发建设的经济适用住房工程质量负最终责任。

建设单位应当向买受人出具《住宅质量保证书》和《使用说明书》,并按有关规定和合同约定承担保修责任。

第十四条 经济适用住房销售价格,由市价格部门会同市房地产行政管理部门审定后公开发布执行。

第十五条 经济适用住房预售实行许可制度,预售条件及预售许可证的办理程序按照有关规定执行。

第十六条 经济适用住房实行购买人申请、主管部门审核批准,并将购买人情况向社会公示的制度。

第十七条 符合下列条件的家庭,可以申请购买经济适用住房:

(一)家庭成员均具有本市市区居民户口,且至少1名成员取得本市市区居民户口5年以上;

(二)家庭年收入低于政府公布的本市中低收入家庭标准;

(三)无住房或现住房人均建筑面积低于政府公布的经济适用住房购买人的居住标准。

第十八条 申请购买经济适用住房按照下列程序办理:

(一)申请人持身份证、户口簿、家庭收入证明、住房情况证明及其它证明文件向市经济房管理机构提出申请;

(二)经审查符合条件的予以公示。公示后有投诉的,由市经济房管理机构会同有关部门调查、核实。对无投诉或核实无误的,开据购房证明;

(三)购房人持购房证明到公布的经济适用住房销售单位选购经济适用住房。

经济适用住房应当优先出售给符合条件的无房户、危房户以及烈军属、残疾人、劳动模范。

除第二款优先对象以外,申请人数较多时,应当按照公开摇号等办法确定购买人。

第十九条 符合条件的家庭,可以持购房证明选购一套与核准面积相对应的经济适用住房,购买面积原则上不得超过核准面积。

购买面积在核准面积以内的,按核准的价格购买;购买面积超过核准面积的部分,不得享受政府优惠,由购房人补交差价。差价标准由市价格部门和市房地产行政管理部门会同有关部门确定。差价款由市财政部门专户存储,专项用于经济适用住房建设和管理工作。

第二十条 城市危旧房改造及市政重点工程建设实行货币补偿的被拆迁人,持身份证、户口簿、市拆迁管理部门出具的实行货币补偿确认函及购买安置房屋的建筑面积确认书,向市经济房管理机构提出申请,经审查符合条件的开据购房证明。购房人持购房证明到公布的经济适用住房销售单位选购经济适用住房。

被拆迁人每户限购一套经济适用住房。已实行房屋产权调换的不得申请购买经济适用住房。

第二十一条 经济适用住房的房、地权证中需加注“经济适用住房”和“划拨土地”字样。严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后,改变土地用途,变相搞商品房开发。

第二十二条 经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证5年后,方可上市交易。出售时,需按照届时该住房市场综合评估价的15%比例向政府交纳收益,土地使用性质由划拨转为出让。

本办法施行前已批准的经济适用住房(含集资建房),其首次上市交易的,按《合肥市已购公有住房上市交易管理暂行办法》(市人民政府令第73号)有关规定执行。

在规定不得出售的期限内确需出售的,由市经济房管理机构按不高于原供应价回购。

经济适用住房购买人以市场价出售经济适用住房后,不得再购买经济适用住房。

第二十三条 个人购买的经济适用住房在未向政府补交收益前不得用于出租经营。

第二十四条 经济适用住房小区实行物业管理,一个区域原则上应当由一个物业管理企业实施物业管理。

第二十五条 集资建房、合作建房是经济适用住房的组成部分,凡已经购买了经济适用住房的人员,不得参加集资、合作建房。

第二十六条 各有关部门应当加强对经济适用住房建设、交易中违法违纪行为的查处。

  未经批准擅自改变经济适用住房用地用途的,由市国土资源部门按有关规定处罚并补办土地使用权出让手续。擅自提高经济适用住房销售价格的,由市价格部门依法进行处罚。擅自向未取得购房证明的家庭出售经济适用住房的,市房地产行政管理部门不予权属登记,并责令建设单位限期收回;不能限期收回的,由建设单位补缴同地段经济适用住房与商品住房价格差额部分,并对建设单位进行处罚。

第二十七条 对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件,骗购经济适用住房的个人,由市房地产行政管理部门责令购房人退回已购住房或按市场价补足购房款,并可提请所在单位对申请人进行行政处分。对出具虚假证明的单位,由市房地产行政管理部门提请有关部门追究单位主要领导的责任。

第二十八条 本办法自2005年5月1日起施行。原《合肥市经济适用住房管理暂行办法》(合政〔1999〕47号)同时废止。

附件:

合肥市经济适用住房建设经营优惠征收行政事业性收费表

序号 收费项目 收费单位 优惠征收的标准
1 征地管理费 市国土局 减半
2 土地权属用途变更登记费 市国土局 减半
3 新增建设用地有偿使用费 市国土局 先交后返(不发生不交)
4 耕地开垦费 市国土局 先交后返(不发生不交)
5 散装水泥专项资金 市散装水泥办 先交后返
6 拆迁管理费 市拆迁办 减半
7 城市基础设施配套费 市建委 减半
8 地方教育附加费 市教育局 10元/m2
9 新型墙体材料专项基金 市房改办 减半
10 人防易地建设费 市人防办 减半
11 白蚁预防费 市白蚁防治所 减半
12 城市排水设施有偿使用费 市建委 减半
13 工程质量监督费 市建管局 减半