受贿罪若干疑难问题的处理/冯明超

作者:法律资料网 时间:2024-05-21 18:09:14   浏览:8100   来源:法律资料网
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受贿罪若干疑难问题的处理

作者:冯明超


对于受贿罪,尽管最高人民法院和最高人民检察院曾先后发布了一系列司法解释和其他规范理文件。这些文件对有关刑法规范所作的诠释,大大增强了刑法的操作性,消除了刑事司法实务中不少分歧。但不可能涵盖案件的全部问题。笔者结合自已在全国部分高级人民法院代理的重大经济犯罪案件中,审理中出现的疑难争议进行探讨,以期有助于司法实务。
一、关于“利用职务的便利”的认定
刑法第三百八十五条第一款规定的“利用职务上的便利”,既包括利用本人职务上主管、负责、承办某项公共事务的职权,也包括利用职务上有隶属、制约关系的其他国家工作人员的职权。担任单位领导职务的国家工作人员通过不属自己主管的下级部门的国家工作人员的职务为他人谋取利益的,应当认定为“利用职务上的便利”为他人谋取利益。
在间接受贿罪中,必须要“利用本人职权或地位形成的便利条件”,对其他国家工作人员的职务能产生一定的制约作用,利用这种制约作用(横向制约)而通过第三人为请托人谋取利益。司法实践中,对于纯粹利用血缘关系、亲友关系、同事关系为请托人谋利而从中收受财物的,不能以(间接)受贿论。
应当注意的是:(1)、利用职务之便,可分为积极利用和消极利用两种形式。如公安机关的工作人员明知他人有组织卖淫行为,本应进行查处,但因收受该人贿赂而不履行职责,为他人谋取非法利益,属典型消极利用职务之便。
(2)、“利用职务上的便利”是否包括利用将来的职务便利?对此,学者的观点是肯定的。所谓利用将来的职务便利,是指行为人利用现在尚未担任但即将担任的职务上的便利。在这种情况下,行为人用以权钱交易的“权”,在行为人收受贿赂时还不是现实的职权,与一般情况下的受贿在形式上有所不同,但是,在这种情况下,行贿者已经将贿赂送出,受贿人也已经将贿赂收受,而且答应将来担任职务时为请托人牟利,请托人与受贿人之间已经存在“权钱交易”的不法行为。因此,利用将来的职务便利与利用现在的职务便利并没有本质区别。
  (3)、离退休国家工作人员,是否构成受贿罪
对于这个问题无论在理论界还是实务界分歧很大。争论的焦点是离退休人员是否属于“国家工作人员”的范畴?这些人所利用的是否为职务上的便利?笔者的观点是:首先,离退休的国家工作人员既然已经离休、退休,就不应该将这些人再认为是国家工作人员。其次,离退休人员在离退休后,因不是国家工作人员,手中已无职权可言,谈不上利用职务上的便利的问题。因此,离退休国家工作人员,不构成受贿罪。如是国家工作人员在职期间为请托人谋取利益,并与请托人事先约定,在其离退休后收受财物的,属事后受贿,只要达到犯罪标准的,应以受贿罪定罪处罚。
二、 “为他人谋取利益”的认定
(一)、 如何理解“为他人谋取利益”
  刑法学界存在着“客观要件说”与“主观要件说”之对立。前者认为,为他人谋取利益是指受贿人为行贿人谋取某种非法或合法的利益,这是行贿人与受贿之间的一个交换条件。后者则认为,为他人谋取利益只是行贿人与受贿人之间货币与权力互相交换达成的默契。就行贿人来说,是对受贿人的一种要求;就受贿人来说,是对行贿人的一种许诺。因此,为他人谋取利益只是受贿人的一种心理态度,属于主观要件的范畴。对此如何理解?笔者认为,为他人谋取利益刑法是从客观行为加以规定的,应当理解为受贿罪的客观要件。
(二)、在司法实践中如何认定为他人谋取利益?为他人谋取利益包括承诺、实施和实现三个阶段的行为。只要具有其中一个阶段的行为,如国家工作人员收入受他人财物时,根据他人提出的具体请托事项,承诺为他人谋取利益的,就具备了为他人谋取利益的要件。明知他人有具体请托事项而收入受其财物的,视为承诺为他人谋划取利益(见案例1)。
从“利益” 的实现来看,包括意图或承诺为他人谋取利益,正在为他人谋取利益,尚未谋取利益,以及己为他人谋取利益。谋取的利益可以是合法的利益,也可以是非法的利益;既可以是全部利益,也可以是部分利益。因此,为他人谋取利益为客观要件的受贿罪中,只要行为人有为他人谋取利益的承诺就足够了,也足以构成受贿罪既遂。对客观上根本无法实现的“利益”,能否认定为受贿罪呢?因为利益是否实现不是受贿罪的构成要件,不影响该罪的成立,应当认定为受贿罪。
如果行为人仅仅被动接受他人的财物,而未有证据证明具有“为他人谋取利益”要件的存在,按照刑法规定的罪行法定原则,就不应当对行为人以受贿罪论处。
三、以借款为名索取或者非法收受财物行为的认定
