汕头市房地产经纪服务管理办法

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汕头市房地产经纪服务管理办法

广东省汕头市人民政府


第89号


《汕头市房地产经纪服务管理办法》已经2006年7月13日市人民政府第十一届第53次常务会议审议通过,现予公布,自2006年9月1日起施行。




市 长 黄志光

二○○六年七月十八日




汕头市房地产经纪服务管理办法

第一条 为加强房地产经纪服务管理,维护房地产市场秩序,保障房地产经纪活动当事人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关规定,结合本市实际,制定本办法。
第二条 本办法所称的房地产经纪服务,是指房地产经纪服务机构为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。
第三条 本办法适用于本市城镇范围内的房地产经纪服务活动。
第四条 从事房地产经纪服务活动应当遵守法律、法规的规定;遵循自愿、公平、诚实信用的原则;遵守职业道德。
第五条 市房产行政主管部门负责本市房地产经纪服务管理监督工作,组织实施本办法。
各区县房产行政主管部门负责本辖区内的房地产经纪服务管理监督工作。
市房产行政主管部门可以委托所属房地产经纪服务管理机构具体实施房地产经纪服务的管理和监督职能。
各级工商、税务、物价等部门,依照各自职责权限,协助房产行政主管部门实施本办法。
第六条 房地产经纪服务机构和人员可以依法组织行业协会,对房地产经纪服务行业的经营服务进行自律监督;行业协会的业务活动接受房产行政主管部门及房地产经纪服务管理机构的指导。
第七条 市房产行政主管部门应当加强对房地产经纪服务机构、专业人员条件及其经营服务行为等情况的监督检查,并定期向社会公布检查结果。
第八条 从事房地产经纪服务活动,应当设立相应的具有独立法人资格的经纪服务机构。
设立房地产经纪服务机构,应当具备下列条件:
(一)有自己的名称和组织机构;
(二)有不少于十五平方米的固定经营场所;
(三)有规定数量的注册资金和经费;
(四)有房地产经纪服务相应职业资格证书的人员不少于三人;
(五)法律、法规规定的其他条件。
房地产经纪服务相应职业资格证书的颁发,按照国家、省和市的有关规定执行。
第九条 设立房地产经纪服务机构,应当向当地工商行政管理部门领取营业执照后,方可开业。
房地产经纪服务机构应当自领取营业执照之日起三十日内,持营业执照、企业章程、经纪服务人员的职业资格证书和聘用合同等文件向所在地房产行政主管部门备案。房产行政主管部门应当在受理备案后发给备案证明。
第十条 房地产经纪服务机构设立分支机构,应当按照本办法第九条的规定办理相关手续。
房地产经纪服务机构变更名称、经营场所、注册资金等以及歇业或其他原因终止经纪服务活动的,应当依法向工商行政管理部门办理有关手续,同时向房产行政主管部门备案。
第十一条 房地产经纪服务机构向委托人提供房地产经纪服务时,应当明示下列事项:
(一)房地产经纪服务机构的登记注册、备案以及服务人员的执业资格等情况;
(二)涉及经纪服务业务的房地产的权属、面积、使用年限、用途、抵押、租赁、使用限制等基本情况。
第十二条 房地产经纪服务机构开展业务,应当与委托人签订书面的经纪服务合同。房地产经纪服务合同包括下列主要内容:
(一)当事人的姓名、名称和住所;
(二)经纪服务项目名称、内容及要求;
(三)合同履行方式、期限;
(四)经纪服务费的数额和支付方式、时间;
(五)违约责任和纠纷解决方式;
(六)双方约定的其他内容。
市工商行政管理部门和市房产行政主管部门可以根据国家和省的有关规定,制订房地产经纪服务合同示范文本并监督执行。
第十三条 房地产经纪服务机构依法代理销售各类商品房或其它房屋,应当持有委托人出具的委托书或双方签订的委托合同,并予以明示。
第十四条 房地产经纪服务机构应当对经纪服务活动中涉及的房地产的合法性、真实性进行审查。
房地产经纪服务机构应当将知道或应当知道的合同双方当事人的资信状况、履约能力、房地产权属等情况如实告知委托方和合同他方。法律、法规另有规定的除外。
第十五条 房地产经纪服务机构未经委托人同意,不得将受委托的经纪服务业务转托给其他经纪服务机构。
第十六条 房地产经纪服务机构应当按照价格行政主管部门规定的服务收费标准收费,并在其经营场所的醒目位置公示其收费项目、服务内容、计费方法、收费标准等事项。
第十七条 房地产经纪服务机构开展业务应当设立业务台帐,建立业务记录。业务台帐和业务记录应当载明业务活动中的收入、支出等费用,以及房产行政主管部门要求载明的其他内容。
房地产经纪服务机构应当定期向所在地房产行政主管部门报送业务统计报表。业务统计报表可以向社会公开,法律、法规另有规定的除外。
第十八条 房地产经纪服务人员不得同时在两个或两个以上房地产经纪服务机构从业;不得以个人名义接受委托,收取费用;进行经纪服务活动应当出示相关房地产经纪服务职业资格证书,并及时向委托人告知委托业务的进展情况。
第十九条 房地产经纪服务机构及其人员提供房地产经纪服务不得有下列行为:
(一)索取合同以外的酬金或者其他财物;
(二)提供虚假材料或者隐瞒真实情况;
(三)与一方当事人串通损害另一方当事人利益;
(四)以诋毁其他房地产经纪服务机构、人员或者支付介绍费等不正当手段争揽业务;
(五)为权属不清或法律、法规禁止转让、抵押、出租的房地产提供经纪服务;
(六)法律、法规和规章禁止的其他行为。
第二十条 违反本办法第九条第二款规定的,由房产行政主管部门责令限期改正;拒不改正的,处以一千元以上三千元以下罚款。
第二十一条 违反本办法第十一条规定的,由房产行政主管部门责令限期改正,予以警告。
第二十二条 违反本办法第十八条规定,同时在两个或两个以上房地产经纪服务机构从业或者以个人名义接受委托、收费的,由房产行政主管部门责令限期改正,予以警告;情节严重的,处以三千元以上一万元以下的罚款。
第二十三条 违反本办法第十九条规定的,由房产行政主管部门责令限期改正;拒不改正的,处以一万元以上三万元以下罚款。
第二十四条 房地产经纪服务机构违反工商、价格、税务、治安等法律、法规和规章规定的,分别由有关行政主管部门依法处理。
第二十五条 当事人对行政处罚决定不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。当事人逾期不申请行政复议或者提起行政诉讼,又不履行处罚决定的,作出行政处罚决定的部门可以申请人民法院强制执行。
第二十六条 有关行政主管部门、房地产经纪服务管理机构及其工作人员在房地产经纪服务管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由其所在单位或上级主管部门依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第二十七条 本办法自2006年9月1日起施行。1994年6月22日汕头市人民政府发布的《汕头经济特区房地产经纪管理暂行办法》同时废止。


