湖南省湘潭市人民政府


湘潭市人民政府令


第 1 号



《湘潭市城区住宅专项维修资金管理办法》已经2013年5月19日市人民政府第5次常务会议通过，现予发布，自2013年7月1日起施行。



市 长
2013年5月21日



湘潭市城区住宅专项维修资金管理办法


第一章 总 则
　　第一条 为进一步加强住宅专项维修资金管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的正常使用，维护住宅专项维修资金所有权人合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》（国务院令第504号，2007年）、《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号，2007年）等法律、法规、规章的规定，结合实际，制定本办法。
　　第二条 市城区范围内商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。
　　第三条 本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。
　　本办法所称住宅共用部位，是根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括房屋的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶和户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
　　本办法所称共用设施设备，是根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括围墙、电梯、单元门、监控设备、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
　　第四条 住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。
　　第五条 市房产管理局会同市财政局负责市城区住宅专项维修资金的指导和监督工作。
　　市物业专项维修资金管理中心具体负责市城区住宅专项维修资金的交存、使用等日常管理工作。
第二章 交 存
　　第六条 下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：
　　（一）住宅（含商品住房、经济适用住房、安置房等），但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；
　　（二）住宅小区内的非住宅（含商业用房、独立产权会所、写字楼、储物间、车库、车位等）；
　　（三）住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。
　　前款所列物业属于公有住房的，售房单位应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。
　　第七条 业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有，从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。
　　第八条 业主应当按照《湘潭市人民政府办公室关于明确全市首期住宅专项维修资金交存比例和标准的通知》（潭政办发〔2012〕63号）规定的比例和标准交存住宅专项维修资金。
　　第九条 开发建设单位出售物业时，应在售楼处公示交存住宅专项维修资金的时间、地点、标准、范围，并在房屋买卖合同中进行约定。
　　第十条 业主应当在办理房屋入住手续前，商品房销售合同网上登记备案时，将首期住宅专项维修资金存入维修资金专用账户。
　　开发建设单位、物业服务企业不得擅自代收住宅专项维修资金。
　　未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购房人。
　　第十一条 开发建设单位在办理房屋初始登记时，应将拟出售但尚未售出和自留房屋的首期住宅专项维修资金全额交存到住宅专项维修资金专用账户，房屋出售后应办理住宅专项维修资金交存更名手续。
　　公有住房售房单位应当在办理房屋登记手续时，将住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专用账户。
　　第十二条 业主大会成立前，住宅专项维修资金代管由市物业专项维修资金管理中心具体负责。
　　业主大会成立后，物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意将住宅专项维修资金移交业主大会管理的，按照《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号，2007年）的规定进行移交。
　　第十三条 市物业专项维修资金管理中心代管的住宅专项维修资金，按照安全、公平、便民的要求，委托商业银行（以下简称受托银行）办理住宅专项维修资金存储业务。
　　第十四条 业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。业主续交后的分户账面余额原则上不低于首期交存的数额。
　　成立业主大会的，续交方案由业主大会决定；未成立业主大会的，续交方案由市房产管理局会同市财政局制定。
　　第十五条 本办法实施前，物业已经出售但未交存住宅专项维修资金的，应当补交。
　　已代收住宅专项维修资金但尚未交存至住宅专项维修资金专用账户的，代收单位应在本办法实施之日起30日内全额交存。