国家工作人员利用职务上的便利,以借为名向他人索取财物,或者非法收受财物为他人谋取利益的,应当认定为受贿。具体认定时,不能仅仅看是否有书面借款手续,应当根据以下因素综合判定:(1)有无正当、合理的借款事由;(2)款项的去向;(3)双方平时关系如何、有无经济往来;(4)出借方是否要求国家工作人员利用职务上的便利为其谋取利益;(5)借款后是否有归还的意思表示及行为;(6)是否有归还的能力;(7)未归还的原因;等等。
四、涉及股票受贿案件的认定
在办理涉及股票的受贿案件时,应当注意:(1)国家工作人员利用职务上的便利,索取或非法收受股票,没有支付股本金,为他人谋取利益,构成受贿罪的,其受贿数额按照收受股票时的实际价格计算。(2)行为人支付股本金而购买较有可能升值的股票,由于不是无偿收受请托人财物,不以受贿罪论处。(3)股票己上市且己升值,行为人仅支付股本金,其“购买”股票时的实际价格与股本金的差价部分应认定为受贿。
五、关于受贿罪的共同犯罪
共同受贿犯罪应当根据刑法关于共同犯罪的规定认定,非国家工作人员与国家工作人员勾结,伙同受贿的,应当以受贿罪的共犯追究刑事责任。非国家工作人员是否构成受贿罪共犯,取决于双方有无共同受贿的故意和行为。国家工作人员如近亲属向国家工作人员代为转达请托事项,收受请托人财物并告知该国家工作人员,或者国家工作人员明知其近亲属收受了他人财物,仍按照近亲属的要求利用职权为他人谋取利益,对国家人员应认定为受贿罪;其近亲属以受贿罪共犯共论处。近亲属以外的其他人与国家工作人员通谋,由国家工作人员利用职务上的便利为请托人谋取利益,收受请托人财物后双方共同占有的,构成受贿罪共犯。
国家工作人员利用职务上的便利为他人谋取利益,并指定他人将财物送给其他人,构成犯罪的,应以受贿罪定罪处罚。
在司法实践中,受贿罪的共同犯罪一般是“家庭型”的。家属家属代收受贿赂,或者将行贿人引见给国家工作人员,并积极要求、鼓励国家工作人员实施受贿行为,应按受贿罪共犯论处。
有学者认为,引见行为属于介绍贿赂,情节严重的,可以介绍贿赂罪论处。笔者认为,国家工作人员与其亲属具有密切的关系,属于利益共同体,亲属引见行为并非简单的第三人介绍,引见行为又决定着贿赂行为能否实现,因而不应认定为介绍贿赂。
  有的家属在案发后转移、隐藏贿赂款物的行为,对此应当根据不同情况予以认定。事先通谋,在受贿犯罪实现后,保存、转移、隐藏贿赂款物的,应按受贿罪的共同犯罪处罚;对事先没有通谋,也没有参与受贿犯罪,而是在事后窝藏、转移受贿款物的,应以窝藏、转移赃物罪定罪处罚。
六、共同贪污中各共犯人犯罪数额的认定
刑法第383条根据情节轻重对贪污罪规定了不同的法定刑,其中个人贪污数额是重要的情节,直接涉及到量刑的轻重。在共同贪污案件中,贪污罪的犯罪数额存在分配问题,只有准确计算共同贪污罪中各共犯人的犯罪数额,才能准确对各共犯人适用刑罚。
在刑法理论上,确定各共犯人贪污数额有: 分赃数额说、参与数额说、犯罪总额说、分担数额说和综合数额说等不同主张。其中影响最大的是分赃数额说和犯罪总额说。
分赃数额说主张,各共犯人只对自已实际分得的赃款赃物数额承担刑事责任。持这种观点的理由是: 如果要每个罪犯都以共同犯罪数额作为量刑的基础,那就是不加区别地要每个罪犯都承担其他共犯的罪责,这不符合罪责自负原则。
犯罪总额说主张,以共同犯罪的总额确定各共犯人的刑事责任。在决定对各共犯人处罚时,应根据各共犯所起的作用,责任的大小和认罪态度的好坏加以区别对待。
我国刑法又是如何规定的呢?1979年刑法没有对贪污罪共同犯罪的处罚原则作规定。1985年《解答》采取了分赃数额说。1988年全国人大常委会《惩治贪污罪贿赂罪的补充规定》规定了对贪污集团向首要分子和情节严重的共同犯罪中的主犯采取犯罪总额说,即按总额处罚。
97年刑法第26条和第27条对共同犯罪作了明确规定,笔者认为应按下列方法确定共同受贿案件中各共犯人 “个人受贿数额”,分别适用刑法第383条第1款各项所规定的法定幅度进行量刑。
A/ 对受贿集团的首要分子,应按受贿集团预谋策划的以及所得的全部赃物总额计算,当然对于受贿集团中个别成员独立于犯罪集团意志之外而实施的个人受贿行为,应排除在有要分子负责的总额之外。
B/ 对受贿集团的一般主犯和一般共同受贿犯罪案件中的主犯,照刑法第26条第4款之规定,按其所参与的或者组织指挥的全部受贿行为所涉及的犯罪总额认定。
C/ 对共犯中的从犯,按其所参与受贿行为所涉及的犯罪数额认定。
在量刑时还要考虑各共犯人分赃数额大小,做到罪责刑相适应。
七、关于缓刑适用的问题
依照有关规定,对于受贿在一万元以下的,能主动坦白,积极退赃,确有悔改表现的,可适用缓刑;对于受贿在一万元以上的,有自首或立功表现的并退赃的,可适用缓刑;对于犯受贿罪,依照刑法有关规定,经减轻处罚后判处三年以下有期徒刑的,一般不适用缓刑。
