关于印发《城市土地开发和商品房贷款暂行办法》的通知
中国建设银行
关于印发《城市土地开发和商品房贷款暂行办法》的通知
1986年7月21日,中国人民建设银行
建设银行各省、自治区、直辖市分行:重庆、武汉、沈阳、大连、哈尔滨、广州、西安市分行:现将《城市土地开发和商品房贷款暂行办法》及《关于城市土地开发和商品房贷款暂行办法的说明》随文印发,请认真贯彻执行。
附件一:城市土地开发和商品房贷款暂行办法
为了支持城市土地开发和商品房建设,促进住宅商品化和城市建设综合开发,提高土地开发和商品房贷款的社会效益和企业经济效益,根据《国务院关于改革建筑业和基本建设管理体制若干问题的暂行规定》、《中华人民共和国经济合同法》、《借款合同条例》和中国人民建设银行《建筑业流动资金贷款办法》,特制订本办法。
第一章 贷款对象和用途
第一条 凡经有权机关批准,经营城市土地开发和商品房建设、具备下列条件的开发企业,均可向建设银行申请土地开发和商品房贷款:
1.具有法人资格,自主经营,独立核算;
2.在建设银行开立帐户,办理一切结算业务;
3.有一定的自有流动资金;
4.有健全的管理机构和相应的经济技术管理人员;
5.有健全的财务管理和会计核算制度。
第二条 城市土地开发和商品房贷款,以用于补充开发企业为完成开发任务所需要的周转资金为限,不得挪作其他用途。
第三条 土地开发和商品房贷款的投放重点是:
大、中城市的住宅建设;结合住宅建设的旧城改造;出售给个人的商品房建设。
第二章 贷款依据和原则
第四条 借款企业应按开发小区或项目申请贷款,并提出相应的开发方案或可行性研究报告。贷款必须符合下列要求:
1.开发小区或项目符合城市建设总体规划的要求;
2.小区内规划设计经有权机关批准;
3.有计划机关或主管部门下达的年度计划;
4.以销定产,定向开发,预售房屋面积一般不低于建房面积的70%;
5.预收定金和预收购房款一般不低于销售总价或当年投资的50%;
6.有偿还贷款本息的能力。
第五条 建设银行对借款企业的贷款申请和相应的开发方案或可行性研究报告,必须认真审查和评估,按照"择优发放"的原则,在贷款指标范围内发放贷款。贷款额度一般不超过年度开发工作量的30%。
第六条 借款企业应以适销适用的物资和财产作为贷款的保证。借款企业无力偿还贷款时,建设银行有权依照法律程序处理作为贷款保证的物资和财产。
必要时,借款企业可由法人作为保证人。保证人必须具备有足够代为偿还借款的财产和财力。借款企业不履行合同时,由保证人连带承担偿还本息的责任。
第三章 贷款审批和用款
第七条 借款企业开户的建设银行(以下简称经办行)对贷款申请按照本办法第四条和第五条的规定审查评估后,应当提出审查意见,报上级行审批。审批贷款,原则上实行省、地(市)两级管理,具体权限由各省、自治区、直辖市分行确定。
第八条 建设银行应当按照国家规定,行使贷款自主权。任何单位和个人,不得强令建设银行发放贷款和阻止收回贷款。
第九条 贷款申请批准后,借款企业应在一个月内与经办行签订借款合同,订明贷款用途、金额、利率、还款时间和保证条款等(合同参考格式附后)。凡逾期未签订借款合同的,原批准意见即行失效。
第十条 借款合同签订后,借款企业应及时向经办行提送用款计划,经办行核定后,按计划一次或分次将贷款从贷款户转入企业的存款户,并开始计息。如果用款中途有变动时,借款企业应于计划用款期前15日提出,经办行审查后调整用款计划。
第十一条 建设银行必须按照合同和核定的用款计划供应资金。如果由于银行的责任影响用款,应按影响数额和天数,比照逾期贷款利率,付给企业违约金。
第四章 贷款期限和利率
第十二条 贷款期限,从合同签订之日起,到贷款还清之日止,商品房贷款一般为一年;土地开发贷款一般为二年。
第十三条 贷款利率如下:
贷款期限一年(含一年)以内的,月息为6.6%;
贷款期限一年至三年(含三年)的,月息为7.2%;
逾期贷款,加计利息20%,挪用贷款,加罚利息50%。
贷款利息,每季结算一次。
如遇国家统一调整利率,应按新规定执行。
第五章 贷款偿还和资金来源
第十四条 借款企业的还款来源,是土地开发收入、商品房销售收入和其他资金。
第十五条 借款企业必须按期归还贷款。贷款逾期并经督促仍不归还的,经办行有权直接从借款企业的存款帐户中扣还,必要时,经办行可按本办法第六条的规定,以借款企业作为保证的物资和财产变价偿还,或由保证人负责归还。
