商品房买房人有权解除购房合同的十二个法定理由/臧恩富律师
辽宁壹品律师事务所臧恩富律师
买房是人生的一件大事，对于绝大部分居民来说，买房的花销是其一生中的最大一笔支出项目。签订购房合同后，买房人和卖房的开发商都要受有效的购房合同（即商品房买卖合同）的约束。一旦卖房人存在不法行为或房屋的质量存在问题或者有其他客观原因，往往导致购房人的预期难以实现。在这种情况下，买房人往往会有早知如此还不如不订立购房合同、不买房的好的想法，即产生退房退款的念头。买房人的这种不想受已订立的购房合同的约束，想退房退款的想法从法律的角度讲是要解除购房合同。即那么购房人在什么情况下有权单方面解除购房合同呢？
合同的解除有约定解除和法定解除、单方解除和协议解除之分，我们在这里要研究的是买房人单方有权行使法定解除权的情形。因为如果购房合同的双方当事人能够就购房合同的解除协商一致或者购房合同中对合同的解除的条件已有明文规定，那么买房人想解除购房合同当然是轻而易举的事了，但问题的关键在于现实生活中买房人往往处于弱势地位，很难将有利于自己的解除合同的条款写进购房合同，更难以与卖房的开发商就合同的解除达成一致，所以了解乃至熟悉买房人在什么情况下有权单方行使合同解除权，对于买房人维护自身的合法权益就有着重要的现实意义了。
根据《中华人民共和国合同法》第十四条以及最高人民法院《关于审理商品房买房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）的规定，买房人在下列十二种情况下有权单方面通知卖房人解除购房合同：
理由1、不可抗力
因不可抗力致使不能实现购房合同目的的，买房人有权解除合同。
理由2、卖方明示违约
在履行期限届满前，房屋卖方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，即卖方明确表示将不交付房屋的，买房人有权解除合同。
理由3、先卖后抵押的
商品房买卖合同订立后，卖方未告知买方又将该房屋抵押给第三人导致买方购房合同目的不能实现的，买房人有权解除合同。
理由4、一房二卖的
商品房买卖合同订立后，卖方又将该房屋出卖给第三人导致买方购房合同目的不能实现的，买房人有权解除合同。
理由5、隐瞒无证售房事实的
卖房人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假的预售许可证明的，买房人有权解除合同。
理由6、隐瞒房屋抵押的事实
卖方故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实的，买房人有权解除合同。
理由7、隐瞒房屋已出卖或为拆迁安置房屋的事实
卖方故意隐瞒所售房屋已出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实的，买房人有权解除合同。
理由8、房屋主体结构不合格
因房屋主体质量不合格不能交付使用或者交付使用后，房屋主体质量经检验确属不合格，买房人有权解除合同。
理由9、房屋存在严重质量问题
因房屋质量问题严重影响正常居住的，买房人有权解除合同。
理由10、面积误差比超过3%
卖方交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同汉有约定处理方式或约定的处理方式不明确的，若面积误差比绝对值超出3%的，买受人有权解除合同，请求返还购房款及利息。
国务院关于“十一五”期间全国主要污染物排放总量控制计划的批复
国务院
国务院关于“十一五”期间全国主要污染物排放总量控制计划的批复
国函〔2006〕70号
各省、自治区、直辖市人民政府，发展改革委、监察部、环保总局、统计局:
环保总局、发展改革委《关于申请批准〈“十一五”期间全国主要污染物排放总量控制计划〉的请示》（环发〔2006〕90号）收悉。现批复如下:
一、原则同意《“十一五”期间全国主要污染物排放总量控制计划》(以下简称《计划》)。
二、“十一五”期间全国主要污染物排放总量减少10%是《国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》确定的约束性指标，各省（区、市）人民政府必须严格执行，《计划》确定的化学需氧量和二氧化硫分省排放总量控制指标均不得突破。
