房屋租赁的法律风险与防范

陈召利


　　房屋租赁主要包括居住用房的租赁和经营用房的租赁。由于社会经济高速发展，房屋租赁日益兴盛，房屋租赁经营方式日益普遍。但是，我国法律规范过于原则，人们法律意识淡薄，纠纷此起彼伏。本文结合2009年7月30日最新公布的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号，以下简称《房屋租赁解释》），总结房屋租赁中常见的法律风险及防范措施，供参考。

一、 书面合同的必要性

　　根据我国《合同法》的规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。这意味着，如果口头约定租赁期限为六个月以上而没有签订书面合同，口头约定的租赁期限则视为不成立，只能认为不定期租赁。此外，缺少书面合同，双方的权利义务不易确定，容易发生纠纷。

　　因此，无论租赁期限长短，哪怕只有一个月，最好签订书面的租赁合同，明确双方的权利义务。一般来说，租赁合同应当包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。

二、 合同无效的认定

　　在最高人民法院公布《房屋租赁解释》前，实践中对于房屋租赁合同无效的认定不一，严重损害了法律的确定性和统一性。《房屋租赁解释》限定了无效合同的范围，仅将违法建筑物租赁合同、转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同、未经出租人同意的转租合同认定为无效。同时，允许当事人在一审法庭辩论终结前采取补救措施，最大限度地维护合同效力。此外，即使租赁合同被认定无效，承租人仍要支付房屋占有使用费，一般参照合同约定的租金标准。

　　在违法建筑物范围的认定上，确定未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，超过批准使用期限的临时建筑为违法建筑。

　　因此，在签订房屋租赁合同前，承租人应当严格审查出租人是否为建筑物的合法权利人，建筑物是否为合法建筑。

三、 租赁期限的确定

　　根据我国《合同法》的规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

　　这里需要注意的是，如约定租赁期限为六个月以上但是未签订书面的租赁合同，房屋租赁只能视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

四、 房屋装饰装修的处理

　　房屋租赁合同纠纷案件中装饰装修的处理，一直是实践中的热点和难点问题。在最高人民法院公布《房屋租赁解释》前，如何处理承租人对房屋的装饰装修，缺少统一的裁判规则。《房屋租赁解释》根据房屋的装饰装修是否经出租人同意、租赁合同是否有效、装饰装修是否形成附合适用完全不同的处理规则：

1．承租人未经出租人同意装饰装修的费用，由承租人负担，出租人有权请求承租人恢复原状或者赔偿损失。

2．承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

3．承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

4．承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，按照下列情形分别处理：

（一）因出租人违约导致合同解除，承租人有权请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失；

（二）因承租人违约导致合同解除，承租人无权请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；

（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；

（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。

5．承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人无权请求出租人补偿附合装饰装修费用的，但当事人另有约定的除外。

　　我们注意到，《房屋租赁解释》根据有效合同和无效合同的不同法律效果，对装饰装修损失采用了现值损失和残值损失两种不同的标准。现值损失是指合同被认定无效时，装饰装修的现存价值。在合同无效场合，承租人通常已经占用使用租赁房屋一段时间，其在此期间享有的装饰装修利益，不应再列入合同无效的损失范围。残值损失是指在合同解除时，装饰装修的剩余“价值”，这一“价值”的确定是以合同解除时装饰装修的现值为基础，且不能低于合同履行期间摊销的装饰装修费用。因此，承租人如需对房屋进行装饰装修，应当经出租人同意，合理确定租赁期限，并在租赁合同中对租赁期间届满或者合同解除时装饰装修如何处理作出明确约定。
浅谈民事执行监督与违法情形调查
在民事行政检察工作中，对人民法院民事执行活动的法律监督，起动比较晚。就法律规定而言，先有二O一O年七月两高三部关于对司法工作人员在诉讼活动中的渎职行为加强法律监督的若干规定，再有二O一一年三月两高院关于在部分地方开展民事执行活动法律监督试点工作的通知，在这之前有的地方只是摸索性地开展了一些执行监督工作。

对民事执行活动的法律监督，就整体而言，是对整个民事诉讼活动法律监督的一个方面，按说早就有了检察监督的法律依据，之所以没有依据民事诉讼法开展执行监督工作，大多认为是由于对民诉法有关检察监督的条款存在认识和理解上的分歧。但民事执行与民事审判相比较，在检察监督的方式上，也确有其自身的特点，必须有明确法条规定，上述两文件在解决这方面的问题上有了一个好的开端。