第十六条 企业销售商品房和收取土地开发费,必须遵守国家价格政策的规定,建设银行要监督执行。
建设银行要配合主管部门,制定合理的土地开发取费标准和商品房销售价格。
第六章 贷款监督和检查
第十七条 建设银行对贷款使用情况应当进行检查监督。借款企业如果不按规定使用贷款,有下列情形之一,经办行有权收回部分或全部贷款,对违约使用的部分,按本办法第十三条规定的利率加收罚息:
1.挪用贷款或将贷款转借其他单位和个人;
2.购储非本企业经营所需要的物资;
3.盲目储备,造成积压损失;
4.进行补偿贸易;
5.违反财经纪律;
6.经营管理不善,造成企业亏损。
第十八条 建设银行根据需要,有权调阅借款企业的业务报表、帐册、凭证和有关经营管理的文件和资料。
第十九条 借款企业对建设银行有关贷款处理事宜如有异议,可以向经办行或其上级行提出。有关行必须认真研究处理,及时答复。
第二十条 建设银行要积极帮助借款企业加强经营管理,建立健全财务管理制度。协助筹措开发资金,选择施工队伍,审查工程预(决)算,进行招标、评标工作,协助解决施工、销售中存在的问题,努力促进提高土地开发和商品房贷款的社会效益和企业经济效益。
第七章 附则
第二十一条 本办法从颁发之日起执行。凡过去规定与本办法有抵触的,以本办法为准。
第二十二条 各省、自治区、直辖市分行,可以结合实际情况,制定本办法的补充规定,并报总行备案。
附一:城市土地开发和商品房合同(参考格式)
借款单位:_________________(以下简称甲方)
贷款单位:_________________(以下简称乙方)
甲方经_______批准,开发_______,面积______平方米,工作量_______万元,因资金不足,经向乙方申请,同意给予贷款。现经双方商定,根据《城市土地开发和商品房贷款暂行办法》(以下简称《贷款办法》)的规定,特签订借款合同,共同遵守。
一、甲方向乙方借款___万元,用作开发________的周转资金。附用款计划。
二、借款期限为_____,即自_____年__月__日起,至_____年__月__日止。
三、借款利率定为月息___%,每季结算一次。
四、甲方以______和其它资金作为还款来源,在贷款到期前还清贷款本息。附还款计划。
五、甲方用_______________________作为借款的保证。
六、保证人愿按《贷款办法》第六条的规定,连带承担偿还贷款本息的责任。
七、乙方由于自身的原因影响甲方用款时,按照《贷款办法》第十一条的规定,付给甲方违约金。
八、其他事项,按照《贷款办法》有关规定办理。
九、本合同经甲、乙双方及担保单位签章后生效,贷款全部还清后失效。
本合同正本签章方各执一份,副本报各自主管上级一份。
甲方: (公章)
负责人 (签章)
年 月 日
乙方:中国人民建设银行 行(公章)
负责人 (签章)
年 月 日
担保单位: (公章)
负责人: (签章)
年 月 日
附二:城市土地开发和商品房贷款申请、审批表(参考格式)
───────┬────────────────────┬────┬───────
企业名称 │ │地 址│
───────┼────────────────────┼────┼───────
成立日期、 │ │ │
批准文号及 │ │主管部门│
营业执照字号│ │ │
────┬──┴────┬─────┬────┬────┴──┬─┴──┬────
小 规│ 开发小区 │开发土地 │房屋开发│ 其 中 │总 投资│预 计
区或 │(或项目) │ │面 积├────┬──┤ │开、竣工
开项 │ 名 称 │ (亩) │ (m) │ 住 宅 │套数│(万元)│日 期
发目划│ │ │ │ (m)│ │ │
├───────┼─────┼────┼────┼──┼────┼─────
│ │ │ │ │ │ │
────┼───────┴┬────┴┬───┴────┼──┴──┬─┴──┬──
建准 │ 小区或项目 │批准的房屋│ 已征用土地 │其中:菜地│拆除旧屋│三材
设 │ 规 划 │ │ │ │ │
前 │ 批准 文号 │开发 计划│ (亩) │ (亩) │ (m) │准备
期备 ├────────┼─────┼────────┼─────┼────┼──
│ │ │ │ │ │
────┼────────┴─────┴────────┴─────┴────┴──
│1.