八、将受贿财物用于本单位合法开支的问题
  有的被告人将受贿赃款用于单位开支,如用于给职工发奖金、加班费、车旅费,集体娱乐消费等。这部分款项是否应当从其个人受贿的金额中予以扣除。笔者认为:首先,只要被告人的行为符合受贿罪的构成要件,就构成受贿罪。至于被告人在受贿后将款用于干什么,实际上是被告人对赃款的处分,被告人既可以自已挥霍,亦可以转送他人,或给职工发奖金、加班费、车旅费,集体娱乐消费等,甚至可能将财物捐献希望工程。但是,无论行为人如何处分财物,都不能改变受贿犯罪行为已经完成,不影响受贿犯罪的认定。因此,在认定行为人受贿数额时不应扣除用于公务开支的赃款。其次,正确区分获取合法报酬与受贿的界限。所谓合法报酬是指在法律、政策和组织纪律允许的范围内,或利用业余、休息时间,用自己的科技和劳动能力,为他人临时进行某项工作或提供咨询服务,而获取的合理劳动报酬,则应属于个人的合法收入,而不能认为是犯罪。对于国家工作人员没有利用职务上的便利为他人推销产品、购买物品、联系业务,而事后以酬谢费名义索取、收受财物的,也不宜以受贿罪论处。对于其中违反党政机关工作人员严禁经商规定,或者违反有关工作制度和纪律的,则应由其所在单位处理。如果单位对采购、推销人员规定给予提成费和奖金不合适的,则属于滥发奖金、补贴,更不宜作犯罪处理。
九、 关于“510廉政帐户” 的问题
为了贯彻党中央反腐倡廉的精神,有些地方纪检监察设立了“510廉政帐户”,让收受贿赂的国家工作人员将受贿存入该帐户,其出发点是好的。反对者认为设立“510廉政帐户” 的本身就与我国反腐倡廉的宗旨相悖,助长了腐败。笔者认为,设立廉政帐户的相关规定属行政法规的范畴,将受贿款交入廉政帐户,只限于是否受党纪政纪处分的问题。而对收受贿赂是否构成犯罪,应按《刑法》的规定。因此,只要收受贿赂构成受贿罪的,既使将款交入廉政帐户,应按受贿罪既遂处理,在量刑时应按退赃,从轻或减轻处理。
案例1、张XX,男,41岁,某县政府副县长。王XX送给张XX5万元,并说,张县长,谢谢了,以后还请多关照。李XX到张家送钱一包5万元,并说,张县长,以前我女儿婚时你送过礼,现在你装房子,我表示一下,以后有事还请多关照。但张交代,王李二人送钱的目的是想让其今后在建设工程方面多关照,而事实上其并未关照过此二人。成都市中院认为,王李二人分别送钱时请张多关照,送钱的意图是明显的,即想在项目承建上得到张的照顾。被告张XX在供述中承认其明白二人送钱的这一意图,但仍收取了这10万元现金,是以收钱的行为向送钱人承诺,要为送钱人谋取利益,虽未实际给王张二人谋取利益,可在量刑时酌情考虑,但不影响犯罪构成。收受的10万元钱已退还。一审判处10年有期徒刑。
张不服上诉至四川省高级人民法院,省高院认为,被告人张XX身为国家工作人员,明知他人要求在建设工程方面给予关照而送钱,仍利用职务之便收受财物,是承说为他人谋取利益,是一种钱权交易。至于张XX将收受的部分钱用于单位垫付款和给部分人发奖金、加班费,是张XX对受贿款所作出的处分,不影响对受贿数额的认定。张XX收受贿赂10万元,正是刑法第三百八十三条第一项规定的犯罪数额底线。张XX有自首情节,没有给行贿人谋取实际利益,并已在案发后退清全部赃款首悔罪表现。在此情况下,依照刑法第三百八十三条第一项规定的最低刑罚对张XX判刑,仍显过重。根据本案情节,对张XX可减轻处罚。原判认定事实和定罪正确,审判程序合法,但量刑不当,改判为有期徒刑六年。
案例2、孙爱勤,男,47岁,江苏省镇江市城建综合开发领导小组办公室副主任。一审判处孙爱勤犯商业受贿罪。不服上诉,二审认为,孙爱勤在刘以江托其帮忙介绍并发单位,介绍并引见刘以江与一集体所有制的公司工作人员朱锦顺、周伟二人相识,使成他们之间的联合开发后,孙爱勤收受了刘以江所送的现金,并分别转送朱周二人。孙爱勤事先没有与朱周二人共谋收取刘以江的好处,也没有与刘以江共谋送给朱周二人现金,因此,其主观上既不具有与他人共同受贿的故意,也不具有与他人共同行贿的故意。客观上,孙爱勤只是在行贿人与受贿人之间实施了引见、沟通、撮合的行为,是介绍贿赂。但由于行为发生在1993年,依当时的刑法不构成犯罪。
关于时效的问题。孙爱勤1994年6月犯介绍赌赂罪,至2001年6月21日被拘留,期间未对其采取任何张制措施,也设有重新犯罪。根据1979年刑法,介绍贿赂罪的五年追诉期限已过,依法不能再追定其刑事责任。但其违法所得,应当依法追缴。
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西安市住宅专项维修资金管理办法