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中华人民共和国收养法

全国人民代表大会


中华人民共和国主席令(七届第54号)

《中华人民共和国收养法》已由中华人民共和国第七届全国人民代表大会常务委员会第二十三次会议于1991年12月29日通过,现予公布,自1992年4月1日起施行。

中华人民共和国主席 杨尚昆
1991年12月29日

中华人民共和国收养法

(1991年12月29日第七届全国人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过 1991年12月29日中华人民共和国主席令第五十四号公布 自1992年4月1日起施行)

第一章 总 则
第一条 为保护合法的收养关系,维护收养关系当事人的权利,制定本法。
第二条 收养应当有利于被收养的未成年人的抚养、成长,遵循平等自愿的原则,并不得违背社会公德。
第三条 收养不得违背计划生育的法律、法规。
第二章 收养关系的成立
第四条 下列不满十四周岁的未成年人可以被收养:
(一)丧失父母的孤儿;
(二)查找不到生父母的弃婴和儿童;
(三)生父母有特殊困难无力抚养的子女。
第五条 下列公民、组织可以作送养人:
(一)孤儿的监护人;
(二)社会福利机构;
(三)有特殊困难无力抚养子女的生父母。
第六条 收养人应当同时具备下列条件:
(一)无子女;
(二)有抚养教育被收养人的能力;
(三)年满三十五周岁。
第七条 年满三十五周岁的无子女的公民收养三代以内同辈旁系血亲的子女,可以不受本法第四条第三项、第五条第三项、第九条和被收养人不满十四周岁的限制。
华侨收养三代以内同辈旁系血亲的子女,还可以不受收养人无子女的限制。
第八条 收养人只能收养一名子女。
收养孤儿或者残疾儿童可以不受收养人无子女和年满三十五周岁以及收养一名的限制。
第九条 无配偶的男性收养女性的,收养人与被收养人的年龄应当相差四十周岁以上。
第十条 生父母送养子女,须双方共同送养。生父母一方不明或者查找不到的可以单方送养。
有配偶者收养子女,须夫妻共同收养。
第十一条 收养人收养与送养人送养,须双方自愿。收养年满十周岁以上未成年人的,应当征得被收养人的同意。
第十二条 未成年人的父母均不具备完全民事行为能力的,该未成年人的监护人不得将其送养,但父母对该未成年人有严重危害可能的除外。
第十三条 监护人送养未成年孤儿的,须征得有抚养义务的人同意。有抚养义务的人不同意送养、监护人不愿意继续履行监护职责的,应当依照《中华人民共和国民法通则》的规定变更监护人。
第十四条 继父或者继母经继子女的生父母同意,可以收养继子女,并可以不受本法第四条第三项、第五条第三项、第六条和被收养人不满十四周岁的限制。
第十五条 收养查找不到生父母的弃婴和儿童以及社会福利机构抚养的孤儿的,应当向民政部门登记。
除前款规定外,收养应当由收养人、送养人依照本法规定的收养、送养条件订立书面协议,并可以办理收养公证;收养人或者送养人要求办理收养公证的,应当办理收养公证。
第十六条 孤儿或者生父母无力抚养的子女,可以由生父母的亲属、朋友抚养。
抚养人与被抚养人的关系不适用收养关系。
第十七条 配偶一方死亡,另一方送养未成年子女的,死亡一方的父母有优先抚养的权利。
第十八条 送养人不得以送养子女为理由违反计划生育的规定再生育子女。