现 │2.
有来 │3.
资源 │4.
金 │5.
────┼─────────────────────────────────────
│
申 额│
请 度│
贷 及│
款 说│
明│
────┼────────────────────┬──┬─────────────
还 及│ │附等│
款 资│ │开文│
时 金│ │发件│
间 说│ │方资│
明│ │案料│
────┼────────────────────┼──┼─────────────
申 │ │负签│
请 公│ │责章│
企 章│ │人 │
业 │ │ │
────┴────────────────────┴──┴─────────────
续表
──────────────────────────────────────────
经办行审查意见:
─────────────────────┬────────────────────
管辖行审查意见: │ 省分行审批意见:
│
│
│
│
─────────────────────┴────────────────────
附注:对于规模较大或情况比较复杂的开发小区(或项目),经办行提出单独
的调查报告。
附件二:关于《城市土地开发和商品房贷款暂行办法》的说明
办理城市土地开发和商品房贷款有关事项,建设银行1984年12月28日印发的《建筑业流动资金贷款办法》中曾有原则性的规定。近一年多以来,这项贷款发展很快,原有规定已不适应工作发展的要求;同时,在此期间丰富的实践经验,也需要在制度中得到反映。因此,总行制定了《城市土地开发和商品房贷款暂行办法》。根据国家有关政策和实践经验,《办法》有以下四项主要内容:
一、加强贷前调查,促进开发建设决策正确。同一切商品一样,商品房必须适销对路。但是,商品房固着于一定土地上,价值又较大,不能等到建成以后,进入市场接受检验。这就特别要强调预测,做到开发决策正确无误。这是极其重要的一环。实践经验充分证明了这一点,有的商品房建成以后,由于各种原因,销路不畅,甚至无人购买,从反面也说明这一环节的极端重要性。因此,《办法》规定,借款企业申请贷款时,必须同时提出开发方案或可行性研究报告,送建设银行。建设银行除了注意开发建设要符合国家计划管理和当地城市规划的要求外,一定要围绕适销对路这个中心进行认真的审查评估,作出符合客观实际的论断,然后择优发放贷款。这是银行贷款的首要一着,也是开发企业经营成效的关键,是开发企业和建设银行必须通力合作首先要解决好的重要问题。
二、坚持以销定产。商品房销路好,是商品房开发决策正确的集中体现。在当前住宅紧张的情况下,各地商品房普遍实行预售办法,预收一定的定金和购房款,有利于商品房的顺利开发,购房单位和个人一般也是满意的。根据这种情况,《办法》作了以销定产的规定,要求预售房面积一般不低于建房面积的70%,预收定金和购房款一般不低于销售总价或当年投资的50%。
三、坚持以企业集资为主,银行贷款为辅。开发土地和商品房需要相当数量的资金,单靠银行贷款是不可能满足需要的。出路在于筹集潜力很大的社会资金,特别是引导人民群众手里的资金流向商品房,既可以回笼货币,也有利于改善人们的消费结构。近年来,凡是以企业集资为主,银行贷款只起"拾遗补缺"作用的地区,开发资金都基本上得到了解决。在总结这一经验的基础上,《办法》规定,贷款只作为开发周转资金的补充,贷款额度一般不超过年度开发工作量的30%。
四、贷款必须有借有还。有借有还,是银行贷款必须坚持的一条原则。这是因为,就银行一方而言,有利于保证贷款基金完整无缺,不断周转运用,支持生产建设事业的发展;就借款企业一方而言,有利于权责结合,使企业既有动力又有压力,从而促使加强经营管理,提高经济效益。
为了发挥贷款应有的经济机制的作用,《办法》规定,借款企业应以适销适用的物资和财产作为借款的保证,或者由具有代偿贷款能力的法人为保证人;同时,对逾期贷款还作了加计利息的规定。