陕西省西安市人民政府


西安市住宅专项维修资金管理办法

西安市人民政府令85号


  《西安市住宅专项维修资金管理办法》已经2009年8月10日市人民政府第87次常务会议审议通过,现予公布,自2009年12 月23日起施行。

市长 陈宝根

二○○九年十一月二十三日


西安市住宅专项维修资金管理办法


第一章 总 则
第一条 为了加强对住宅专项维修资金的管理,保障住宅共用部位、共用设施设备正常使用,维护业主的合法利益,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规的规定,结合本市实际,制定本办法。
第二条 本市行政区域内住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督,适用本办法。
第三条 本办法所称住宅专项维修资金(以下简称维修资金),是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
本办法所称住宅共用部位包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
本办法所称共用设施包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第四条 市物业行政管理部门是本市维修资金的行政主管部门。其下设的市维修资金管理机构具体负责本市新城区、碑林区、莲湖区、灞桥区、未央区、雁塔区行政区域内维修资金的日常管理工作。
阎良区、临潼区、长安区及市辖县物业行政管理部门负责本辖区内维修资金的交存、使用和管理工作。
第五条 维修资金的管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。
第二章 交 存
第六条 一个物业管理区域内有两个以上产权人的住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主以及出售公有住房的单位,应当交存维修资金。
第七条 住宅的业主、非住宅的业主应当按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金,每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。物业行政管理部门应当根据相关规定合理确定、公布首期维修资金的交存数额,并适时调整。
出售公有住房的,按照下列规定交存维修资金:
(一)业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金,每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为当地房改成本价的2%。
(二)售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%,从售房款中一次性提取维修资金。
第八条 业主交存的维修资金属于业主所有。
第九条 物业行政管理部门应当与所在地商业银行签订委托合同,设立维修资金专户,委托其办理维修资金的交存、划转、计息、结算等手续。
第十条 业主在办理房屋入住手续前,应当将首期维修资金交存至维修资金专户。未按照本办法规定交存的,建设单位不得交付房屋。
第十一条 建设单位和业主在办理房屋权属转移登记时,应当向房屋权属登记机关提交首期维修资金交存票据。
第十二条 维修资金自存入专户之日起按照国家有关规定计息。
第十三条 维修资金实行由业主大会自主管理或者物业行政管理部门代为管理的方式。鼓励业主通过民主、协商的原则,实行业主大会自主管理。
维修资金由业主大会管理的,应当召开业主大会,经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意后,由业主大会授权业主委员会负责维修资金的日常管理。
未成立业主大会或者业主大会决定委托物业行政管理部门代为管理的,其维修资金由物业行政管理部门代为统一管理。
第十四条 业主大会自主管理维修资金的,应当在物业行政管理部门委托的商业银行中选择一家开立维修资金专户,维修资金代管部门应当按照有关规定将该物业管理区域内业主交存的维修资金账面余额划转至业主大会开立的维修资金账户,并将有关账目等移交业主委员会。
业主大会选择物业管理部门委托的商业银行以外的其他商业银行开立维修资金专户的,开户银行应当与物业行政管理部门签订监督协议。
第十五条 业主分户账面维修资金余额不足首期维修资金交存数额的30%时,业主应当续交维修资金。
成立业主大会的,续交的具体方案由业主委员会根据实际情况拟定,提交业主大会讨论通过后组织实施。
未成立业主大会的,续交的方案由物业行政管理部门会同同级财政部门制定,但是续交后的维修资金数额不得少于首期维修资金。
第十六条 本办法实施前,商品住宅、公有住房已经出售但未建立维修资金的物业管理区域应当补建维修资金。
维修资金具体补建方案由业主大会讨论决定;未成立业主大会的,按照本办法规定补建。
第十七条 房屋所有权转让时,该房屋分户账中的维修资金随房屋所有权同时过户。
受让人应当持房屋权属证书、身份证及其他相关手续到专户银行办理分户账更名手续。
第十八条 房屋灭失的,房屋所有权人或者售房单位应当持本人身份证、房屋灭失注销证明、维修资金交存凭证到专户银行提取分户账中维修资金的余额,办理分户账注销手续。
第十九条 本办法实施前,开发建设单位或者物业服务企业已代收的维修资金,应当按照有关规定将代收的维修资金划转至物业行政管理部门设立的维修资金专户。
第三章 使 用
第二十条 维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造,不得挪作他用。
第二十一条 维修资金的使用,应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。
第二十二条 住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用的分摊办法,相关业主有约定的,从其约定;无约定的,根据其各自拥有物业的建筑面积比例按照下列规定分摊:
(一)用于小区共用设施设备维修和更新、改造的,由小区业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担,并从小区业主交存的维修资金中列支;
(二)用于整幢楼本体共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的,由整幢楼业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担,并从该幢业主交存的维修资金中列支;
(三)用于本单元内共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的,由本单元内业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担,并从该单元业主交存的维修资金中列支。
住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造,涉及尚未售出商品住宅、非住宅的,建设单位应当按照尚未售出商品住宅、非住宅的建筑面积,分摊维修和更新、改造费用。
第二十三条 维修资金划转业主大会管理前,使用时按照以下程序办理:
(一)物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用方案;没有物业服务企业的,由相关业主提出使用方案;
(二)维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主讨论通过使用方案;
(三)物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案;
(四)物业服务企业或者相关业主持有关材料,向物业行政管理部门申请列支;
(五)物业行政管理部门审核同意后,5日内按规定程序划转维修资金。
第二十四条 维修资金划转业主大会管理后,使用时按照以下程序办理:
(一)物业服务企业提出使用方案;
(二)业主大会依法讨论通过使用方案;
(三)物业服务企业或业主委员会组织实施使用方案;
(四)业主委员会将使用方案报物业行政管理部门备案;物业行政管理部门发现不符合有关法律、法规、规章的,应当责令改正;
(五)业主委员会到专户银行办理维修资金使用手续;
(六)专户银行按规定程序划转维修资金。
第二十五条 物业管理区域应当按照首期维修资金总额的5%设立应急备用金,用于紧急情况下的维修、更新和改造。使用后由相关业主分摊,并补充至原有额度。
第二十六条 房屋共用部位、共用设施设备发生突发性损坏,不及时维修将危及房屋安全或者严重影响业主使用的,按照下列程序使用应急备用金:
(一)维修资金由物业行政管理部门代管的,业主委员会(相关业主)或物业服务企业提出申请后,维修资金管理部门可先予拨款;
(二)维修资金由业主大会自主管理的,由业主委员会决定应急备用金的使用,并将应急使用方案报物业行政管理部门备案。
第二十七条 使用维修资金的维修和更新、改造项目应当签订施工合同,提倡公开招标确定施工单位。
业主委员会或者相关业主,可以委托专业机构对维修和更新、改造工程实施监理以及对工程造价进行审核,相关费用计入维修和更新、改造成本。
第四章 监督管理
第二十八条 维修资金由业主大会自主管理的,应当接受所在地物业行政管理部门对其账户和资金使用情况的监督。
第二十九条 专户银行应当每月向物业行政管理部门、业主委员会核对并发送维修资金银行存款对账单。
专户银行应当每年至少一次与物业行政管理部门、业主委员会核对维修资金账目,并向物业行政管理部门、业主委员会、业主公布下列情况:
(一)维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额;
(二)发生列支的项目、费用和分摊情况;
(三)业主分户账中维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额;
(四)其他有关维修资金的情况。
第三十条 专户银行应建立维修资金查询制度,接受物业行政管理部门、业主委员会及业主对其账目的查询。
物业行政管理部门、业主委员会及业主对资金账户变化情况有异议的,可以要求专户银行进行复核。
第三十一条 专户银行应当向业主出具由财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用凭证。
维修资金专用凭证的购领、使用、保存、核销管理,应当按照财政部门的有关规定执行,并接受财政部门的监督检查。
第三十二条 维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部门的有关规定。财政部门应加强对维修资金财务管理和会计核算情况的监督。