　　第十六条 利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营所得的净收益属于全体业主共有，经业主大会决定后可用于补充住宅专项维修资金。
第三章 使 用
　　第十七条 住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他用。
　　住宅专项维修资金的存储利息和利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益等，除管理所需费用外，应当全部转入住宅专项维修资金滚存使用。
　　第十八条 住宅专项维修资金的使用应在确保资金安全的前提下，遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。
　　第十九条 住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，按下列规定分摊：
　　（一）商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
　　（二）售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
　　（三）售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，售后公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。
　　第二十条 住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，涉及尚未出售的商品住宅、非住宅或者公有住房，并且未按规定交存住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修、更新和改造费用。
　　第二十一条 住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要申请使用的，由物业服务企业根据维修、更新和改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议。使用建议包括：维修、更新和改造内容、工程预算、涉及业主和组织方式等。
　　使用建议经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，物业服务企业或者相关业主持有关资料，向市物业专项维修资金管理中心提出申请。
　　第二十二条 住宅专项维修资金划转业主大会管理前，审核、拨付住宅专项维修资金，按以下规定办理：
　　（一）申请资料齐全的，市物业专项维修资金管理中心应在3个工作日内对使用项目进行现场查勘，审查是否符合使用条件。对不符合条件的，应书面出具不同意使用的理由和依据。
（二）申请使用住宅专项维修资金1万元以下的，须经市房产管理局审核，待工程竣工验收后，由市物业专项维修资金管理中心一次性拨付。申请使用住宅专项维修资金1万元以上的，经市房产管理局、市财政局审核后3个工作日内，由市物业专项维修资金管理中心拨付50%的预算资金；工程竣工验收后，拨付剩余资金。使用住宅专项维修资金数额较大的，可根据工程进度分期拨付。
　　（三）住宅专项维修资金的使用实行工程预算审核制度，申请使用住宅专项维修资金3万元（含3万元）以上的，按公开、公平、公正的原则，由业主代表选定相关中介机构进行评审，相关评审费用列入工程成本。
　　市物业专项维修资金管理中心应在住宅小区内公示住宅专项维修资金受益业主使用分摊数额。
　　第二十三条 住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：
　　（一）物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修、更新和改造的项目、费用预算、列支范围以及其他需要临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等；
　　（二）业主大会依法通过使用方案；
　　（三）物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；其中动用公有住房维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；
　　（四）业主委员会审核；
　　（五）业主委员会报市房产管理局备案；
　　（六）住宅专项维修资金受托银行凭市房产管理局备案证和业主委员会的通知拨付资金。
　　第二十四条 对符合下列条件的物业维修、更新和改造项目，可以采取一次性表决的方式使用住宅专项维修资金：
　　（一）同一物业管理区域内全体业主受益。
　　（二）单项物业维修、更新和改造项目费用在5万元以下。
　　一次性表决使用住宅专项维修资金的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
　　一次性表决方式使用住宅专项维修资金的期限不得超过5年，且期限内使用总金额不得超过本物业管理区域住宅专项维修资金交存总额的5%。
　　属于一次性表决范围内的物业维修、更新和改造项目，使用住宅专项维修资金时，不需要业主再次表决。
　　第二十五条 发生下列紧急情形之一，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修、更新和改造的，维修费用可以直接从受益业主住宅专项维修资金中列支：
（一）电梯故障危及人身安全的；
　　（二）消防、电力、供水、供气系统出现功能障碍或者设备损坏严重等重大安全隐患或者紧急情况的；
　　（三）屋面、外墙损坏、渗漏严重的；
　　（四）楼体外墙饰面脱落，玻璃幕墙炸裂等危及人身安全的；
　　（五）发生危及人身安全和房屋使用安全的其他紧急情况。