以上四条,是这项贷款发挥经济杠杆作用所必须坚持的原则,集中到一点,就是要促进城市土地开发和商品房建设发挥良好的社会效益和经济效益。这是衡量银行贷款成效的基本标准,也是包括开发企业在内的各有关方面的共同要求,因而《办法》的施行,必将取得各方面的积极合作和大力支持。
《办法》是按全国一般情况制定的,由于各地情况不一,《办法》中的一些条文作了带有灵活性的规定,在实践中必须从实际出发,正确贯彻执行。应当注意,灵活是为了更好地贯彻原则,要实事求是,而不能离开原则自行其是。
此外,预收商品房定金和售价款,一定要以房源落实为前提,为期宜短不宜长。要严禁买空卖和投机取巧的行为。开发企业必须恪守信用,确保信誉,建设银行也要进行监督。
关于印发《西部交通建设科技项目管理暂行办法》和《西部交通建设科技项目招投标管理暂行办法》的通知
交通部
交通部文件
交科教发[2001]191号
关于印发《西部交通建设科技项目管理暂行办法》和《西部交通建设科技项目招投标管理暂行办法》的通知
各省、自治区、直辖市、计划单列市、新疆生产建设兵团交通厅(委、局),各有关单位:
为切实推动西部交通科技工作,规范西部交通建设科技项目管理,现将《西部交通建设科技项目管理暂行办法》、《西部交通建设科技项目招投标管理暂行办法》印发给你们,请遵照执行。
二00一年四月十九日
西部交通建设科技项目管理暂行办法
一、总 则
第一条 为贯彻实施党中央、国务院关于西部大开发的战略决策,充分发挥科技创新在西部交通建设中的作用,交通部设立专项资金作为西部交通建设科技经费,用于安排西部交通建设科技项目,提高西部地区交通建设的整体水平、运输效率和队伍素质,实现西部地区交通的跨越式发展。
第二条 西部交通建设科技项目计划是部科技年度执行计划的重要组成部分。按照《公路、水运交通科技发展“十五”计划》的总体要求,紧密结合西部地区交通建设的特点和需求,重点开展有关西部交通基础设施建设、养护及管理、运输管理与装备、环境治理与对策、技术政策、技术标准与规范、仪器设备等方面的研究开发和人才培养的项目。
第三条 为加强西部交通建设科技项目(以下简称项目)的组织管理工作,保证项目的顺利实施,使其管理规范化,特制定本办法。
二、组织机构
第四条 领导机构为交通部西部交通建设科技项目领导小组(以下简称领导小组)。领导小组由主管副部长和科教司、公路司、水运司、财务司和规划司等有关司局的领导组成。
第五条 办事机构为交通部西部交通建设科技项目领导小组办公室(以下简称办公室),办公室由部科教司、公路司、水运司、财务司和规划司的有关人员组成,设在交通部科技教育司。西部各有关省(市、区)交通厅(局)应明确相应的管理部门,负责本省区内项目的辅助管理工作。
第六条 办公室下设交通部西部交通建设科技项目管理中心(以下简称管理中心)。
第七条 领导小组履行下列职责:
1.审议并批准西部交通科技发展计划;
2.研究决定西部交通科技项目的重大事项;
3.制定西部交通建设科技项目有关管理办法;
4.审定年度项目计划和年度经费预算计划;
5.审批办公室的工作报告和财务报告。
第八条 办公室履行下列职责:
1.组织制定西部交通科技发展计划;
2.负责编制年度项目计划和年度经费预算计划;
3.负责监督指导管理中心的工作;
4.负责向领导小组提出工作报告和财务报告;
5.归口管理项目的招投标工作(招投标管理办法另行制订),签订
项目合同;
6.负责项目的验收工作;
7.完成领导小组交办的其他工作。
第九条 管理中心履行以下职责:
1、受理有关单位提出的立项申请,进行有关形式审查;
2、组织专家对项目进行专题调研和论证,提出咨询意见;
3、负责向办公室提出年度项目建议;
4、负责定期检查项目执行情况,向办公室提交项目管理工作报告;
5、负责项目的有关信息发布和简报编印工作;
6、完成办公室委托的其他工作。
第十条 各有关省(市、区)交通厅(局)履行下列职责:
1.负责提出本省年度科技项目申请;
2.作为本省执行项目合同的保证方,协调项目承担单位之间的工作,
监督项目执行情况;
3.负责落实项目依托工程和推广研究成果。
第十一条 项目承担单位履行下列职责:
1、 严格执行合同所规定的内容,保证项目按时、保质完成;
2、 提交项目进度和经费使用工作报告;
3、 提交鉴定验收所需技术文件和经费使用报告,做好鉴定验收的准备
工作;
4、 负责项目应用所需人才的培训及成果推广应用。
三、项目申报和审批
第十二条 项目申报。具有法人资格的单位均可按照有关要求填写项目申请书(格式见附件一),地方单位报送各省(市、区)交通厅(局)初审并汇总后,统一由各省(市、区)交通厅(局)于每年4月30日前报送管理中心,部属单位和其他单位可按上述时间要求直接报送管理中心。
第十三条 项目初审。管理中心按照有关要求进行形式审查,对申报的项目组织专家评议,提出年度项目建议,于每年5月31日前报送办公室;
第十四条 项目审批。每年7月31日前,办公室提出下年度项目执行计划,报请领导小组审批,并通过招标等方式确定项目承担单位;
第十五条 项目立项。经领导小组审批通过的项目,管理中心组织专家对项目可行性报告(格式见附件二)进行评审或由招标代理机构组织专家评标后,办公室与项目承担单位签订科技项目合同。
四、组织管理
第十六条 西部交通建设科技项目资金来源为国家从车购税中安排的专项资金。经费管理办法另行颁布。
第十七条 项目采用合同方式管理。由办公室与项目承担单位签订科技项目合同(格式见附件三)。
第十八条 各承担单位按时间报工作进度,跨年度执行的项目由办公室结转,列入下一年度执行计划中;
第十九条 项目遇有下列情况之一者,则撤消或中止执行:
1、经实践证明所选技术路线不合理或无实用价值的;
2、国内已有相同或更高水平同类科技成果的;
3、对执行不力,长期拖延或技术骨干发生重大变化,使计划无法执行的;
4、因基本建设、技术改造、技术引进和运输生产任务发生变化而导致项目不落实或不宜继续执行的;
撤销或中止执行的项目,由办公室提出意见提交领导小组审批后,办公室通知项目承担单位。
第二十条 承担单位在项目的执行过程中,如确需对合同中所列内容及计划进度进行调整时,经项目保证方同意后,报办公室审批。
第二十一条 领导小组将对在西部交通建设科技项目中作出显著贡献的单位和个人进行表彰和奖励;因管理不善等原因导致项目不能按计划执行,甚至造成损失的,视情况追究相应责任。
五、成果管理
第二十二条 项目合同内容完成后,项目承担单位应将工作总结、研究报告、技术总结及有关资料上报管理中心。由办公室或委托管理中心组织专家进行验收(具体内容见附件四)。项目的成果鉴定按照交通部科技成果鉴定、评审实施办法(交科教发(1998)773号)进行。
第二十三条 项目的承担单位应注意知识产权的保护,实验记录、数据、图片、录像、报告等资料,按照技术档案管理办法整理归档,不得散失。
第二十四条 西部交通建设科技项目所取得的科技成果的知识产权归交通部所有,项目承担单位享有成果持有权。项目承担单位应积极推广该项成果,加速科技成果转化为现实生产力。
第二十五条 科技成果可由承担单位申请科技进步奖、自然科学奖或发明奖;可按《专利法》的规定向专利管理部门申请专利。
六、附 则
第二十六条 本管理办法自交通部批准发布之日起生效。
附件一:(封面)
西部交通建设科技项目
立项申请书
(字体宋体1号黑,居中,段落间距2倍,上边距6CM)
项目名称:
申报单位:
(字体宋体4号黑,左边距6CM,段落间距2倍)
中华人民共和国交通部制
XXXX年XX月
(字体宋体3号黑,居中,下边距3CM,段落间距2倍)
填写格式及说明:
一、格式:
纸张规格:A4,页边距:2.5CM,字体:宋体,4号字
二、填写款项要求
申报单位要按照“西部交通建设科技项目管理暂行办法“中的有关规定与要求,编写立项申请书。申请书的主要款项如下:
1.项目的背景和必要性(包括项目概况,项目研究目的);
2.项目前期科研及工作基础(包括国内外研究现状分析与评价,应附主要参考文献及出处);
3.项目实施内容、地点、期限;
4.项目承担单位及参加单位概况(包括单位概况,各自承担的主要工作);
5.项目依托工程情况及其他必要支撑条件(包括依托工程的概况,投资来源,工程进度与项目科研进度的配合);
6.项目经费估算及资金筹措情况(包括项目总经费和年度经费预算,经费构成及构成比例,经费使用范围);
7.项目预期目标及经济、社会效益;
8.其他需说明的问题;
9.申报单位签章(包括单位的法人代表签字)。
附件二:(封面)
西部交通建设科技项目
可行性研究报告
(字体宋体1号黑,居中,段落间距2倍,上边距6CM)
项目名称:
申报单位:
(字体宋体4号黑,左边距6CM,段落间距2倍)
中华人民共和国交通部制
XXXX年XX月
(字体宋体3号黑,居中,下边距3CM,段落间距2倍)
填写格式及说明:
一、格式:
纸张规格:A4,页边距:2.5CM,字体:宋体,4号字
二、填写款项要求:
申报单位要按照“西部交通建设科技项目管理暂行办法“中的有关规定与要求,编写可行性研究报告。主要款项如下:
1.项目的背景和必要性(包括项目概况,项目研究目的,市场需求前景或推广应用领域,达到的技术水平及在国民经济发展中的作用);
2.项目前期科研及工作基础(包括国内外研究现状分析与评价,应附主要参考文献及出处);
3.项目实施方案(包括拟解决的关键问题,实施的具体内容及实施方案,年度工作进度安排及完成期限,拟采取的技术路线,与后续技术改造或基本建设计划的衔接,有关技术经济指标);
4.项目承担单位及参加单位概况(包括单位概况,各自承担的主要工作,技术力量及人员构成,项目主要负责人情况);
5.项目依托工程情况及其他必要支撑条件(包括依托工程的概况,投资来源,工程进度与项目科研进度的配合,组织管理形式);
6.项目经费估算及资金筹措情况(包括项目总经费和年度经费预算,经费构成及构成比例(包括部拨经费、配套经费和自筹经费),经费使用范围及使用明细);
7.项目预期目标及经济、社会效益(包括提供主要分析指标及演算公式,形成的生产能力,市场占有率,利税、创汇或有关节约工程造价,缩短工期指标等);
8.其他需说明的问题;
9.申报单位签章(包括单位的法人代表签字,加盖申报单位公章)。
附件三:
项目合同编号:(字体宋体4号.上边距2CM,左边距2CM)
西部交通建设科技项目
合 同 书
(字体宋体1号黑,居中,段落间距2倍)
项目名称: XXXXXXXXXXXX
承担单位: XXXXXXXXXXXX
项目负责人:XXXXX
起止年限: XXXX年XX至XXXX年XX月
(字体宋体4号,左边距6CM,段落间距2倍)
中华人民共和国交通部制
XXXX年XX月
(字体宋体3号黑,居中,下边距3CM,段落间距2倍)
填写说明
1.此文本要求采用计算机打印或铅打印,字迹清晰,字间距采用标准距离,行间距为1.5倍;
2.项目合同编号由合同甲方填写;
3.合同甲方为交通部西部交通建设科技项目领导小组办公室;
4.合同乙方为项目承担单位;
5.合同保证方为项目实施所在地的省(市、区)交通厅(局);
6.第二项的主要技术经济指标是具体的技术经济参数。
一、项目目标和主要研究内容:
(要解决的主要技术难点和问题)
1、目标
2、主要研究内容
3、依托工程
二、项目的主要技术经济指标:
1.主要技术经济指标
2.经济和社会效益
三、项目年度计划内容及考核目标:
专题的年度计划内容及考核目标(每栏限125字)
X
X
X
X年
1、XXXX;
2、XXXX;
3、XXXX;
4、。
X
X
X
X年
1、XXXX;
2、XXXX;
3、XXXX;
4、。
四、项目经费预算:
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