第五章 法律责任
第三十三条 开发建设单位或者物业服务企业未按规定将代收的维修资金转入维修资金专户的,由物业行政管理部门责令限期转入专户,对拒不转入专户的,处维修资金总额1%以上5%以下的罚款。
第三十四条 业主未按规定或者业主大会决议续交、补建维修资金的,业主委员会或者利害关系人可以依法向人民法院提起诉讼。
第三十五条 违反本办法规定的其他行为,按照有关法律法规的规定予以处理。
第三十六条 当事人对行政处罚决定不服的,可以依法提起行政复议或者行政诉讼。
第三十七条 国家机关工作人员在维修资金管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第六章 附 则
第三十八条 出售公有住房维修资金的交存、使用、管理和监督按照建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》及《陕西省物业管理条例》的有关规定执行。
存量公有住房(房改房)维修资金的交存、使用和管理由公有住房售房资金的管理部门参照本办法执行。
第三十九条 本办法规定以外的其他非住宅物业可以交存维修资金,其维修资金的管理参照本办法有关规定执行。
第四十条 本办法自2009年12月23日起施行。




关于印发龙岩市区保障性住房申请资格审核、配租配售和后续管理实施细则的通知

福建省龙岩市人民政府办公室


关于印发龙岩市区保障性住房申请资格审核、配租配售和后续管理实施细则的通知

龙政办〔2011〕12号


新罗区人民政府,市直各单位:

  经市政府研究同意,现将市建设局、房改办制定的《龙岩市区保障性住房申请资格审核、配租配售和后续管理实施细则(暂行)》印发你们,请认真抓好贯彻落实。







龙岩市人民政府办公室

             二○一一年一月二十四日



龙岩市区保障性住房申请资格审核、

配租配售和后续管理实施细则(暂行)