　　第二十六条 住宅专项维修资金划转业主大会管理前，紧急使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：
　　（一）申请。申请人向市物业专项维修资金管理中心提出紧急使用住宅专项维修资金书面申请。物业小区成立了业主委员会的，由业主委员会或委托的物业服务企业申请；未成立业主委员会的，经社区居民委员会确认，由受益业主或委托的物业服务企业申请。
　　（二）外勘。市物业专项维修资金管理中心会同街道办事处、社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业在24小时内进行外勘（特种设施设备需经相关单位鉴定并出具鉴定结果）。
　　（三）审核。市房产管理局和市财政局在48小时内完成审核和预付工程款工作。预付工程款按审核预算资金的50%支付。
　　（四）验收。维修工程竣工后，经业主委员会或受益业主验收并出具竣工验收证明。申请人持竣工验收证明、发票等资料到市物业专项维修资金管理中心办理结算手续。
　　紧急使用住宅专项维修资金信息在小区和湘潭市政府门户网（www.xiangtan.gov.cn）进行公示。
　　第二十七条 下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：
　　（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的房屋共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；
　　（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；
　　（三）按有关规定应当由当事人承担的因人为损坏房屋共用部位、共用设施设备所需的修复费用；
　　（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的房屋共用部位、共用设施设备的维修、养护费用。
第四章 监督管理
　　第二十八条 市房产管理局应当会同市财政局组织相关单位定期对住宅专项维修资金交存和使用情况进行检查，以切实规范和完善住宅专项维修资金的使用和管理。
　　市物业专项维修资金管理中心应当加强住宅专项维修资金管理，管理所需费用，报同级人民政府财政部门核准后，在住宅专项维修资金的增值收益中解决。
　　住宅专项维修资金的管理和使用，应当接受审计部门、监察机关的监督，并接受人大、政协和广大业主的监督。
　　第二十九条 住宅专项维修资金自存入住宅专项维修资金专用账户之日起，按照国家规定的利率，在每年规定的时间为业主计息。
　　第三十条 房屋所有权转让时，住宅专项维修资金余额随着房屋所有权同时过户。原业主交存的住宅专项维修资金剩余款，由物业受让人向原业主支付，少于首期交存住宅专项维修资金数额部分，由受让人补交。当事人另有约定的从其约定。
　　房屋灭失的，房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主。业主可持本人身份证件、房屋灭失证明等材料，到市物业专项维修资金管理中心办理个人账户注销手续，并提取余款。
　　第三十一条 市物业专项维修资金管理中心与受托银行每年应定期核对住宅专项维修资金账目，并按规定向业主、公有住房售房单位公布下列情况：
　　（一）住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；
　　（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；
　　（三）业主、公有住房售房单位分户账中，住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；
　　（四）其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。
　　业主大会管理住宅专项维修资金的，由业主委员会负责核对并公布。
　　第三十二条 市物业专项维修资金管理中心应当建立健全住宅专项维修资金网上公示、查询制度，方便业主随时对其分户账中住宅专项维修资金的交存、使用、增值收益和账面余额进行查询。
业主可在湘潭市政府门户网（www.xiangtan.gov.cn）查询。查询后，如有异议，可向市物业专项维修资金管理中心申请复核，市物业专项维修资金管理中心应在5个工作日内予以答复。
　　第三十三条 交存住宅专项维修资金的，市物业专项维修资金管理中心应当出具财政部门统一监制的专用票据。
　　市物业专项维修资金管理中心的财务管理和会计核算应当执行财政部门的有关规定。
第五章 法律责任
　　第三十四条 违反规定，挪用住宅专项维修资金的，由市房产管理局依法追回挪用的住宅专项维修资金，并没收违法所得，同时可视情并处挪用金额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
　　物业服务企业挪用住宅专项维修资金，情节严重的，除按前款规定依法予以处罚外，还应由颁发资质证书的部门吊销其资质证书。
　　第三十五条 相关行政主管部门挪用住宅专项维修资金的，由上一级行政主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第三十六条 相关行政主管部门及其工作人员利用职务的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第六章 附 则
　　第三十七条 湘潭县、湘乡市、韶山市的住宅专项维修资金管理参照本办法执行。
　　第三十八条 本办法自2013年7月1日起施行。《湘潭市物业专项维修资金管理办法》（市人民政府令第13号，2007年）同时废止。