三、各省（区、市）要将《计划》确定的主要污染物总量控制指标纳入本地区经济社会发展“十一五”规划和年度计划，分解落实到基层和重点排污单位。要制订实施方案，落实工程措施和资金，严格实行排污许可证管理，加强执法监督，加大对各种违法排污行为的监督查处力度；同时，要切实转变经济增长方式，从源头上减少污染，确保总量控制目标的实现。
四、国务院各有关部门要根据各自的职能分工，加强对《计划》执行的指导、支持和监督。环保总局、统计局、发展改革委要每半年向社会公布各省（区、市）主要污染物的排放总量，并会同监察部对《计划》完成情况进行年度检查和考核，向国务院报告。
附件：《“十一五”期间全国主要污染物排放总量控制计划》
国务院
二○○六年八月五日
附件：
“十一五”期间全国主要污染物
排放总量控制计划
一、根据《国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》（以下简称《纲要》）提出的环境保护目标，制订本计划。
二、“十一五”期间国家对化学需氧量、二氧化硫两种主要污染物实行排放总量控制计划管理，排放基数按2005年环境统计结果确定。计划到2010年，全国主要污染物排放总量比2005年减少10%，具体是：化学需氧量由1414万吨减少到1273万吨；二氧化硫由2549万吨减少到2294万吨。在国家确定的水污染防治重点流域、海域专项规划中，还要控制氨氮（总氮）、总磷等污染物的排放总量，控制指标在各专项规划中下达，由相关地区分别执行，国家统一考核。鼓励各地根据各自的环境状况，增加本地区必须严格控制的污染物，纳入本地区污染物排放总量控制计划。
三、主要污染物排放总量控制指标的分配原则是：在确保实现全国总量控制目标的前提下，综合考虑各地环境质量状况、环境容量、排放基数、经济发展水平和削减能力以及各污染防治专项规划的要求，对东、中、西部地区实行区别对待。
四、“十一五”期间，减少化学需氧量排放总量的主要工程措施是加快和强化城市污水处理设施建设与运行管理，减少二氧化硫排放总量的主要工程措施是加快和强化现役及新建燃煤电厂脱硫设施建设与运行监管。同时，要加大工业污染源治理力度，严格监督执法，实现污染物稳定达标排放。新、扩、改建项目要积极采用先进技术，严格执行“三同时”制度（同时设计、同时施工、同时投产使用），根据国家产业政策促进产业结构调整升级，实现增产不增污或增产减污。在电力、冶金、建材、化工、造纸、纺织印染和食品酿造等重点行业大力推行清洁生产，发展循环经济，降耗减污。
五、化学需氧量和二氧化硫排放总量控制指标是依照《纲要》确定的约束性指标，各地要相应纳入本地区经济社会发展“十一五”规划并制定年度计划，分解落实到市（地）、县，落实到排污单位，严格执行。在总结“九五”、“十五”实施总量控制制度经验基础上，制订实施方案和管理办法，实行排污许可证制度，落实项目和资金，严格执法，强化对各种违法排污行为的监督查处力度，确保实现计划目标。
六、从2006年开始，环保总局、统计局和发展改革委每半年向社会公布各地区化学需氧量和二氧化硫排放情况，并会同有关部门进行年度检查和考核；2008年对《计划》执行情况进行中期评估，2010年进行期末考核。评估和考核结果向社会公布。
“十一五”期间全国化学需氧量
排放总量控制计划表
单位：万吨
省 份
2005年排放量
2010年控制量
2010年比2005年（%）
北 京
11.6
9.9
-14.7
天 津
14.6
13.2
-9.6
河 北
66.1
56.1
-15.1
山 西
38.7
33.6
-13.2
内蒙古
29.7
27.7
-6.7
辽 宁
64.4
56.1
-12.9
其中：大连
6.01
5.05
-16.0
吉 林
40.7
36.5
-10.3
黑龙江
50.4
45.2
-10.3
上 海
30.4
25.9
-14.8
江 苏
96.6
82.0
-15.1
浙 江
59.5
50.5
-15.1
其中：宁波
5.22
4.44
-14.9
安 徽
44.4
41.5
-6.5