  

  第一条 目的和依据

  为规范保障性住房的申请审核、配租配售与后续管理,建立公开、公平、公正,规范有序的保障性住房管理体制,大力构建“市场+保障”的住房供应体系,根据国家、省相关规定和《龙岩市区保障性住房管理暂行规定》(龙政综〔2010〕414号,以下简称《暂行规定》)精神,制订本实施细则。

  第二条 适用范围

  本实施细则适用于龙岩市区范围内保障性住房(包括廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品住房)的申请、分配、使用和监督等管理与服务工作。

  第三条 申请人

  申请保障性住房的家庭,全体成员为共同申请人。共同申请人应当共同生活,并且相互之间具有法定赡养、抚养或者扶养关系。共同申请人应当书面推举一名具有完全民事行为能力的成员作为申请人代表。申请人代表办理申请、选房等事项的行为,视同共同申请人的行为。

申请保障性住房的单身家庭,男申请人必须年满三十周岁,女申请人必须年满二十八周岁。

  第四条 申请条件

  保障性住房申请家庭应当同时符合以下条件:

(一)申请人及共同申请的家庭成员具有本市市区城镇户籍,并在本市工作或居住;申请人配偶为非本市市区城镇户籍但在本市工作或居住的,应当作为共同申请的家庭成员。申请家庭成员仅包括申请人及其配偶、子女、父母。不同代系结构家庭必须一方具有本市市区城镇户籍。公共租赁住房或限价商品住房申请家庭户籍认定按照政府公布的有关规定执行。

  (二)申请之月前12个月家庭年人均可支配收入符合政府公布的标准;

  (三)无自有产权住房,或现自有产权住房人均建筑面积低于政府公布的标准;

  (四)申请人及共同申请的家庭成员在申请之日前5年内没有购买、出售、赠与、离婚析产或自行委托拍卖房产;

(五)申请人及共同申请的家庭成员没有非居住类房屋的;

(六)没有享受过房改和住房保障优惠政策购房的;

(七)保障性住房申请人(含廉租住房、公共租赁住房申请人;家庭收入低于中心城市上年人均可支配收入三倍以内的经济适用住房申请人;不含限价商品住房申请人)及共同申请的家庭成员没有机动车辆(不含二轮摩托车、三轮摩托车)的。

  第五条 申请材料

  共同申请人或者单身申请人应当如实填报申请表,作出书面诚信承诺,并提交以下申请材料:

  (一)申请表及户口簿、身份证、结婚证,丧偶或离异的,须提供相关证明;

  (二)现住房证明;在户籍所在地、实际居住地或外地拥有房产的证明资料及共同提出申请的家庭成员所拥有的其他房产的证明资料;承租住房的,提供租赁合同;有工作单位的,提交单位住房分配情况证明;

  (三)申请人及共同申请的家庭成员申请之月前12个月收入证明(工资收入含奖金、各类补贴、加班费或其他收入),申请之月前12个月个人所得税完税证明或单位代扣代缴凭证;个体工商户或投资办企业的,提供营业执照、申请之月前12个月个人所得税及相关税收缴交凭证;

  (四)家庭资产情况[主要包括银行存款、机动车辆(含牌照)、非居住类房屋(包括店面、写字楼)等]及相关证明材料;

  (五)社保部门出具的缴存人社会保险缴纳信息凭证(如《社会保险个人缴费信息对帐单》等)、公积金管理部门出具的缴存人《住房公积金缴存个人信息》或“住房公积金对帐簿”打印的住房公积金缴存明细。

  (五)诚信承诺书。

  第六条 申请受理

  申请人所在单位、社区居委会对申请家庭的户籍、人口、收入和住房状况通过入户调查、邻里访问以及信函索证等方式进行调查核实,并由单位、社区居委会在公众场所公示7天。公示期满后,户籍所在地社区居委会应当将申请材料及公示情况报送街道办事处或镇政府。

  第七条 初审和公示

  街道办事处、镇政府应当对申请人户籍、人口、收入、资产、住房等情况进行初审。申请人及有关组织或者个人应当接受调查,如实提供有关情况。街道办事处、镇政府调查核实后将申请人家庭人口、现居住地点、住房状况、家庭收入、家庭资产、工作单位等情况进行公示,公示时间7天。任何组织或个人对公示的情况有异议的,应当在公示期内书面向街道办事处、镇政府提出,街道办事处、镇政府应当自接到异议之日起进行重新调查核实。经公示无异议或经核实异议不成立的,受理申请的街道办事处、镇政府应当将申请资料和审核意见及公示情况提交市房改办。

  第八条 申请复核

  市房改办提供保障性住房申请家庭成员名单及身份证号码,由市、区劳动、公积金、地税等有关部门出具申请家庭前12个月缴纳情况证明;由市、区土地、房管等部门出具申请家庭土地房产(含非居住类房屋)情况证明;由市公安交警部门提供申请家庭机动车(不含二轮摩托车、三轮摩托车)情况证明。市房改办根据相关部门提供的相关材料,对申请家庭的成员收入、住房、资产情况进行审核。