非典型肺炎患者死亡的赔付问题
－近因原则初探

吴 晶

〔关键词〕近因原则；单一近因；多个近因；保险责任的判定

〔摘要〕非典型肺炎的传播不仅影响了人们的正常生活，而且在一定程度上引发人们对经济活动的多重思考。本文以非典患者的保险赔付问题为契机，深入探讨了保险的基本原则－近因原则的适用；区别于传统保险赔案中单一近因的观念，引进了关于多个近因同时作用导致保险事故的概念。为保险理赔提供新思路。


中新社报道中山大学附属医院多位专家、教授近日分析“非典型肺炎”（“非典”）死亡病例表明，非典并不一定直接导致患者死亡。年龄偏大、有慢性病等可能才是非典型肺炎患者的主要死因。如果该分析属实，可能引发保险赔案争议。曾有人身意外险的被保险人患心脏病多年，因车祸入院，急救过程中因心肌梗塞死亡。保险公司认定被保险人的死亡结果并非由意外伤害－车祸所造成，保险公司不承担赔偿责任。英国十九世纪有类似案例，被保险人患癫痫病，一次发作时溺水身亡，意外险保险人拒赔的主张得到法庭的支持，因为导致保险事故和损失的决定性原因是被保险人的自身疾病。那么,如果某保险产品承保非典类病毒感染所致的死亡风险，被保险人感染非典又因慢性病不治身亡的，保险公司应如何应对？

以上问题涉及保险的重要原则－近因 (Proximate Cause) 原则的适用。所谓近因原则是指：只有当造成保险标的物损失的近因是合同约定的保险事故时，保险人才对损失负赔偿责任。这里的近因是指引起保险标的损失的直接、有效、起决定性支配作用的因素，而并非指时间上最接近损失的原因。该近因对于发生损失的效果，不因为有其他原因发生或同时存在而受影响－即其状态或效力依然持续，其他原因不能阻止该近因发生作用，割断其与损失之间的联系。

保险法中确定近因原则的意义在于确定保险人的权责范围，不惜赔的同时保障保险人的利益,防止滥赔。这表现在以下两方面：一，被保险人损害事实的发生，需要符合保险的原理之一－风险的不确定性，即订立保险合同时，保险合同中所约定的事故或事件的发生应为不确定和不可控制的。被保险人损害事实的发生，不应由被保险人已知的个人原因所必然导致，否则不能当然地认定该风险侵害了被保险人利益，而由保险人承担赔偿责任。二，只有损害近因引起的损害范围是有限的，保险风险才具有可保性，保险人的赔偿责任才有可能通过合同进行约定，也才可以变不定因素为确定因素，实现保险的社会目的。

确定近因时，如果造成保险标的损失的原因相对比较单纯，即损失是由单一原因造成的，与其他事件没有紧密联系，该原因即为近因。该近因属于保险责任，则保险人应负赔偿责任。这是保险赔案中较为常见，也较易区分的情况。但实践中，承保危险的发生与保险标的的损害之间的因果关系错综复杂，损失往往由两种或两种以上的多种原因造成。此时应区别对待，认真辨别。以下分三种情况，介绍损失由多种原因所导致时近因的判定和保险责任的承担。



1. 多种原因相互延续

在多种原因连续发生所造成的损失中，如果后因是前因所直接导致的必然的结果，或者后因是前因的合理的连续，或者后因属于前因自然延长的结果，那么前因为近因。前因属于承保风险的，即使后因不属于承保风险，保险公司仍承担赔偿责任。在著名的艾思宁顿诉意外保险公司案中，被保险人打猎时不慎从树上掉下来，受伤后的被保险人爬到公路边等待救援，因夜间天冷又染上肺炎死亡。肺炎是意外险保单中的除外责任，但法院认为被保险人的死亡近因是意外事故－从树上掉下来，因此保险公司应给付赔偿金。相反，前因不属于承保风险的，即使后因属于承保风险，保险公司亦不承担赔偿责任。例如，船舶遭炮火袭击受损，船体进水沉没。船体进水是战争行为的直接后果，一张战争引起的损失除外的保单项下，被保险人无法凭承保风险－海上风险（Peril of Sea）获赔。

2. 多种原因交替

在因果关系链中，有一个新的独立的原因介入，使原有的因果关系链断裂并直接导致损失，该新介入的独立原因为近因。文章上面列举的被保险人因车祸入院、急救过程中因心肌梗塞死亡的案例中，被保险人的致死原因－疾病就是新介入的独立原因。如果该近因属保险责任范围内的风险，则保险公司应对所导致的损失予以赔付。反之，则不赔。投保人投保了火险没有投保盗窃险，当火灾发生时，一部分财产被抢救出来后又被盗走，保险公司不对被盗部分损失承担责任。