民事执行活动，需要启动检察监督的情况，一般都是责任性的违法，即司法人员在执行活动中可能存在乱作为和不作为的情形。因此在民事执行活动的检察监督中，对可能存在的违法情形进行调查是经常要走的程序。

一、民事执行工作中的违法情况

民事执行容易发生的不作为的情形主要是怠于执行，对可以执行到位，能够按期执结的案件，放任拖延而不尽责去执行。而乱作为情形主要是过度执行，滥用强制措施和违反执行程序等违法执行。

1、随意中止执行，严重损害了当事人的合法权益，损害了生效法律文书的权威性。也有的是消极执行、拖延执行，对申请执行人提供的财产线索不查不找，对查明的财产不及时采取执行措施，致使应执行的财产流失，等等。

2、随意查封案外人财产，对案外人提出的异议长期不予审查和答复。主要是在案外人提出异以后不管不问，长期不予审查；或者审查后长期不予答复；或者不负责任，随意作出处理。

3、随意采用强制措施，对被执行人进行逼标。不进行财产状况调查，不了解履行能力，动不动就直接约谈被执行人，逼迫被执行人履行判决书判定的义务，或者强制进行执行和解，约谈被执行人变成了拘禁被执行人。更为严重的是，动不动就对被执行人进行拘留，以拘促执，以拘代执。

4、随意甚至故意明显超标的查封、扣押或冻结被执行人的财产，严重侵害被执行人的合法权益。

5、违法拍卖。由于拍卖活动背后蕴含着很大的经济利益，客观上容易使拍卖成为违法问题的多发环节。

6、违法使用、截留、挪用甚至侵吞、私分执行款物。执行标的物不及时发放给债权人，执行款长期滞留在法院帐户上，为违法使用、截留、挪用执行款物创造了条件；或者故意将某一案件的执行款物发放给另一案件的债权人，随意损害当事人的合法权益。

二、执行中违法情形的调查工作

对法院民事执行工作中违法情形的调查，虽说主要是针对一般违法情况的调查核实，但同样要重事实、重证据，依法确定违法情形是否存在，并以此为依据，对违法情形提出处理意见。

1、先调阅执行卷宗，了解执行的具体情况。有的违法情形，从执行卷宗中就可以反映出来，如，对提出的异议没有书面裁定回复；超标的查封、扣押或冻结被执行人的财产；对查明的财产没有及时采取执行措施，造成财产流失等。

2、查明违法的主要事实，固定证据：提取、收集有关法律文书等。在查阅执行卷宗时，对相关的法律文书、材料应在第一时间复印收集，并由执行人员签名认可材料来自执行卷宗。同时还要到标的地提取采取相关强制措施的法律文书。执行中存在的违法情形，一般通过查看有无法律手续和使用法律文书是否合法等即可体现出来。

3、询问当事人、知情人，核实情况。一是询问执行案件的申请执行人和被执行人；二是询问协助执行的有关单位人员，如银行，被执行人单位等；三是询问相关的案外人和证人。

4、找司法执行人员谈话，了解起因、动机等，听取辩解。如果认为违法情形确实存在，并与执行人员个人有直接关系，需要向有关部门提出处分意见，那就应当找相关执行人员进行调查谈话，以确定违法的责任。

5、提出纠正违法的检察意见。依据《最高人民法院 最高人民检察院 公安部 国家安全部 司法部关于对司法工作人员在诉讼活动中的渎职行为加强法律监督的若干规定》第三条第（九）项和第十条第（二）项，对违法情形经核查确已存在，属一般违法，不涉嫌犯罪的，以发出纠正违法通知书的方式，通知法院予以纠正。在实际操作中，有的认为发出纠正违法通知书的方式过于严厉，就以检察建议的方式建议法院纠正，只要能达到纠错的效果，这种变通也未尚不可。

6、提出更换办案人或对责任人提出行政处分意见。从纠正违法的效果着想，宜对存在的违法情形先提出意见进行纠正，待法院对该违法情形认可并予以纠正后，再提出对责任人的处理意见。如果同时提出，往往会因顾及对责任人的处理，而法院不认可违法的存在，这样会使检察监督工作造成被动。

民事执行工作的违法情形，相对民事审判存在的违法情形，情况要严重得多，纠正的阻力也大得多，久拖不纠或扯皮不纠的情况时常发生，可见民事执行监督任务的艰巨性。

[江西省湖口县人民检察院 盛楠（笔名）]