  第九条 信息弄虚作假家庭的处理

  市房改办在复审过程中发现申请家庭弄虚作假、隐瞒家庭人口、户籍、收入、资产和住房等状况的,作出取消申请资格的决定,书面通知申请人,并视情通过政府网站或相关媒体予以公开曝光。该类家庭被取消申请资格之日起五年内不得再次申请保障性住房。

申请家庭通过复审并发布公告或已配租配售保障性住房,因弄虚作假被举报查实的,市房改办作出取消申请资格和收回已配租配售保障性住房决定,责令其退回保障性住房。该类家庭被取消申请资格之日起十年内不得再次申请保障性住房。

  对出具虚假证明的组织和个人,由市房改办提请其上级主管部门或监管部门依法追究相关责任人员的责任;涉嫌犯罪的,移送司法机关处理。

  第十条 退出申请

  申请家庭在提出保障性住房申请至复审通过并发布公告之前,因自身原因书面确定退出申请的,对该户初审或者复核工作相应终止,街道办事处、乡(镇)政府、市房改办终止核查、核对工作。

  第十一条 保障性住房供应标准

  廉租住房单套建筑面积控制在50平方米以内,经济适用住房单套建筑面积控制在60平方米以左右,公共租赁住房单套建筑面积控制在60平方米以内,限价商品住房单套建筑面积控制在90平方米以内。

  第十二条 轮候序号产生

  市房改办以经市、区保障性住房审核小组认定的申请家庭,通过摇号、评分等方式确定申请家庭轮候顺序,以此建立轮候名册,每个申请家庭取得一个轮候序号。轮候排序结果在政府网站、相关媒体上和街办事处、乡镇政府公告栏等公布。

  公开摇号排序过程应当邀请人大代表、政协委员、政风行风监督员以及新闻媒体等参与,由监察、公证部门全程监督,公证部门出具公证证明。

  第十三条 轮候家庭管理

  市房改办对保障性住房轮候家庭进行复核时,家庭收入和住房面积超出保障性住房准入标准的,应作出取消该家庭保障资格决定,并向申请家庭发出取消保障性住房配租、配售资格通知书。

  第十四条 选房

  市房改办、市保障性住房管理服务中心根据房源供应情况和申请轮候顺序分期、分批组织申请家庭参加选房活动,并向申请家庭发出书面通知。选房工作公开进行。

  第十五条 选房活动开展后不选房、不购房的处理

  申请家庭有下列情形的,其轮候序号作废,需重新提出申请:

  (一)不参加当期选房活动的;

  (二)参加当期选房活动但放弃选房的;

  (三)选定住房后不签订选房确认书的;

  (四)不签订保障性住房租赁或购房合同的;

  (五)因自身原因,签订的保障性住房租赁或购房合同被解除的。

  放弃一次配租配售权利的申请家庭,属经济适用住房和限价商品住房申请对象的,需重新提出申请;属廉租住房、公共租赁住房的,安排在届时已登记的其他申请对象之后。累计两次放弃配租配售权利的,三年内不得再次提出住房保障申请。

  第十六条 房地产权证办理

  保障性住房(指经济适用住房、限价商品住房和经批准出售的廉租住房)均为有限产权,购房人为共同申请人(即申请家庭全体成员)。保障性住房的房屋所有权证须将申请家庭全体成员姓名及身份证号码一并登记,并注记以下内容:

  1.本房产为保障性住房、购房人拥有有限产权;

  2.5年内不得上市交易;

  第十七条 对保障性住房使用行为的监督

  保障性住房仅限于自住,已配租配售家庭不得将保障性住房擅自转让、出租、出借、调换、赠与以及从事其他经营性活动;不得改变房屋使用性质、用途;不得设定购房贷款担保以外的抵押权。

  第十八条 加强动态跟踪管理

  市建设局、房改办牵头,会同市、区监察、效能、保障性住房管理服务中心、新罗区政府、有关街道办事处、乡镇政府等,定期或不定期开展配租配售家庭居住状况清查。通过入户调查、邻里走访、受理举报等方式对保障性住房的居住情况进行动态跟踪管理。重点核对居住人与配租配售家庭成员是否一致,发现有改变使用性质的应及时进行处理。市保障性住房管理服务中心应设立举报电话、信箱、电子邮箱等采取多种方式,接受群众举报、投诉,加强社会监督,并对投诉认真进行调查核实和处理。

  委托物业服务企业进行保障性住房管理时,须在合同中明确受聘的物业管理企业应当配合做好保障性住房居住情况的监管。物业服务企业发现有改变使用性质的,应及时告知市保障性住房管理服务中心,配合市保障性住房管理服务中心做好入户调查等动态跟踪工作,并协助督促违规家庭整改。对不履责或履职不到位的物业服务企业解除聘用合同,市房地产管理部门将该企业纳入不诚信企业名单。

  在取得完全产权前,保障性住房购房人有与其申报收入明显不符的高消费行为时,应当主动向住房保障部门作出说明,并配合对其资产进行核查、公示。

  第十九条 对违反规定的保障性住房住户处理

  发现保障性住房住户违反规定将保障性住房出租、转租、转借、调换、转让以及从事其他经营性活动的行为,由市建设局发出限期整改通知,整改期限为一个月。对在整改期限内未整改的违规家庭,作出收回处理决定,从处理决定之日起,该家庭五年内不得再次申请保障性住房。市保障性住房管理服务中心依照租赁或购房合同约定以及相关规定追回出租、出借所得租金、收益和追究该家庭法律责任。