3. 多种原因并存

具体又可分为两种情况：

1） 多种原因各自独立，无重合

损害可以以原因划分，保险公司对承保风险承担责任。如果上述因车祸入院，急救过程中因心肌梗塞死亡的被保险人同时在车祸中丧失一条腿，则人身意外险保险公司在拒绝给付死亡保险金的同时，并不免除意外伤残保险的给付责任。因为死亡的近因是除外风险－疾病，而丧失肢体的近因则是保险责任范围内的意外事故－车祸。

2） 多种原因相互重合，共同作用

因为各种原因之间的关联性，使得从中判定某个原因为最直接、有效的原因有一定的困难，甚至从中强行分出主次原因会产生自相矛盾的结论。例如，团体人身意外伤害保险的被保险人因不慎跌倒致使上臂肌肉破裂。后由于伤口感染，导致右肩关节结核扩散至颅内及肾，医治无效死亡。事后保险人经过调查发现，被保险人有结核病史，且动过手术，体内存留有结核杆菌。保险人认为被保险人死亡后果与意外摔伤并无直接必然的因果联系，是病死，即是其体内存留的结核杆菌感染伤口，扩散至颅及肾而死亡的。疾病死亡不属于“意外保险”的保险范围，所以保险人不承担保险责任。然而，如果没有摔伤，又如何产生伤口感染的后果？结核杆菌不是新介入的独立原因，它的出现并没有使摔伤这一起因停止发挥作用、割断伤口与死亡之间的直接联系。被保险人是在两种原因共同、持续作用下死亡的，单纯体内存留结核杆菌或摔伤都不会导致被保险人死亡。两种原因同为造成损失的不可分的近因。保险公司的拒赔理由的牵强之处在于违反客观事实，盲目笃信只有一个近因。

如果损失是多个近因共同作用的结果，保单至少承保一个以上近因且未明确除外任何一个近因的，保险公司应负赔偿责任。一艘名为Miss Jay Jay的船投保了定期保险，在保险期内的一次航行中受损，保险公司因为该船存在设计缺陷不适航，拒绝赔付。上诉法院认定损失由不适航和恶劣天气共同造成，因此损失的近因有两个。恶劣天气是承保风险，设计缺陷造成的不适航在非被保险人明知的情况下不是定期保单的除外风险。因此，保险公司应予赔付。同时，损失存在多个近因的，被保险人可以任何一个近因提出索赔。船只因船长与海盗合谋而被捕获，被保险人以捕获损失和船长的不法行为所造成的损失求偿都可获赔。

另一方面，两个或多个近因中，至少有一个明确除外的，被保险人免除赔偿责任。该原则在英国1973年韦恩罐泵公司诉责任保险公司一案中得以确定。原告在生产塑料制品的工厂设计并安装了用于储藏和运输化工原料的设备。原告投保了公众责任险，承保意外事故造成的财产损失。保单的除外条款中规定，保险人对因被保险人装运的货物的性质引起的损失不负赔偿责任。保险期内，设备试车前夜在无人看管的状态下运行，引起火灾，烧毁了工厂。原告赔偿了工厂损失后向保险公司索赔。上诉法院认为货物的自身易燃性是除外近因，保险公司不负赔偿责任。但同时，货物的自身易燃性并非损失的单一近因，承保范围内的人工操作不当与货物的自身性质共同相互作用才导致损失。此时，一个为可保近因，一个明确除外的，保险公司可以凭借除外条款免除责任。因为除外条款属保单的特别约定，效力上优于普通条款。

保险公司在上述伤口感染的案例中，如果接受可以同时存在多个致损近因的观念，以两个近因中至少有一个明确除外的，被保险人免除赔偿责任作为拒赔的理由，也许更能为被保险人的受益人所接受。从物质角度讲，两种拒赔理由带给当事人的结果是一样的，但多个近因的解释更客观地分析了损失的因果关系，有助于保险公司树立公正、诚信的形象。

至此，如果单纯慢性病或非典均不会产生被保险人死亡的后果，只有在二者共同作用下才会产生保险事故，则非典与慢性病均可视为死亡的近因；如果该慢性病和非典均未在保单中明确除外，则保险公司应予赔偿。