第十九条 严禁买卖儿童或者借收养名义买卖儿童。
第二十条 外国人依照本法可以在中华人民共和国收养子女。
外国人在中华人民共和国收养子女,应当提供收养人的年龄、婚姻、职业、财产、健康、有无受过刑事处罚等状况的证明材料,该证明材料须经其所在国公证机构或者公证人公证,并经中华人民共和国驻该国使领馆认证。该收养人应当与送养人订立书面协议,亲自向民政部门登记,并到指定的公证处办理收养公证。收养关系自公证证明之日起成立。
第二十一条 收养人、送养人要求保守收养秘密的,其他人应当尊重其意愿,不得泄露。
第三章 收养的效力
第二十二条 自收养关系成立之日起,养父母与养子女间的权利义务关系,适用法律关于父母子女关系的规定;养子女与养父母的近亲属间的权利义务关系,适用法律关于子女与父母的近亲属关系的规定。
养子女与生父母及其他近亲属间的权利义务关系,因收养关系的成立而消除。
第二十三条 养子女可以随养父或者养母的姓,经当事人协商一致,也可以保留原姓。
第二十四条 违反《中华人民共和国民法通则》第五十五条和本法规定的收养行为无法律效力。
收养行为被人民法院确认无效的,从行为开始时起就没有法律效力。
第四章 收养关系的解除
第二十五条 收养人在被收养人成年以前,不得解除收养关系,但收养人、送养人双方协议解除的除外,养子女年满十周岁以上的,应当征得本人同意。
收养人不履行抚养义务,有虐待、遗弃等侵害未成年养子女合法权益行为的,送养人有权要求解除养父母与养子女间的收养关系。送养人、收养人不能达成解除收养关系协议的,可以向人民法院起诉。
第二十六条 养父母与成年养子女关系恶化、无法共同生活的,可以协议解除收养关系。不能达成协议的,可以向人民法院起诉。
第二十七条 当事人解除收养关系应当达成书面协议。收养关系是经民政部门登记成立的,应当到民政部门办理解除收养关系的登记。收养关系是经公证证明的,应当到公证处办理解除收养关系的公证证明。
第二十八条 收养关系解除后,养子女与养父母及其他近亲属间的权利义务关系即行消除,与生父母及其他近亲属间的权利义务关系自行恢复,但成年养子女与生父母及其他近亲属间的权利义务关系是否恢复,可以协商确定。
第二十九条 收养关系解除后,经养父母抚养的成年养子女,对缺乏劳动能力又缺乏生活来源的养父母,应当给付生活费。因养子女成年后虐待、遗弃养父母而解除收养关系的,养父母可以要求养子女补偿收养期间支出的生活费和教育费。
生父母要求解除收养关系的,养父母可以要求生父母适当补偿收养期间支出的生活费和教育费,但因养父母虐待、遗弃养子女而解除收养关系的除外。
第五章 法律责任
第三十条 借收养名义拐卖儿童的,依照《全国人民代表大会常务委员会关于严惩拐卖、绑架妇女、儿童的犯罪分子的决定》追究刑事责任。
遗弃婴儿的,由公安部门处一千元以下罚款;情节恶劣构成犯罪的,依照《中华人民共和国刑法》第一百八十三条追究刑事责任。
出卖亲生子女的,依照本条第二款规定处罚。
第六章 附 则
第三十一条 民族自治地方的人民代表大会及其常务委员会可以根据本法的原则,结合当地情况,制定变通的或者补充的规定。自治区的规定,报全国人民代表大会常务委员会备案。自治州、自治县的规定,报省或者自治区的人民代表大会常务委员会批准后生效,并报全国人民代表大会常务委员会备案。
第三十二条 国务院可以根据本法制定实施办法。
第三十三条 本法自1992年4月1日起施行。