  对闲置、空置三个月以上的廉租住房、公共租赁住房和闲置、空置半年以上的经济适用住房、限价商品住房,限期一个月内入住。逾期未入住的家庭,市建设局作出收回处理决定。从处理决定之日起,该家庭五年内不得再次申请保障性住房。

  对违反规定的保障性住房住户视情可在政府网站和媒体上予以通报。

  第二十条 加强房地产中介机构管理

  房地产中介机构不得代理未取得完全产权的保障性住房的出租、买卖业务。违规代理的,注销其机构备案和取消其机构网签资格。

  第二十一条 五年内保障性住房回购

  保障性住房购房人(即申请家庭全体成员,下同)取得房屋所有权证不满五年,须购买其他住房、非居住类房屋以及购房人迁往外地或者出国定居或家庭成员因特殊原因急需资金须退房的,保障性住房由政府予以回购。回购价格为保障性住房原销售价格。保障性住房房屋装修不予补偿,不计入回购价格。

  第二十二条 五年后保障性住房转让、回购

  《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号)下发之前,即2007年8月7日(不含7日)之前已签订购房合同购买的经济适用住房,自取得《房屋所有权证》之日起满五年的,可以上市交易;购房人向政府交纳土地收益等价款后,可以取得完全产权。土地收益等价款按照经济适用住房住户申请上市交易之日的同地段同类普通商品住房市场指导价(由市房地产管理部门提供)与原购买经济适用住房价格差价的50%收取。交易税费按规定缴纳。申请政府回购的,回购价格为经济适用住房原销售价格加银行存款利息(计息时段为保障性住房原购房款交清之日起至申请回购之日止,利率为签订房屋转让合同之日的中国人民银行活期存款利率)。

  国务院国发〔2007〕24号文件下发之后,即2007年8月7日(含7日,下同)之后签订购房合同购买的保障性住房,自取得《房屋所有权证》之日起满五年的,可以上市交易;购房人向政府交纳土地收益等价款后,可以取得完全产权。土地收益等价款按照保障性住房住户申请上市交易之日的同地段同类普通商品住房市场指导价(由市房地产管理部门提供)与原购买保障性住房价格差价的90%收取。交易税费按规定缴纳。申请政府回购的保障性住房,回购价格同本条前款。

  第二十三条 保障性住房购房人(承租人)购买其他住房、非居住类房屋限制

  保障性住房购房人在未取得保障性住房完全产权之前,不得购买其他住房、非居住类房屋。廉租住房、公共租赁住房承租人(即申请家庭全体成员,下同)未解除租赁合同的,不得购买其他住房、非居住类房屋。市土地、房管部门在收到市建设局出具的已完成保障性住房回购或解除租赁合同证明材料后,方能办理购买其他住房、非居住类房屋的合同网上备案等相关权属登记手续。

  第二十四条 保障性住房回购和解除租赁合同办理程序

  保障性住房购房人或承租人申请回购或解除租赁合同的,应当向市保障性住房管理服务中心书面申报,由市保障性住房管理服务中心予以回购或解除租赁合同。市建设局出具已完成保障性住房回购或解除租赁合同的证明材料。

  第二十五条  回购资金及土地收益价款管理

  保障性住房回购资金从市财政保障性住房建设资金中列支。保障性住房购房人取得完全产权须缴纳的土地收益等价款全额上交市财政保障性住房建设资金专户。

  第二十六条 已配租配售保障性住房且拥有其他住房或非居住类房屋处理

  已配租配售保障性住房且拥有其他住房或非居住类房屋的保障性住房住户,应当主动向保障性住房产权管理单位申报,并在三个月内退出保障性住房。主动退出的,保障性住房购房款按原购房价格退回。未主动退出的,从第四个月起,保障性住房购房退回款按原购房价格每日扣减0.5‰计算;土地、房管部门冻结购房人所有房屋土地交易手续;保障性住房产权管理单位依法申请强制执行。

  第二十七条 保障性住房的财产权和居住权继承

  申请购买保障性住房时已纳入申请家庭成员的可依法继承该保障性住房的财产权和居住权。其他合法继承人不得继承该保障性住房的居住权,但可依法继承财产权,其财产权的继承,应在政府按保障性住房原销售价格加中国人民银行活期存款利息回购后,以货币资金的形式实现。

  第二十八条 回购后保障性住房的处置

  市保障性住房管理服务中心回购或收回的保障性住房,由政府继续向符合条件的申请家庭配租配售。

  第二十九条 完善合同文本

  市建设局、房改办、保障性住房管理服务中心应制定统一的保障性住房购房(租赁)合同文本,并在合同中明确购房人(承租人)应承担的义务和责任。

  第三十条 解释权

  本实施细则为《暂行规定》相关条款的具体细化,其相关具体应用问题,由市建设局、房改办负责解释。

  第三十一条 实施时效

  本实施细则自发文之日起施行。此前有关规定与《暂行规定》和本实施细则不一致的,以《暂行规定》和本实施细则为准。