福 建
39.4
37.5
-4.8
其中：厦门
5.56
4.94
-11.2
江 西
45.7
43.4
-5.0
山 东
77.0
65.5
-14.9
其中：青岛
5.79
4.75
-18.0
河 南
72.1
64.3
-10.8
湖 北
61.6
58.5
-5.0
湖 南
89.5
80.5
-10.1
广 东
105.8
89.9
-15.0
其中：深圳
5.59
4.47
-20.0
广 西
107.0
94.0
-12.1
海 南
9.5
9.5
0
重 庆
26.9
23.9
-11.2
四 川
78.3
74.4
-5.0
贵 州
22.6
21.0
-7.1
云 南
28.5
27.1
-4.9
西 藏
1.4
1.4
0
陕 西
35.0
31.5
-10.0
甘 肃
18.2
16.8
-7.7
青 海
7.2
7.2
0
宁 夏
14.3
12.2
-14.7
新 疆
27.1
27.1
0
其中：新疆生产建设兵团
1.43
1.43
0
总 计
1414.2
1263.9
-10.6
备注：
1.全国化学需氧量削减10%的总量控制目标为1272.8万吨，实际分配给各省1263.9万吨，国家预留8.9万吨，用于化学需氧量排污权有偿分配和交易试点工作。
2.新疆生产建设兵团化学需氧量排放量不包括兵团所属各地生活来源及农八师（石河子市）化学需氧量排放量。
“十一五”期间全国二氧化硫
排放总量控制计划表
单位：万吨
省 份 2005年排放量 2010年 2010年比2005年（%）
控制量 其中：电力
北 京 19.1 15.2 5.0 -20.4
天 津 26.5 24.0 13.1 -9.4
河 北 149.6 127.1 48.1 -15.0
山 西 151.6 130.4 59.3 -14.0
内蒙古 145.6 140.0 68.7 -3.8
辽 宁 119.7 105.3 37.2 -12.0
其中：大连 11.89 10.11 3.54 -15.0
吉 林 38.2 36.4 18.2 -4.7
黑龙江 50.8 49.8 33.3 -2.0
上 海 51.3 38.0 13.4 -25.9
江 苏 137.3 112.6 55.0 -18.0
浙 江 86.0 73.1 41.9 -15.0
其中：宁波 21.33 11.12 7.78 -47.9
安 徽 57.1 54.8 35.7 -4.0
福 建 46.1
42.4 17.3 -8.0
其中：厦门 6.77 4.93 2.17 -27.2
江 西 61.3 57.0 19.9 -7.0
山 东 200.3 160.2 75.7 -20.0
其中：青岛 15.54 11.45 4.86 -26.3
河 南 162.5 139.7 73.8 -14.0
湖 北 71.7 66.1 31.0 -7.8
湖 南 91.9 83.6 19.6 -9.0
广 东 129.4 110.0 55.4 -15.0
其中：深圳 4.35 3.48 2.78 -20.0
广 西 102.3 92.2 21.0 -9.9
海 南 2.2 2.2 1.6 0
重 庆 83.7 73.7 17.6 -11.9
四 川 129.9 114.4 39.5 -11.9
贵 州 135.8 115.4 35.8 -15.0
云 南 52.2 50.1 25.3 -4.0
西 藏 0.2 0.2 0.1 0
陕 西 92.2 81.1 31.2 -12.0
甘 肃 56.3 56.3 19.0 0
青 海 12.4 12.4 6.2 0
宁 夏 34.3 31.1 16.2 -9.3
新 疆 51.9 51.9 16.6 0
其中：新疆生产建设兵团 1.66 1.66 0.66 0
合 计 2549.4 2246.7 951.7 -11.9
备注：
1.全国二氧化硫排放量削减10%的总量控制目标为2294.4万吨，实际分配给各省2246.7万吨，国家预留47.7万吨，用于二氧化硫排污权有偿分配和排污权交易试点工作。
2.新疆生产建设兵团二氧化硫排放量不包括兵团所属各地生活来源及农八师（石河子市）的二氧化硫排放量。