浅析完善法院搜查措施

唐世民

按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定,搜查,是指在人民法院执行过程中,由于被执行人不履行法律文书确定的义务,并隐匿财产的,人民法院有权发出搜查令,对被执行人及其住所或者财产隐匿地进行搜索、查找其财产的活动。实施突击搜查,对解决执行问题,往往会收到意想不到的效果。然而现在法院的搜查措施很困难。无法查找到当事人的财产,被执行人逃避执行,转移财产的方法和手段超出常人的想象。执行搜查措施相对滞后,应当进一步加强和完善。
一、将搜查措施延伸到财产保全的过程中

执照我国民事诉讼法第92条、93条的规定,人民法院在诉前财产保全诉讼中的财产保全,法院是无权采取搜查措施的,这给以后的执行工作造成一定障碍。在诉讼过程中,当事人转移财产的情况太普遍,造成被执行财产难找。搜查仅仅是清理、查找、登记有关的财产状况,保全则是将财产固定下来,搜查与保全措施不要断然分割使用,应当将搜查赋予人民法院在财产保全的过程中实施,为今后的执行工作打下基础。当事人的财产是明确的,不需搜查就可以实施财产保全的,就不搜查,有的财产不太明确,需要查找、清理、登记的,就要实施搜查,再实施财产保全,把相关的财产固定下来,这对恶意转移财产的一方当事人将是致命的打击,也是解决执行难最有力的武器。所以对我国民事诉讼法第九章第九十三条,最后,应增加规定,内容表述为:“人民法院为了财产保全的需要,有权对被申请人人身及其住所或经常居住地,或者办公场所,或者财产可能隐匿地进行搜查。”

二、对我国民事诉讼法第二百二十七条应作相应的修改

具体内容表述为“被执行人不履行法律文书确定的义务,人民法院有权发出搜查令,对被执行人人身及其住所或经常居住地,或办公场所,或财产可能隐匿地进行搜查。”

因为现在的当事人往往居无定所,住所在一处,又常在其他几个地方经常居住,关于“财产隐匿地”规定过于太死板,没有充分的证据,不能对被执行人财产隐匿地实施搜查,修改为“财产可能隐匿地”更科学,对被执行“财隐匿地”可以搜查,其“财产可能隐匿地”也可以实施搜查。在执行过程中,我们发现有许多大老板,为了逃避法院执行将自己的财产转移到一个或几个情妇或“二奶”的家中,使法院无法执行,修改完善后,我们对被执行人及相关的人员家属、子女包括其情妇、“二奶”,只要是被执行人“财产可能隐匿地”,人民法院都可以随时突击搜查。这样将时一步缓解执行工作的压力,对被执行人产生巨大的威慑力,逐步走向诚信化、法制化的轨道。

江苏省句容市人民法院